Еще несколько лет назад позиция Смольного в отношении «серого пояса» Петербурга была весьма категорична: редевелопментом планировалось заняться после разработки и утверждения нового Генплана на 2019-2038 годы. В кризис подходы изменились.
На круги своя
Интерес застройщиков к проектам редевелопмента в Петербурге возник еще в конце 1990-х – начале 2000-х. В те годы шла работа над подготовкой ныне действующего Генплана, который и был утвержден в 2005 году. В этом документе многие промзоны, особенно в центральной части города, оказались зарезервированы под жилищную и коммерческую застройку. В следующую пятилетку чиновниками был согласован целый ряд проектов редевелопмента, реализация многих из них все еще продолжается или только должна начаться.
В частности, в 2008 году стартовал переезд корпусов бывшего ГИПХа в Петроградском районе. Тогда здесь планировалось реализовать масштабный проект «Набережная Европы», сейчас будут строить жилой квартал для судей и работников Верховного суда РФ. В 2009 году Градсовет Петербург одобрил общую концепцию развития громадной депрессивной территории «Измайловская перспектива» площадью 476 га, запустить освоение которой город пытался много лет.
В 2012 году, после прихода к власти команды губернатора Георгия Полтавченко, неожиданно была сделана пауза: чиновники отказались от идеи дальнейшего вывода промпредприятий из центральной части города.
Теперь к идее реновации «серого пояса» вновь решено вернуться: в мае этого года Комитет по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев объявил закрытый конкурс на создание концепции развития территории площадью 4 тыс. га южнее Обводного канала, примыкающей к историческому центру. На пилотных проектах чиновники хотят изучить потенциальный интерес девелоперов к теме.
Впрочем, проекты редевелопмента, запущенные в Петербурге с середины 2000-х, продолжаются и сейчас вопреки всем кризисам.
С перспективой до 1 млн «квадратов»
Отметим сразу, что оценки экспертов по поводу числа жилых комплексов, возводимых в настоящее время на территориях бывших заводов, фабрик, складов и т. д., несколько расходятся. По данным Отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости», в Петербурге таких проектов около четырех десятков (см. таблицу). В Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» говорят о 30 крупных жилых комплексах.
Но только в четырех центральных районах города (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) реализуются проекты с максимальным объемом жилой застройки около 250 тыс. «квадратов».
Так, в Центральном районе ЗАО «ЛенСпецСМУ» на территории бывшей станции «Московская-Товарная» возводит ЖК «Царская столица». Планы по освоению этой промзоны вынашивались властями и девелоперами еще с конца прошлого века.
В Адмиралтейском районе идет активное освоение земель бывшего завода «Петмол» и прилегающих участков. Здесь уже сданы ЖК «Тапиола» от компании «Лемминкяйнен Рус» и ЖК «Новомосковский» компании «ЮИТ Санкт-Петербург». Возводятся еще два жилых комплекса: «Времена года» от компании «Меридиан Девелопмент» и «Дом на Фрунзенской» от ГК AAG.
В Василеостровском районе наиболее масштабный проект редевелопмента осуществляется на наделах бывшего «Сталепрокатного завода». Здесь, в частности, компания Setl Сity возводит квартал бизнес-класса ЖК «Палацио».
Впрочем, самые масштабные проекты редевелопмента реализуются далеко не в центре. Так, в Невском районе на Октябрьской набережной, 40-42, на месте бывшего завода «Баррикада», компания «ЛСР. Недвижимость – Север-Запад» приступила к строительству первой очереди ЖК «Цивилизация». В рамках проекта комплексного освоения территории здесь к 2025 году планируется построить более 800 тыс. кв. м жилья. В Калининском районе начала активно застраиваться промзона бывшего Артиллерийского ремонтного завода. В перспективе на этой территории может быть возведено до 500 тыс. «квадратов» жилья. Здесь уже сданы такие комплексы, как ЖК «Иван-да-Марья» компании «КВС» и «Калина-парк» от «ЛСР. Недвижимость – Север-Запад».
А на границе Адмиралтейского и Московского районов застройщики продолжают осваивать территорию «Измайловской перспективы». По оценкам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», потенциальный объем застройки здесь составляет до 1 млн «квадратов» жилья.
По плечу сильным игрокам
Опрошенные БН застройщики и эксперты отмечают, что по мере увеличения дефицита свободных пятен под застройку, интерес к проектам редевелопмента будет только расти. Но их реализация не каждому по плечу. «Для успеха нужен серьезный опыт в строительстве и высокая финансовая устойчивость. Застройщикам, планирующим проекты редевелопмента, нужно быть готовым к длительным переговорам с собственниками участков, высоким ценам на землю, а также большим вложениям в расчистку приобретенной территории», – отмечает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
По словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игоря Кокорева, редевелопмент позволяет застройщикам существенно сэкономить на подведении инженерных коммуникаций, дорожной инфраструктуре. Что в свою очередь является плюсом для покупателей жилья: не нужно ждать, когда проложат новые магистрали и развязки.
По словам руководителя аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петра Буслова, недостатком проектов редевелопмента может стать отсутствие поблизости объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. «Особенно актуально это для первых очередей. Однако в будущем данный недостаток будет нивелирован по мере развития территории. Взамен покупатели получают возможность по относительно невысокой цене приобрести недвижимость, которая затем сильно вырастет в стоимости», – говорит он.
Отметим, что последние пять лет Смольный не выставлял на торги крупные и привлекательные для застройщиков земельные участки – их в городской черте почти не осталось. Так что проекты редевелопмента, безусловно, могут вызвать более пристальный интерес у крупных игроков строительного рынка. Но это произойдет только в том случае, если Смольный сможет, наконец, сформировать понятные и четкие правила игры в данной сфере и не будет пересматривать их с завидным постоянством.
Таблица
Какие жилые комплексы в Петербурге реализуются в рамках проектов редевелопмента бывших промзон
|
| Название ЖК | Застройщик/Девелопер | Площадь (тыс. кв. метров) | Срок сдачи |
|---|---|---|---|---|
| Адмиралтейский район | ||||
| 1. | «Времена года» | ООО «Юнит»/ООО «Меридиан Девелопмент» | 122 | 1 оч. сдана, 2 оч. – II кв. 2016 г. |
| 2. | «Дом на Фрунзенской» | ООО «Дом на Фрунзенской»/AAG | 6,7 | II кв. 2016 г. |
| Василеостровский район | ||||
| 1. | «Самоцветы» | ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ»/«ЛенСпецСМУ» | 133,5 | 1 и 2 оч. сданы, 3 оч. – III кв. 2017 г., 4 оч. – III кв. 2018 г. |
| 2. | FJORD |
| 26 | IV кв. 2017 г. |
| 3. | The RESIDENCE | ООО «Новый стиль»/Setl City | 31 | II кв. 2016 г. |
| 4. | «Палацио» | ООО «Остров Сити»/Setl City | 136 | 1 оч. – IV кв. 2018 г. |
| Калининский район | ||||
| 1. | «Кантемировский» | ООО «Универсал Инвест»/«ЦДС» | 180 | 1 и 2 оч. сданы, 3 оч. – II кв. 2016 г., 4 оч. – III кв. 2016 г. |
| 2. | «Калина-парк 2» | ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»/«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» | 98 | 1 оч. – II кв. 2016 г., 2 оч. – IV кв. 2016 г. |
| 3. | CINEMA | ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»/«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» | 62 | 1 оч. – III кв. 2017 г. |
| 4. | «Полюстрово парк» | 86 | IV кв. 2018 г. | |
| 5. | «Фламинго» | ООО «КапСтрой»/«КапСтрой» | 27 | 1 оч. – IV кв. 2016 г., 2 оч. - I кв. 2018 г.
|
| 6. | «Пифагор» | ООО «Графит»/«Графит» | 8,7 | III кв. 2016 г. |
| 7. | «Ландыши» | ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ»/«ЛенСпецСМУ» | 70,3 | 1 оч. – IV кв. 2017 г., 2 оч. – II кв. 2018 г. |
| 8. | «Город Мастеров» | 49 | 1 оч. – II кв. 2016 г., 2 оч. – IV кв. 2016 г. | |
| 9. | «Медалист» | ООО «Рубеж»/«Лидер Групп» | 52 | IV кв. 2016 г. |
| 10. | «Маршал» | ООО «Верона Менеджмент»/«Л1 Строительная компания № 1» | 63 | 1 оч. – IV кв. 2016 г., 2 оч. – II кв. 2017 г. |
| Красногвардейский район | ||||
| 1. | «ЗимаЛето» | ООО «Потенциал»/Setl City | 153 | 1 оч. – IV кв. 2016, 2 оч. – I кв. 2017 г., 3 оч. – II кв. 2017 г., 4 оч. – III кв. 2018 г. |
| 2. | «Четыре горизонта» | ООО «ДЕНГЕН»/RBI | 50,5 | III кв. 2016 г. |
| 3. | «Дом на излучине Невы» | ООО «ДЕНГЕН»/RBI |
| III квартал 2016 |
| Московский район | ||||
| 1. | «Сириус» | ООО «Лидер-88»/«Лидер Групп» | 25 | 1 оч. – III кв. 2016 г., 2 оч. – III кв. 2017 г. |
| 2. | «КосмосStar» | ООО «Борей-Инвест»/«Аквилон Инвест» | 11 | III кв. 2018 г. |
| 3. | «Московский квартал» | ООО «Силовые машины – Девелопмент»/«СМ-Девелопмент» | 107 | 1 и 3 оч. сданы, 2 оч. – II кв. 2016 г. |
| 4. | «Московские ворота» | ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», ООО «ЖК Московский»/«ЛенСпецСМУ» | 154 | 1 оч. сдана, 2 оч. – II кв. 2016 г., 3 оч. – IV кв. 2016 г., 4 оч. – IV кв. 2017 г. |
| 5. | «Граф Орлов» | ООО «НПО “Пигмент”»/«Л1 Строительная компания № 1» | 174 | 1 оч. сдана, 2 оч. – IV кв. 2016 г. |
| Невский район | ||||
| 1. | «Невские паруса» | ООО «Евростройпроект»/Setl City | 152 | 2 оч. – I кв. 2017 г., 1 оч. – II кв. 2018 г.
|
| 2. | «Дом на набережной» | ООО «СГС»/«Северный город» | 42 | IV кв. 2018 г. |
| 3. | «Цивилизация» | ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»/«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» | I оч. – 35 Всего – 800 | 1 оч. – I кв. 2018 г. |
| 4. | «Светлый мир “О’Юность…”"» | ООО «Базис»/Seven Suns Development | 147 | 1 оч. – IV кв. 2016 г., 2 оч. – IV кв. 2017 г. |
| Петроградский район | ||||
| 1. | «Леонтьевский Мыс» | ООО «Леонтьевский Мыс» | 57 | IV кв. 2016 г. |
| 2. | «Премьер Палас» | ООО «Л1-4»/«Л1 Строительная компания №1» | 89 | 1 оч. сдана, 2 оч. - II кв. 2016 г., 3 оч. - IV кв. 2016 г. |
| 3. | OSTROV | ЗАО «Строительный трест»/«Строительный трест» | 36,5 | 1 оч. – III кв. 2017 г. |
| 4. | «Европа Сити» | ОАО «СК “Возрождение Санкт-Петербурга”»/«Возрождение СПб» («Группа ЛСР») | 103,6 | 1-3 оч. сданы, 4 оч. – IV кв. 2016 г. |
| Приморский район | ||||
| 1. | «LIFE-Приморский» | ООО «Агентство недвижимости “ПИОНЕР”»/ГК «Пионер» | 66 | 1 оч. сдана, 2 оч. – IV кв. 2017 г. |
| 2. | Stockholm | ООО «Приморский, 46»/Setl City | 24 | III кв. 2017 г. |
| Фрунзенский район | ||||
| 1. | «София» | ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»/«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» | 288 | 1-3 оч. сданы, 4 оч. – II кв. 2016 г., 5 оч. – I кв. 2017 г., 6 оч. – III кв. 2017 г., 7 оч. – IV кв. 2017 г., 8 оч. – I кв. 2018 г. |
| Центральный район | ||||
| 1. | «Царская столица» | ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ»/«ЛенСпецСМУ» | 256 | Первые 6 оч. сданы, 7 и 8 – IV кв. 2016 г. |
| 2. | «Николаевский» ансамбль» | ООО «Диаманд»/ДК «Созвездие» | 4,5 | III кв. 2016 г. |
| 3. | «Смольный проспект» | 41,6 (новое строительство без учета объектов реконструкции) | IV кв. 2017 г. | |
