Лучшие умы России бьются над вопросом, как сделать ипотеку еще доступней для населения. В частности, АИЖК обещает включить станок для печатания ипотечных ценных бумаг.
Облигационный рояль в кустах
На ипотечном рынке снова идут разговоры о необходимости снижения процентных ставок. Напомним, старт ожиданиям дал Владимир Путин. В середине мая на заседании Госсовета, посвященном мерам по развитию строительного комплекса, президент РФ заявил, что «правительству совместно с Центральным банком нужно искать пути снижения ставки по ипотечным кредитам».
И тут же руководство АИЖК отрапортовало, что у них подготовлен инструмент, позволяющий добиться желаемого. Это ипотечные облигации. То есть долговые бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Эти бумаги должны покупать другие игроки фондового рынка ради процентных выплат из средств, которые поступают по оплате кредитов. Выпуск ипотечных ценных бумаг (секьюритизация) позволит банкам разгрузить баланс. А средства, вырученные от продажи ценных бумаг, банкиры смогут направить на новые кредиты.
«АИЖК разработало эффективный инструмент для поддержки сектора жилищного строительства и ипотечного кредитования страны – ипотечные облигации, обеспеченные гарантией АИЖК, которая устраняет кредитный риск для инвесторов в ипотечный сектор, – докладывают в Агентстве. – Новый механизм позволит снизить ставку по ипотеке на 1,5-2%. Это равносильно государственной поддержке в рамках программы субсидирования ипотеки, но при этом не требует дополнительных денег из бюджета».
На рынке ипотечные облигации на несколько миллиардов рублей могут появиться уже в нынешнем месяце.
Впрочем, игроки рынка ценных бумаг оптимизм чиновников не разделяют. Так, аналитик группы компаний «ФИНАМ» Богдан Зварич обращает внимание на то, что данные бумаги будут достаточно рисковыми для самого Агентства. «Стоит отметить, что на текущий момент строительный сектор в свете кредитоспособности выглядит достаточно слабо, – констатирует эксперт. – Так, он является одним из лидеров по просрочке перед банками, что говорит о высокой степени риска сектора».
А руководитель аналитического отдела ФГ «ДОХОДЪ» Всеволод Лобов не видит потенциальных инвесторов для данного инструмента. «Не уверен, что эти бумаги будут пользоваться спросом. Ведь они будут требовать долгосрочных инвестиций. При этом “длинные” облигации вообще у инвесторов сегодня малопопулярны. Даже не все ОФЗ ликвидны (облигации федерального займа, выпускаемые Министерством финансов РФ. – БН)», – комментирует аналитик.
По словам эксперта, ситуацию со спросом на облигации могли бы спасти иностранные инвесторы. Но в текущей макроэкономической ситуации их появление проблематично. «Если же ориентироваться на внутренний спрос, мы попадаем в порочный круг: покупателями больших объемов таких бумаг могут быть только крупные банки, сами же ипотеку и выдающие», – разводит руками эксперт.
Даром и кредит сладок
В целом же ситуацию на майском ипотечном рынке можно оценить как благополучную. Более того, нынешней весной ряд регионов начали использовать ипотеку как инструмент миграционной политики. В рамках этой тенденции отдельные виды ипотеки из финансового инструмента превращаются в социальную или даже «социалистическую» льготу. Проще говоря, государство все чаще заявляет о готовности выплачивать какую-то часть кредитов вместо заемщиков.
Так, администрация Екатеринбурга запустила программу, по которой обещает компенсировать горожанам 5 п. п. субсидируемой ипотеки в строительном комплексе Свердловской области. На компенсацию ставки в городском бюджете на 2016-2020 годы запланировано выделение 56 млн руб. ежегодно.
В Московской области проводится эксперимент по социальному жилищному кредитованию врачей государственных учреждений здравоохранения и соцзащиты, учителей, молодых ученых и уникальных специалистов. Как пообещал глава региона Андрей Воробьев, тело кредита – стоимость квартиры – будет выплачивать бюджет области, а приобретатель жилья гасит только проценты. В ближайшие три года по этому проекту квартирами (в том числе на вторичном рынке жилья) обзаведутся порядка полутора тысяч человек.
А в конце мая стало известно о планах правительства с помощью ипотеки заселить Дальний Восток. Член Совета Федерации РФ от Еврейской автономной области Ростислав Гольдштейн предложил для стимулирования жилстроительства и развития Дальневосточного федерального округа в целом запустить в регионе программу льготной ипотеки с нулевой или даже отрицательной ставкой.
Стоит отметить, что не всегда подобные инициативы заканчиваются для заемщиков благополучно. Ведь ипотека берется лет на пятнадцать. И нет гарантии, что года через четыре региональная администрация не сменится, а новые руководители региона возьмут на себя дальнейшее бремя выплат.
Тем не менее, как можно ожидать, в свете приближающихся выборов это далеко не последние подобные инициативы. При этом «социалистические» ипотечные продукты не обязательно привязываются к конкретному региону. Так, на днях пресс-служба Минстроя РФ сообщила, что теперь молодые семьи (те, в которых одному из супругов менее 35 лет) смогут погасить ипотечные кредиты с помощью государственных жилищных сертификатов. «В рамках ФЦП “Жилище” социальную выплату семья сможет использовать для погашения основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам, вне зависимости от срока полученного кредита», – уточняют чиновники.
По осени считаем
В мае игроки понемногу продолжали снижать ставки, в том числе и по ипотеке на новостройки. В частности, 24 мая АИЖК снизило базовые ставки на 0,35-0,85 процентного пункта в зависимости от размера первоначального взноса. Соответственно, продолжали плавно снижаться средние ставки по рынку (см. таблицу).
Но в целом заметное уменьшение процентных ставок в обозримом будущем остается возможным лишь в одном случае – при снижении ключевой ставки. «Мы готовы снижать ставки по ипотеке, ждем снижения ключевой ставки и будем сразу же двигаться вниз», – говорит глава Сбербанка Герман Греф.
При этом на ближайшем заседании совета директоров ЦБ ставку, скорее всего, корректировать не будут. Ведь в последних числах мая глава Банка России Эльвира Набиуллина публично заявила, что снижение ставки ЦБ может привести к всплеску инфляции. Такие заявления не делаются просто так.
Проще говоря, вряд ли мы увидим снижение ипотечных ставок хотя бы на 1 п. п. раньше осени.
Таблица
Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию (на конец мая)
