Именно сейчас – в конце весны или начале лета – в дачных массивах нашей родины проходят собрания садоводов. Став членом садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) и получив книжку садовода, вчерашний покупатель, скорее всего, решит заглянуть на такое собрание.
Здесь новый член товарищества познакомится с соседями и узнает о проблемах, которые давно назрели, но не решаются. А председатель в очередной раз расскажет о намерениях судиться с неплательщиками и дорожными службами. Попробуем разобраться, стоит ли такие дела действительно доводить до суда.
Что делать с соседом-неплательщиком?
Вот стандартная ситуация. Почти в любых массивах – и в старых, советских, и в так называемых коттеджных поселках с правовым статусом СНТ или дачного некоммерческого партнерства (ДНП) есть неосвоенные или заброшенные участки. Это могут быть наделы, полученные по наследству или приобретенные по случаю, чтобы пристроить деньги – не суть важно. Казалось бы, какое до этого дело вам? Но владельцы таких участков не платят паевых и целевых взносов, не участвуют в общих расходах, связанных со строительством и ремонтом дорог, коммуникаций, организацией охраны.
Естественно, активные члены товарищества атакуют председателя, требуя взыскать задолженность и отобрать участок должника через суд. Собрание принимает решение найти юриста и оплатить издержки из бюджета СНТ.
«Теоретически шаг правильный. В реальной практике все иначе, – комментирует ситуацию юрист Александр Жуматий, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – То есть отобрать приватизированный участок не получится в любом случае. Если речь о долгах, то здесь все осложняется тем, что подавать в суд придется по месту жительства ответчика, а его еще найти надо». Впрочем, по словам эксперта, даже если дело о взыскании задолженности дойдет до суда и будет вынесено решение в пользу истца (то есть СНТ), стрясти долг будет непросто. Скорее всего, дело заглохнет на стадии исполнительного делопроизводства.
Что же все-таки делать? «Если заброшенный участок приватизирован, земля сколь-нибудь ощутимой рыночной стоимости не имеет, а местонахождение владельца неизвестно, примите это как данность, – говорит Александр Жуматий. – Предпринимать какие-либо действия имеет смысл, только если это участок, который граничит с вашим».
Какие варианты при этом возможны? Найти владельца и попытаться договориться с ним о продаже объекта. Если он готов уступить участок, но вы не готовы его приобрести – возьмите инициативу по его реализации в свои руки. Это тот случай, когда вы сами сможете найти себе соседа.
Если бюджет – черный ящик
Второй сюжет, который обсуждают садоводы на собраниях, – подозрения в нецелевом использовании председателем вверенных ему средств. Причем обычно обсуждение выражается в форме «деньги собрали, дороги разбиты, а председатель новый внедорожник купил».
«Если подозрения в нецелевом использовании обоснованные, в СНТ должна быть создана ревизионная комиссия. Если дело принимает более серьезный оборот, инициируются перевыборы правления и председателя», – говорит Александр Жуматий.
В реальной дачной жизни до такого доходит крайне редко по той прозаической причине, что решения такого рода должно принимать общее собрание членов СНТ. Но почти в любом крупном (и даже небольшом) массиве кворум, обеспечивающий такому собранию легитимность, – явление недостижимое.
Что делать, если вы считаете, что правление распоряжается вверенными средствами нерационально? Только торговаться и договариваться. Например, о том, что вы и ваши соседи, вместо того чтобы платить в текущем году взнос в общую копилку, своими силами отремонтируют общие дороги в своем квартале.
Карьеры, дороги, самосвалы
Еще один стандартный случай. Рядом с массивом появился песчаный карьер, или ведутся лесозаготовки. И теперь единственную дорогу к вашей даче разбивают самосвалы и лесовозы. Как бороться с этим почти стихийным бедствием?
Прежде всего, выясните, на каких основаниях ведутся работы. Реестры лицензий на разработку недр имеются в открытом доступе – на официальных сайтах надзорных структур. Если карьер или лесозаготовки вне закона, вопрос решается с привлечением природоохранной прокуратуры.
Но что делать, если дорогу убивают разработчики законного карьера? Выясните, на чьем она балансе – за состояние дорог отвечает балансодержатель (это могут быть и госструктуры, и муниципалитеты, и юридические лица). Что дальше, подавать на него в суд? По словам нашего эксперта, это путь правильный, но неэффективный. Например, по той причине, что пока идет суд, балансодержатель может поменяться, и все придется начинать сначала. К тому же ответчик имеет широкие возможности для невыполнения или формального исполнения судебного решения.
Что делать? Прежде всего, последовательно обращаться с письмом в местные, а затем и региональные органы исполнительной власти. Но чтобы не дать возможности чиновникам ограничиться отписками (а такое в наших краях сплошь и рядом), имеет смысл также организовать публикацию в местных СМИ с открытым письмом, но обязательно с последовательным изложением сути проблемы. Практика показывает, что в ряде случаев даже публикации в районных газетах, а также привлечение общественных организаций сдвигают дело с мертвой точки.
Общее дело
Подведем итоги. Юристы, готовые осваивать, скудные бюджеты садоводов, доводить дело до судов и получать гонорары, находятся всегда и везде. Но результативность судебного способа решения проблем в вышеизложенных сюжетах под большим вопросом.
Самыми эффективными менеджерами, когда нужно вести переписку с чиновниками, чаще всего оказываются юридически подкованные пенсионеры-общественники (из числа садоводов), умеющие договариваться и придавать огласку своим действиям. Но крайностей здесь быть не должно. Помните, что организуя несанкционированные митинги с перекрытием дорог, вы переходите на сторону зла: то есть из лагеря собственников, защищающих свои законные интересы, – в стан нарушителей порядка.
В последнее время в ближних пригородах садоводствам приходится соседствовать с новыми жилыми комплексами. В окрестностях Петербурга растут районы новостроек – Кудрово, Мурино, Новое Девяткино, Янино. Но отношения владельцев дач и квартир – тема для отдельных публикаций.
