БН разобрался, сколько сегодня стоят доли в квартирах, реально ли собственнику оценить их стоимость самостоятельно и что следует учитывать перед проведением сделки.
Правила меняются
На фоне многочисленных сюжетов в СМИ о квартирном рейдерстве, когда именно доли использовались для махинаций с жильем, предложения по регулированию долевых сделок активно зазвучали лет шесть-семь назад.
С начала 2015 года для всех сделок по возмездному отчуждению долей было введено обязательное нотариальное удостоверение. А с июня 2016 года в России действует закон, согласно которому уже любая смена собственника долей недвижимости должна оформляться исключительно через нотариуса. По словам экспертов, законодательное новшество направлено против практики фиктивного дарения долей.
Согласно действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня, как, впрочем, и раньше, являются сособственники продавца.
То есть перед тем как выставить свою долю на рынок, продавец обязан предложить ее соседям. Извещение о продаже должно быть составлено в письменной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли может быть выслано сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.
Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Лазейка в этом механизме была найдена почти сразу после его появления. Способ следующий: собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на «квадраты» такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.
Характерно, что этим способом пользовались и те продавцы, которые никакого отношения к рейдерству не имели. Так поступали владельцы долей в коммуналках и квартирах с множеством сособственников. Юристы по работе с долями часто приводят в пример квартиры, сформированные в результате расселения бывших общежитий: число комнат там нередко превышает десяток, а количество сособственников может быть в два-три раза больше. Не то что уведомить, а просто даже выяснить местонахождение этих людей не всегда представляется возможным.
Отныне эта лазейка, по мнению законодателей, закрылась. Сегодня уже неважно, дарите вы долю или продаете ее, – в любом случае без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.
Что такое доля
Согласно статье 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Оно может принадлежать этим лицам с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
По статистике, более 80% городской жилой недвижимости находится в общей собственности.
По словам риэлторов, долевая собственность в первую очередь характерна для жилья в домах исторического центра и в коммуналках. Но «коммуналки» появляются и в новых жилых комплексах, недавно выведенных на рынок. Такое случается, к примеру, после развода супругов, купивших новую квартиру, или смерти пожилого владельца жилья в новостройке и вступления его родственников в права наследства.
Большая часть долей появилась в результате совместной приватизации жилья. Чуть меньший объем рынка – это наследные доли. И есть, наконец, доли, образовавшиеся в результате раздела совместно нажитого имущества.
Кому они нужны
По мнению экспертов, основных покупателей долей условно можно разделить на три категории. К первой относятся иногородние граждане, которые приобретают долю с целью получения прописки и решают целый ряд проблем: от регистрации по месту жительства до возможности получения ипотечного кредита и устройства на работу.
Ко второй категории покупателей можно отнести тех, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Как правило, это те люди, кому не хватает денег на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.
Наконец, заметная часть долей выкупается профессиональными операторами этого сегмента рынка, которые рассчитывают приобрести впоследствии оставшиеся доли в данной квартире, выгодно продать свой объект одному из сособственников, выделить одну из комнат с определением порядка пользования.
Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Дело в том, что в Петербурге доли изначально прописываются как дробная часть квартиры: 1/2, 2/5 и т. п. Определить, какая именно комната соответствует вашей 1/2, можно либо по добровольному согласию всех собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда.
При этом владелец доли имеет право претендовать на комнату лишь в том случае, когда метраж доли равен или превышает по размерам метраж комнаты. То есть если ваша доля в пересчете на метры составляет 15 кв. м, а размер комнат в квартире – 10 кв. м, 16 кв. м и 20 кв. м, то по решению суда вам может быть определена лишь комната в 10 кв. м и никакая другая.
Они очень дешевые
С 2014 года, после вступления в силу так называемого закона о «резиновых» квартирах (376-ФЗ) и последовавшего ряда судебных определений и разъяснений, в Санкт-Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания и прописаться стало возможно лишь собственнику доли, составляющей не менее 4 кв. м жилой площади.
Как отмечают эксперты Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», это законодательное изменение довольно четко структурировало рынок долей по размеру и стоимости. Так, доли площадью менее 4 кв. м в итоге практически перестали быть востребованы на рынке. Их цена может начинаться от 50 тыс. руб., но и в таких случаях они не всегда находят покупателей.
Ко второй категории можно отнести доли под прописку, равные или немного превышающие 4 кв. м, их цена начинается примерно от 200 тыс. руб. В два и более раза дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, только невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. К примеру – 1/2 однокомнатной квартиры. И наконец, доли, для которых можно определить порядок пользования, сегодня экспонируются на рынке по цене 50–70% от стоимости этой комнаты.
