Насколько подорожают услуги риэлторов, кто заплатит за их ошибки и как скоро можно будет избавиться от мошенников на рынке – об этом рассуждает депутат Госдумы Дмитрий Ушаков, автор законопроекта о посреднической (агентской) деятельности.
Напомним, что проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» во главе с Дмитрием Ушаковым и внесен в Госдуму 22 июня текущего года.
– Для начала хотелось бы спросить вас о предыстории создания законопроекта. Помнится, прошлой осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в вашем присутствии президент Российской Гильдии Риэлторов (на тот момент) Валерий Виноградов обеспокоенно говорил о том, что «работа проходит без привлечения экспертов профессионального сообщества» и к нему самому никто не обращался.
– Непосредственно с Валерием Виноградовым мы, возможно, и не советовались, однако абсолютно точно могу вам сказать, что было проведено множество консультаций с профессионалами рынка. Можно даже говорить о том, что мы вместе с ними и разрабатывали проект закона.
Обсудить его абсолютно с каждым было вряд ли возможно, но, еще раз подчеркну, лично я большинство замечаний от специалистов учел. Вообще это обычная вещь: пишешь проект закона, приглашаешь всех к сотрудничеству, но мало кто отзывается. А потом, когда он уже опубликован, откуда-то появляется множество критиков, которые начинают говорить, что их никуда не звали и ни о чем не спрашивали.
Что касается отрицательного отзыва правительства, то свои правки они прислали нам слишком поздно – законопроект был уже готов, и не осталось времени его доработать. Но не думаю, что это большая проблема: ко второму чтению вполне можно будет учесть эти замечания.
– Почему в итоге был выбран вариант с саморегулированием, а не с возвращением к практике лицензирования агентов по недвижимости, как делалось до 2002 года?
– Это как раз был выбор профессионалов рынка, большинство высказалось за данный вариант. Все-таки у нас в стране более ярко выражен крен на саморегулирование. Это не всегда хорошо – в той же строительной отрасли как раз лицензирование было бы, возможно, полезнее. Но риэлторская деятельность стоит особняком – ее официально как бы и нет. Так что мы решили восполнить этот пробел, взяв за основу принцип саморегулирования, применяемый аудиторами.
– Главная цель закона – сократить количество риэлторов?
– Не совсем так. Самым важным для нас было заставить риэлторов почувствовать ответственность перед клиентом. И личную, и коллективную. Вторая задача – внедрить профессиональные стандарты, поскольку агентом себя называют сейчас буквально все, кто предлагает соответствующие услуги. И, увы, далеко не всегда качественные.
Я считаю, что все должно быть регламентировано: если ты считаешь себя риэлтором, то будь любезен получить квалификационный аттестат, застраховать свою ответственность и вступить в профобъединение. А вот после этого можешь работать. Мы тем самым не только наведем порядок на рынке, но и минимизируем риски для граждан.
– И сколько, по вашему мнению, людей и компаний после этого останется на рынке?
– Во-первых, все это произойдет не сразу – год-полтора продлится переходный период. Профессиональные стандарты ведь нужно еще разработать и утвердить в правительстве, в соответствующем министерстве. Но в итоге останутся только те, кто действительно хочет заниматься недвижимостью и умеет это делать, конкретную цифру назвать сложно.
– А вы не боитесь, что, введя обязательное членство в саморегулируемых организациях, вы расплодите так называемые коммерческие СРО, как это уже было на строительном рынке несколько лет назад?
– Конечно, такое может быть. Рецепт здесь простой: тщательный контроль со стороны надзорных органов и оперативное закрытие подобных организаций. Да, придется работать в ручном режиме, но другого способа я не вижу. Это один из рисков, но все же не повод не приниматься всерьез за регулирование рынка. Так вообще довольно часто случается, когда система только отстраивается, возможны всякие «побочные эффекты», но со временем от них можно избавиться.
Я учел проблемы строительной отрасли в саморегулировании: в законопроекте прописаны требования к банкам, которые будут хранить средства компенсационного фонда, а право определения конкретных банков переданы правительству, что позволит минимизировать риски появления «коммерческих СРО».
Второе, и самое главное, в большинстве случаев при регистрации недвижимости агенту выдается нотариальная доверенность на совершение сделок с недвижимостью, а сам договор можно заключить и в простой письменной форме. Вы же понимаете, что недобросовестный агент может совершить в таких случаях. Да, это мошенники, но правоохранительным органам доказать факт мошенничества будет очень сложно, если доверенность не отозвана.
Этот механизм не заменяет уголовного преследования, он защищает рядовых граждан, давая им надежду на дополнительную защиту. И я очень рассчитываю на то, что в данном случае СРО будут работать как публичный институт, носящий и репутационную ответственность, и материальную.
– Еще один побочный эффект, от которого избавиться будет гораздо труднее, – это возможное подорожание посреднических услуг для клиентов.
– Да, это, скорее всего, произойдет. Но не думаю, что будет кратный рост по отношению к тому, что есть сейчас на рынке. Даже о подорожании вдвое говорить, на мой взгляд, не приходится. Уверен, что речь будет идти о нескольких десятках процентов – это максимум. Но зато взамен потребитель будет понимать, что не потеряет ни квартиру, ни деньги, и будет защищен от нечистоплотных коммерсантов, выдающих себя за риэлторов.
– Сейчас главная угроза для потребителя – это именно такие мошенники?
– Нет, скорее, это ошибки, неправильно составленные документы, то есть то, что делается не по злому умыслу чаще всего. Но именно из-за них клиент может потерять жилье. В этом случае СРО обязано отвечать вместе с риэлтором, нельзя все вешать на него.
Концепция нашего законопроекта подразумевает не перечисление того, какие нарушения может допускать риэлтор, а ответ, что нужно делать, чтобы в случае ошибки вернуть клиенту недвижимость или деньги за нее. Опять-таки приведу в пример аудиторов: там повсеместно страхуются риски, и полис содержит их четкий перечень. То же самое возможно внедрить и на рынке недвижимости.
– Тогда не очень понятнен размер компенсационной выплаты из общего фонда СРО, который ограничен 5 млн руб. В Москве, к примеру, большинство квартир подороже стоят.
– Впоследствии эта сумма может быть изменена. У нас вообще распространены повышающие коэффициенты для Москвы и Петербурга (а для некоторых регионов – понижающие). Так, видимо, будет и здесь. Конкретные суммы можно будет подготовить ко второму или даже третьему чтению.
– Каким вам видится механизм получения компенсации?
– Он очень простой: сначала клиент обращается к риэлтору, но если тот исчез, пропал или просто не в силах расплатиться, то уже можно подавать заявление в СРО, в котором агент состоит. И она во внесудебном порядке принимает решение о выплате.
– Еще один непонятный момент связан с тем, что с принятием вашего закона только собственник недвижимости или агент, заключивший с ним договор, сможет размещать объявления о продаже или аренде собственности. Учитывая, что абсолютное большинство таких объявлений подается в интернете, кому и где вы предлагаете предъявлять соответствующие документы?
– Тут имеется в виду, что по умолчанию объявление может подавать только собственник или агент, у которого есть договор с клиентом. Но это не значит, что перед подачей они обязаны куда-то ехать и кому-то предъявлять свидетельство о собственности или договор. Мы в дальнейшем этот механизм конкретизируем, но в основном эта норма направлена против тех компаний, которые оказывают некие «информационные услуги», особенно при аренде жилья. Это одна из форм мошенничества, которая до сих пор, к сожалению, с юридической точки зрения практически ненаказуема.
– Обсуждать и принимать законопроект будет уже следующая Дума, то есть произойдет это не раньше октября. Вы открыты до этого времени для новых предложений от профессионального сообщества? Можно ли их будет обсудить с вами на следующем Всероссийском жилищном конгрессе, который пройдет 28-30 сентября в Петербурге?
– Разумеется, и я, и мои коллеги-соавторы открыты для любых предложений, к нам, конечно, можно обращаться. С теми, кто захочет внести свои коррективы, обсудить с нами проект, мы всегда готовы поговорить, выслушать их точку зрения и внести, если нужно, поправки. Ко второму чтению, повторюсь, законопроект может сильно измениться.
ДОСЬЕ БН
Дмитрий Владимирович Ушаков
С 2005 года работал помощником депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой.
