Власти Петербурга решили еще более ужесточить правила игры для строительного бизнеса. Теперь девелоперам помимо возведения за свой счет детских садов и школ в новых кварталах придется заняться проектированием подъездных магистралей к жилым комплексам.
По просьбам трудящихся
С новой инициативой выступил Комитет по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) Смольного. От имени районных администраций «письма счастья» разосланы крупным городским застройщикам. В частности, их получение БН подтвердили в компаниях Setl City и «Главстрой-СПб».
Суть предложения чиновников сводится к тому, что девелоперам рекомендовано за счет собственных средств готовить проектно-сметную документацию для подъездных дорог к возводимым ЖК и затем безвозмездно передавать ее городу на основании соответствующих соглашений.
Напомним: в 2012-2013 годах на плечи девелоперов уже переложили затраты по возведению в новых кварталах детских садов и школ. Тогда Смольный прекратил утверждать разработанные застройщиками проекты планировки территорий. И девелоперам ничего не оставалось, как в «добровольном» порядке согласиться строить социалку. Не исключено, что ситуация и теперь будет развиваться по аналогичному сценарию.
В КРТИ объясняют инициативу многочисленными обращениями новоселов возводимых кварталов. Граждане, в частности, жалуются на отсутствие подключений новых домов к улично-дорожной сети (УДС) и трудности с выездом на автомобилях из новых микрорайонов. «Подписание соглашений с девелоперами позволит синхронизировать сроки строительства жилых кварталов и развитие УДС города», – поясняют в пресс-службе ведомства.
Судя по всему, у данной инициативы есть и еще одна причина. Дело в том, что в рамках весенней корректировки городского бюджета-2016 финансирование КРТИ было уменьшено на 1,3 млрд руб. Эти деньги предполагалось пустить на новые дороги и развязки.
Цена вопроса
Отметим, что в городе уже давно сложилась практика, при которой девелоперы за свой счет возводят внутриквартальные дороги в рамках проектов комплексного освоения территорий. Впрочем, многие застройщики и ранее, и сейчас тратятся на проектирование подъездных магистралей к своим ЖК.
Например, компания «ЮИТ Санкт-Петербург» в 2010-2011 годах подготовила на собственные средства проектную документацию для 3,5-километрового участка Суздальского шоссе, от Выборгского шоссе до дороги на Каменку. Поблизости застройщик возводит ЖК «Новоорловский». Документация была передана Петербургу безвозмездно. Стоимость ее подготовки составила несколько десятков миллионов рублей. Кроме того, девелопер передал КУГИ земельный участок площадью 3,5 га, необходимый для строительства части Суздальского шоссе.
В Пушкине «ЮИТ Санкт-Петербург» строит ЖК INKERI. Для этого комплекса застройщик заказал на свои деньги проектно-сметную документацию для УДС территории, ограниченной Гусарской, Саперной улицами, улицей Ломоносова и продолжением улицы Архитектора Данини. В ближайшее время (ориентировочно конец мая – начало июня) начнется строительство магистрали от Саперной улицы через территорию комплекса к перспективному продолжению улицы Архитектора Данини. Завершить первый участок дороги протяженностью около 200 метров планируется к октябрю 2016 года.
В Красносельском районе для ЖК «Солнечный город» компания Setl City подготовила за свой счет сметную документацию для продолжения проспекта Ветеранов до проспекта Буденного. Затраты девелопера на эти цели составили 30 млн руб.
В Невском районе для обеспечения транспортной доступности ЖК «Ренессанс» компания AGG пообещала вложить в продолжение улицы Дыбенко 100 млн руб.
Для крупнейшего проекта КОТ «Северная долина» застройщик «Главстрой-СПб» разработал и построил три участка улично-дорожной сети: продолжения улиц Федора Абрамова, Валерия Гаврилина и Николая Рубцова. Затраты девелопера не разглашаются.
Цена квадрата вырастет
Опрошенные БН застройщики единодушны во мнении, что введение дополнительной нагрузки в виде проектирования объектов улично-дорожной сети может существенно отразиться на экономике проектов.
«Для нас как застройщика, который реализует проекты эконом-класса и предлагает квартиры по одним из самых доступных цен в Петербурге (от 59 900 руб. за кв. м), это критично. Поскольку в итоге эти обременения приведут к существенному увеличению стоимости квадратного метра будущего жилья», – говорит директор по связям с общественностью «Главстроя-СПб» Анна Отрощенко.
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге Виталий Виноградов отзывается об инициативе Смольного не иначе как о «подножке» бизнесу в кризис. Он подчеркивает: перекладывание финансовых затрат, которые должен нести город, на плечи строительных компаний идет вразрез с провозглашаемыми мерами поддержки строительной отрасли.
«Во-первых, 214-ФЗ запрещает направлять деньги дольщиков на какие-либо цели, кроме как на строительство жилья. Во-вторых, возводить дороги – это вложения, не сопоставимые со строительством отдельного дома. В-третьих, это означает автоматическое повышение себестоимости квадратного метра в геометрической прогрессии», – отмечает он. По мнению Виноградова, сегмент жилья эконом-класса благодаря предложению Смольного может исчезнуть как вид, а строительный рынок сузится, так как новые затраты потянут далеко не все застройщики.
В то же время руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев считает, что в инициативе Смольного есть и положительные моменты. «Взаимодействие администрации и застройщиков теперь может стать более прозрачным. Ситуация для дольщиков также улучшится: теперь покупателям будет понятно, кто несет ответственность за проектирование дорог к объекту», – говорит он.
При этом Кокорев признает, что для проектов КОТ, которые располагаются на большом удалении от существующих магистралей, дополнительная нагрузка на старте может привести к существенному удорожанию проекта.
Попытки ввести новые обременения для строительного бизнеса городские власти делают с завидным постоянством. Например, в сентябре прошлого года вице-губернатор Игорь Албин предложил застройщикам в «добровольно-принудительном» порядке передавать городу 5-10% квартир в своих объектах – для нужд очередников. Однако воплотить инициативу в жизнь чиновникам не удалось: в Смольном не смогли придумать, как юридически оформить подобные договоренности с застройщиками.
Последнее предложение городских чиновников тоже нельзя назвать новшеством. С идеей переложить затраты по возведению подъездных дорог на плечи девелоперов уже выступили власти Ленинградской области.
