В обозримой перспективе цены на квартиры расти не будут, а риэлторам и девелоперам не следует рассчитывать на восстановление покупательского спроса, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, в последние недели появлялось множество противоречивых оценок ситуации на рынке недвижимости. Одни эксперты говорят о непривлекательности российского рынка недвижимости для инвесторов, другие, напротив, предсказывают резкий рост цен со второй половины 2016 года. Где же все-таки истина?
– Как всегда, посередине. Те, кто говорит о непривлекательности рынка, по отношению к текущей ситуации безусловно правы. Падение плохо для инвесторов: им нравится, когда все вокруг растет. Но важно быть начеку и не проспать ценовое дно (этот период для разных регионов, типов и классов жилья может отличаться).
В свою очередь, те, кто предсказывает резкий рост цен, – это крупные столичные девелоперы. И они, мягко говоря, выдают горячо желаемое за действительное. Я уже давал публичную оценку таким высказываниям. У них есть два аргумента. Первый – рост цен на материалы и затрат девелоперов, которые будут включены в конечную цену. Это обоснование не выдерживает никакой критики: рост расходов при падении платежеспособного спроса к росту цен не приводит – он просто уменьшает прибыли девелоперов. Второй аргумент – сокращаются объемы строительства, а уменьшение объемов предложения приведет к ажиотажному спросу. Но и здесь тоже причины перепутаны со следствиями. Если попросту, то все как раз наоборот: объемы строительства и предложения потому и уменьшаются, что спроса нет.
Иными словами, роста цен в сегменте новостроек ждать не приходится.
– Вы пока не собираетесь пересматривать свои прогнозы двухлетней давности?
– Сейчас я готовлю доклад к осеннему Гражданскому Жилищному Форуму в Санкт-Петербурге. Он как раз и будет посвящен ретроспективной проверке прогноза и его корректировкам. Работа еще не завершена, но кое-что уже можно видеть сегодня. Тот обвал, который я прогнозировал на основании макроэкономических исследований аналитических центров, случился раньше. А именно, мой прогноз по ВВП оказался чересчур оптимистичным: уже в 2015 году темпы его роста упали на 3,7%. То, что я со страхом ждал только к 2017 году, – случилось раньше.
– Может быть, раньше сядем – раньше выйдем?
– Здесь все неоднозначно. В соответствии с прогнозами правительственных экспертов, темпы роста ВВП вот-вот перейдут в положительную плоскость, он будет расти на 1-2% в год – что, впрочем, никакой не рост, а та же стагнация. Она будет продолжаться, пока не будет реализована структурная перестройка в экономике. Но способов выйти на траекторию роста пока никто не придумал, а раз так, то и доходы населения будут снижаться.
Вы, наверное, хотите спросить, почему в своей модели прогнозирования я не учел взаимосвязь двух факторов – ВВП и доходов населения. Дело вот в чем. Вплоть до середины прошлого года правительство предпринимало попытки удержать падение доходов населения и уровня жизни. Затраты распределялись не так, как прежде: самыми защищенными направлениями оказались социалка и оборона. Поэтому общее снижение уровня жизни было не столь заметным. Но пришел 2016 год, и мы видим: социальные затраты сокращаются – у бюджета уже нет возможностей их поддерживать.
– Как это будет отражаться на рынке недвижимости?
– Как минимум в ближайшие три-четыре года спрос будет снижаться. Реальные доходы населения впервые за последние десять лет упали на 4%. Но в 2015-м инфляция составила 12,9%, а в номинальном выражении доходы выросли на 8% – люди охотно вкладывали деньги в дешевеющую недвижимость. Центробанк зажимает инфляцию, причем делает это весьма успешно. Если инфляция будет 4% (а ЦБ этого в ближайшие годы, безусловно, добьется), а реальные доходы снизятся на те же 4%, то номинальные приблизятся к нулю, население станет тратить деньги на самое необходимое, а излишки – откладывать на черный день.
Иными словами, курс на снижение инфляции положителен для экономики, но для рынка недвижимости это негативный фактор. При этом я, после резкого обвала экономики и доходов населения в 2015 году, уже не ожидаю резкого усиления негативных тенденций к 2018-му. Правда, нужно сделать оговорку: на сегодняшний день это оценочный, а не расчетный прогноз. Над расчетным – пока работаю.
– Некоторые эксперты говорят, что цены на недвижимость уже перешли к росту.
– Я оперирую не цифрами Росстата, а данными сертифицированных аналитиков в регионах. Поэтому у меня перед глазами другая картина. Большинство городов ценового дна еще не достигло. Действительно, последние месяцы во многих регионах наблюдается замедление падения, а в некоторых городах, в особенности на первичном рынке, некоторый рост цен, хотя он в устойчивую тенденцию пока не оформился.
– Несколько слов о ваших методиках прогнозирования. Некоторые исследователи ставят во главу угла циклический характер экономических процессов. Вы ведь наверняка знаете, что такое кондратьевские (китчиновские и пр.) циклы?.. Не входит ли экономическая теория в конфликт с практикой?
– В одном из последних интервью мы с вами говорили о циклической природе кризисов. Да, ее приходится учитывать, но некоторые исследователи пытаются подогнать теории под практику или наоборот. Действительно, с первой половины 1990-х рынок пережил два среднесрочных десятилетних цикла – с кризисами в 1998 и 2008 годах, – которые к настоящему моменту уже в деталях изучены. В соответствии с этой тенденцией, на 2018 год должно прийтись завершение стадии роста очередного десятилетнего цикла. Но получилось так, что рынок недвижимости догнала мощная волна более масштабного – структурного кризиса. Такие кризисы в России случаются через 25-30 лет – это кризис смены экономической модели развития страны.
В жизни все намного сложнее. Разные виды кризисов накладываются друг на друга, переплетаются, другие реальные условия (например, политические) еще больше искажают картину. Вот, к примеру, есть закон всемирного тяготения, открытый Ньютоном. Он позволяет точно просчитать, через сколько секунд камень, сброшенный с башни, коснется земли. А теперь вы представьте, что к этому камню подцеплен парашют, и попробуйте высчитать скорость его падения и траекторию при порывистом ветре. Иными словами, при прогнозировании о цикличности процессов забывать не следует. Но приходится также проводить фундаментальный анализ всех внешних условий протекания процессов. Поэтому, собственно, и получается, что в разных городах ситуации похожи, но не одинаковы. Выявленные закономерности поведения рынка корректируются социально-экономической «погодой».
– Недавно наш общий знакомый, аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, сделал интересную публикацию с анализом того, как на рынке жилья будет отражаться демографическая ситуация. Какова ваша оценка его работы?
– Михаил действительно молодец: он увидел важную тенденцию – изменение возрастной структуры покупателей квартир. И согласно его исследованию, доля молодых покупателей будет уменьшаться, а зрелых, средней возрастной группы, – расти. Молодые расхватывали жилье начального уровня – студии и однокомнатные квартиры, и сейчас спрос будет смещаться в сторону семейных двух- и трехкомнатных, поэтому девелоперам придется корректировать квартирографию выводимых на рынок проектов. Другое дело, что, как и закон Ньютона, эта тенденция проявит себя только в безветренную погоду. Но ключ ко всем прогнозам – это платежеспособный спрос. А поскольку в этом отношении погода на квартирном рынке все-таки ожидается пасмурная, те, кто мечтают о двушках и трешках, все-таки будут вынуждены довольствоваться однушками.
– Что же делать застройщикам?
– Тут все просто. Есть собственные средства или возможности долгосрочного финансирования – готовьтесь к масштабному строительству. Нет возможностей – не начинайте. Чтобы поддерживать продажи и завершить начатые проекты, придется идти на снижение цен. Что касается частных инвесторов, то у них сохраняется возможность заработать на долгоиграющих проектах и новых жилых комплексах. Но если еще недавно почти любая стройка давала инвесторам богатый урожай, то сегодня каждый случай индивидуален, требует расчетов и всесторонней оценки рисков.
– Сейчас вроде и рубль укрепился, и нефть держится возле отметки 50 долларов за бочку. Это успокоительные сигналы?
– Два года назад, называя факторы риска, я говорил, что резкий обвал нефтяных котировок может привести к тому, что мой прогноз окажется чересчур оптимистичным. Прошедшей зимой этот фактор сработал. Второй, не менее значимый риск – возвращение благоприятной конъюнктуры на внешних сырьевых рынках: в этом случае реформы, связанные с переводом экономики на новые рельсы, будут свернуты. На эти грабли мы пока не наступили.
