Застройщикам необходимо себя сдерживать

Стратегия наращивания продаж без оглядки на экономическую конъюнктуру в конечном счете может привести к самым неприятным последствиям. Гораздо благоразумнее выводить на рынок меньше жилья, но лучше прорабатывать проекты.

О том, какой тактики придерживается «Группа ЛСР» в Санкт-Петербурге, как девелопер приспособился к кризису и что происходит на первичном рынке в текущее время, БН рассказала региональный директор по реализации недвижимости на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

– В первую очередь поинтересуюсь сегодняшним самочувствием «Группы ЛСР» в Санкт-Петербурге, особенно учитывая показатели 2015 года, когда продажи у вас снизились на 45%.

– Наши показатели за первый квартал 2016 года очень хорошие, был отмечен существенный рост продаж по отношению к прошлому году – более чем вдвое. Большой задел для этого был сделан в феврале-марте, когда у клиентов были серьезные опасения, связанные с возможной отменой государственного субсидирования ипотечных ставок. После этого, в апреле-мае, спрос, конечно, слегка снизился, но он по-прежнему стабилен и явно лучше, чем в прошлом году. Да и рынок в целом тоже очень неплохо себя чувствует.

– То есть о кризисе можно забыть?

– Я бы все же не стала спешить с такими выводами – до конца года еще далеко, и прогнозировать что-то на полгода вперед очень трудно. Но все же обращу внимание: снижение продаж в прошлом году было связано с тем, что мы отлично отработали 2014 год – это были рекордные показатели, повторить которые вряд ли в скором времени получится. Так что 2015-й вовсе не был для нас катастрофическим, реализация квартир все равно была на вполне приемлемом уровне. В этом смысле цифры – вещь обманчивая.

– Труднее ли сейчас продавать? Покупатель наверняка стал более разборчивым и не сметает все подряд, как было на растущем рынке.

– Покупатель стал более разборчивым еще в прошлом году: это касалось в основном выбора надежного застройщика. И было весьма оправданно – не у всех игроков на петербургском рынке, как мы знаем, хорошо идут дела в последнее время.

В этом году появилась новая тенденция: потребитель более тщательно стал выбирать не только девелопера, но и конкретные проекты, их качество.

– А как он может определить качество того, чего еще в готовом виде не существует?

– Могу пояснить на примере нашего жилого комплекса «Цветной город». Прежде чем вывести проект в продажу, мы построили там очистные сооружения, запланировали социальную инфраструктуру (садики, школу, спортивные площадки), спроектировали улично-дорожную сеть – и даже дали названия улицам во всем микрорайоне. То есть это продуманный до малейших деталей проект, и потребители это ценят. Они понимают, что качество жизни в масштабном проекте будет выше, чем в отдельных небольших комплексах.

– Но, несмотря на то что ваша компания чувствует себя хорошо, она выводит на рынок все меньше и меньше новых объектов. Еще пару лет назад ежегодно выводилось порядка 600 тыс. кв. м, а в текущем году запланировано всего 350 тыс. «квадратов»…

– Такова наша стратегия развития: главное – сдать вовремя и без потери качества то, что уже строится. Продавать бесконечно много – такой задачи перед нами не стоит. И как раз за счет того, что в 2014 году зафиксированы рекордные показатели, теперь мы выводим новые объекты ровно в том объеме, который позволяет нам, с одной стороны, поддерживать уровень продаж на стабильном уровне и, с другой стороны, комфортно себя чувствовать, завершая проекты, находящиеся в стадии реализации. Будет спрос – выведем больше.

Сейчас экономически не обоснован вывод слишком большого объема жилья, он рынку не нужен. И в конечном счете такая ситуация, на мой взгляд, чревата тем, что неизбежно будет страдать качество проектов.

– Но и вы свой масштабный проект комплексного освоения территории в этом году все же начали реализовывать. Будете продавать его маленькими кусочками или стоит ждать бóльших объемов?

– Мы вывели на рынок два крупных проекта – «Цивилизация» и «Цветной город». Совершенно точно не будем ограничиваться пилотными домами и начнем продажи еще в нескольких – интересом покупателей к проектам мы вполне удовлетворены. Какое именно количество корпусов начнем возводить, пока точно не знаем: будем смотреть на дальнейший спрос и исходить из него.

– Рассчитываете на продолжение сотрудничества со Смольным, которому вы продали изрядную часть квартир в ЖК «Новая Охта»?

– Да, а почему бы и нет? Цена в 61 тыс. руб. за квадратный метр применительно к «Цветному городу» – вполне приемлемая, поскольку в среднем в этом районе стоимость жилья у нас за «квадрат» составляет 65 тыс. руб. Когда мы продаем большие объемы жилья, то, разумеется, стоимость и должна быть ниже. Поэтому мы рассчитываем на сотрудничество с городом, нам это интересно. И в «Новой Охте» тоже будем предлагать квартиры, если понадобится жилье на высокой стадии готовности.

– «Цветной город» во многом уникален для вас еще и потому, что в нем появились студии. Это исключение из правил или в «Группе ЛСР» решили поменять стратегию?

– Отсутствие студий – по-прежнему наша глобальная стратегия. Мы таким образом выделяемся на фоне наших конкурентов, которые любят выводить на рынок большое количество малогабаритного жилья. «Группа ЛСР» же предлагает покупателям жилье для семейного проживания, то есть для иной целевой аудитории.

ПЗЗ: новый шанс или хаос для застройщиков?

Застройщики переедут в Янино

Центр города: реконструкция или перестройка?

Цены на квартиры расти не будут

Рынок жилья: без системных решений

Но «Цветной город» – большой проект, и мы должны там предложить все. Было бы нелепо отталкивать от себя тех потенциальных покупателей, которым нужны именно небольшие по площади квартиры. Мы там предлагаем весь спектр жилья, который на рынке востребован, а студии тоже востребованы – в основном молодым поколением или теми, кто хочет подселить поближе к себе бабушек и дедушек.

В данном проекте студии востребованы, но это не значит, что они появятся в других. На этот счет окончательного решения нет. Возможно, это будет исключение для конкретного проекта комплексного освоения территории.

– Уже совсем не за горами сдача ЖК «Квартет» в Московском районе. Дома-то практически готовы, а вот нормального подхода к метро там нет – мешают гаражи. Как вы собираетесь решать эту проблему?

– Комфортный проход от «Квартета» к метро мы обязательно сделаем. Но гаражи находятся не на нашей территории. Эта земля принадлежит городу, там есть проект планировки территории, который предполагает создание торговой инфраструктуры и гостиницы. Даже, вроде бы, удалось найти заинтересованного инвестора. Но, повторяю, это все вне зоны нашего контроля.

– Напоследок переместимся на другой полюс рынка: неудача с продажей «Литературного дома» не отвратила компанию от элитного сегмента?

– Я бы не назвала ситуацию с «Литературным домом» неудачей. Просто для данного конкретного проекта (апартаментов класса люкс) кризис – неподходящее время. А оставлять его до лучших времен нам было неинтересно. Поэтому и приняли решение разместить на Невском проспекте офис девелоперского направления компании. Все остальные элитные проекты («Русский дом», «Смольный парк» и Verona) весьма неплохо себя чувствуют, особенно это касается Крестовского острова – места, востребованного всегда. Это уже не апартаменты, они рассчитаны на постоянное проживание дорогого во всех смыслах клиента в тихих, уютных локациях. Вообще элитный сегмент стоял особняком, и продажи там в последнее время шли стабильно и без перепадов.

СПРАВКА БН

Строящиеся и сданные объекты «Группы ЛСР» в 2014-2016 годах

Текст: Павел Гинёв    Фото: Алексей Александронок