Будут ли снижаться цены на качественное жилье, сколько «квадратов» может переварить рынок и почему дальше нельзя давить на застройщиков, БН рассказал генеральный директор LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов.
– Рынок недвижимости попал в новую экономическую реальность. Уменьшение предложения, падение спроса, доминирующая роль госипотеки и прочие факторы будут и далее определять его развитие. По вашему мнению, какой объем жилья сейчас готов «съесть» покупатель на рынке новостроек Петербурга и предместий?
– Объем предложения сокращается и корректируется под новые реалии, растут диспропорции между качественным предложением и все сильнее доминирующим жестким массовым сегментом. Безусловно, у рынка есть инерция: если новые проекты запускались на волне ажиотажного 2014 года, то взять их и разом заморозить нельзя. Они будут присутствовать в предложении. Но часть объемов, которые можно отложить в рамках заявленных проектов, отдельно взятых очередей, многие застройщики притормаживают. Проблема сокращения покупательской активности для всех очевидна. Другое дело, где сейчас находится точка равновесия между спросом и предложением?
Объем сделок по итогам 2015 года на первичном рынке составил по разным оценкам в пределах 3,5-3,7 млн кв. м жилья. Вот эти цифры, на мой взгляд, и являются базовым уровнем потребления в петербургской агломерации. По итогам растущего 2013-го продано 3,8-4 млн «квадратов». А в 2014-м, скажем так, в неадекватном году, – уже почти 5 млн кв. м. И всем очевидно, что эти сумасшедшие 5 млн «квадратов» совершенно не пропорциональны для города. Из них примерно 1 млн пришелся на сделки, никак не связанные с рынком недвижимости, – это была просто шоковая реакция и попытка как-то пристроить деньги. Другая часть покупок были ускоренными сделками: граждане планировали покупку жилья в перспективе, но решение принималось оперативно, на волне ажиотажного спроса.
Поэтому, если говорить об итогах 2015-го, а это важный год с точки зрения оценки перспектив на будущее, то базис в 3,5 млн. кв. м – вполне нормальный. В отношении нашего локального рынка недвижимости я не вижу каких-то серьезных микроэкономических или макроэкономических предпосылок к тому, чтобы этот показатель по каким-то причинам рос.
– По средним показателям продажи у застройщиков в 2015 году просели на 30% по сравнению предыдущим периодом. У вас как?
– У нас больше, почти 40-45%. И я не верю в заявленные 30%. В тех компаниях, где существует публичная отчетность, цифры значительно выше – те же 40-45%. У нас есть два таких индикатора рынка – «ЛСР» и «ЛенСпецСМУ». C чего вдруг у всех остальных меньше? Я бы опирался на объективные данные двух крупнейших застройщиков. Мне они кажутся в большей степени соответствующими реальности.
– Перейдем к ситуации с ценами. По индексу БН, температура на первичке уже давно держится вокруг отметки в 98 тыс. руб. за кв. м. Но мы фиксируем лишь цену предложения, не учитывая в своих индексах акции и скидки. Вы согласны с тем, что рынок перешел уже на другой ценовой уровень? И реальные цены сделок гораздо ниже?
– По цене реальных сделок мы в своем сегменте на сегодня снижения не видим. На рынке сейчас происходит очень серьезная дефрагментация. Если анализировать качественное предложение в черте города, то его немного. И основное влияние на усредненные цифры дает массовка кольца: жилье возле КАД все больше и больше оттягивает на себя среднюю температуру по больнице. Там мы видим и серьезное снижение цены в проектах на начальных стадиях, их увеличивающийся вес в средних агрегированных показателях – по отношению к небольшому росту в черте города.
На самом деле в качественном сегменте, а мы об этом судим, в том числе по собственной ценовой динамике, есть небольшой рост. Так сказать, назидательный. Например, во всех наших проектах с ноября прошлого года мы три раза поднимали цены. Ненамного – примерно на 1,5-2 тыс. руб. за кв. м. Главным образом для того, чтобы стимулировать потенциального покупателя – они видят по этой слабой, но положительной динамике, что решение нужно принимать сейчас.
– Но у вас ведь тоже есть скидки-акции? Насколько они велики и насколько ваш ценник с их учетом стал ниже?
– Даже с их учетом у нас в ЖК «Legenda на Комендантском, 58» и «Legenda на Дальневосточном, 12» средняя цена за кв. м на сегодня в сделках составляет 97-102 тыс. руб. При том, что доля покупок со 100-процентной оплатой велика, в том числе, за счет ипотеки. Это цены, в которых учитываются 12-15% скидки при 100% оплате.
Пойдет ли эта базовая цена в сторону уменьшения? Маловероятно – предпосылок к этому нет. Ведь в сегменте качественного жилья спектр предложения сейчас формируют проекты в начальной или средней стадиях. Полномасштабного качественного предложения в высокой степени готовности нет. Если мы попробуем назвать все проекты на финише, там будут небольшие остатки квартир с высокой ценой позиционирования, хорошо иллюстрирующей разброс ценников сходных по параметрам проектов на начальной стадии и на высокой. К примеру, у нас сделки по последним оставшимся квартирам в уже сданном объекте в ЖК «Legenda на Оптиков, 34» сейчас идут по 145-155 тыс. руб. за кв. м.
Если мы говорим о хорошем качественном предложении в сложившихся районах города, то уровень цен в 100 тыс. руб. за кв. м – это номинальная маржа в 5-7%, то есть в зоне расчетной погрешности. Но это сделки на начальной стадии с учетом того, что средняя цена реализации за весь цикл проекта будет выше. Определенный объем продаж по таким ценам на старте проектов сейчас компаниям позволителен. Как только пойдут первые импульсы восстановления на рынке, неизбежно будет коррекция цен, так было уже не раз.
– Вы всегда выводили свои объекты в активно застраиваемых локациях, при этом ценник всегда был выше, чем у соседей. Но бюджеты покупок по общему признанию упали. Как изменился ваш покупатель, на кого ориентируетесь сейчас?
– У нас бюджеты покупок в среднем не уменьшились. Наверное, даже немного подросли. Средний бюджет – 4,5-5,5 млн руб. Платежеспособный спрос, безусловно, снизился. И мы, вероятно, потеряли часть покупателей – они ушли в другие ценовые сегменты. Но мы компенсируем эти потери за счет тех домохозяйств, которые по-прежнему ищут качественные решения.
– Многие девелоперы пошли по пути оптимизации планировочных решений. Кто-то нарезает свои ЖК «на помельче», другие стремятся сохранить качество, вмещая, к примеру, абсолютно те же функции в «двушки» площадью не 60 кв. м, а 50 «квадратов». Ваш формат смарт-квартир в кризис как-то изменился?
– Мы с самого начала давали ассортимент. У нас метражи двуспальных квартир начинаются от 50 и заканчиваются 85 кв. м. Есть обязательный гарантированный функциональный минимум и дальше идет набор опций повышения уровня комфорта. К примеру, в ЖК «Legenda на Комендантском, 58» – это 50 типов планировок квартир. В ЖК «Legenda на Дальневосточном, 12», с учетом нашей аналитики локального спроса, мы делали квартиры в среднем большего метража. Все эти стратегии себя по-прежнему оправдывают.
– Объем предложения в целом сокращается, тем не менее, нередко запускаются и новые проекты. Вы прошлой осенью тоже заявляли о выводе на рынок в 2016 году трех новых объектов? Планы не изменились?
– Были планы по выводу второй очереди ЖК «Legenda на Комендантском, 58». Пока ее придержим: посмотрим, как поведет себя рынок во втором полугодии.
Еще о двух совершенно новых проектах расскажем в этом году. Пока могу лишь так сказать: один будет позиционироваться в премиальном сегменте, второй – как смарт-комплекс. По локациям: один – на севере, другой – на юге. В этом году выведем их на рынок.
– В 2016-м главным и чуть ли не единственным локомотивом спроса будет госпрограмма ипотеки. У вас, кстати, был всплеск продаж в феврале?
– Да, как и у всех, кто по понятным причинам сильно зависит от ипотечного стимулирования. У нас в среднем по году доля сделок с ипотекой составляет 60-65%, а в моментах она достигала 80%. Но это и исторически так связано. У нас и до всех валютных катаклизмов доля ипотеки была чуть выше, чем в среднем по рынку.
– Вы создавали свою компанию шесть лет назад, когда правила игры на строительном и земельном рынках Петербурга были вполне внятными. Сейчас, скажем мягко, их только пытаются установить. Вот, например, принятие новых ПЗЗ, РНГП – нет ли ощущения, что многочисленными ограничениями – высоты, плотности застройки и т. д. – городских застройщиков продолжают выталкивать за КАД?
– Ограничусь одним тезисом: давайте перестанем пинать бездыханное тело городского инвестиционного климата. Всем всё очевидно. В нынешних условиях запускать какие-то стартапы в девелопменте – дело безнадежное. Нет никаких точек опоры, отсутствует предсказуемость – фундамент, который необходим для этого бизнеса.
– На запуск ваших новых проектов ограничения новых ПЗЗ никак не повлияют?
– Я стараюсь максимально избегать каких-либо градостроительных рисков при оценке земельных участков. И, как следствие, приобретаю подготовленные земельные участки, где таких рисков нет. Впрочем, так я говорил раньше, сейчас скажу по-другому: где такие риски ниже. Потому что сегодня даже с утвержденной градостроительной документацией можно нарваться на любые сюрпризы.
Вопрос нормального инвестиционного климата – в гарантиях и предсказуемости. К примеру, что мешало, вводя все ограничения по высотности, плотности и пр. заниматься нашим промышленным «шанхаем» – серым поясом Петербурга? Находя эффективные рычаги гарантий девелоперам, вместо того, чтобы выталкивать их за кольцо. В итоге что получилось? Власти и сами это признают: каменные джунгли вокруг города. Огромная инфраструктура девелоперского бизнеса с огромными ресурсами оказалась совершенно не нужна городу. Это и есть те самые миллиарды инвестиций, за которые во всем мире борются, а у нас они оказались невостребованными.
– Еще в минувшем году звучали мнения экспертов о том, что первичка достигла дна и оттолкнулась, потом эти ожидания стали относить на более поздний срок. Как вы полагаете, худшее позади? Рискнете дать прогнозы?
– Сегодня такое количество неизвестных, что я бы поостерегся делать прогнозы. Но давайте попробуем опираться на фундаментальные законы рынка. Недвижимость, несмотря на то, что это довольно дорогой продукт, работает по законам рынка хлеба. То есть, что бы ни происходило, она все рано будет продаваться.
Нашему рынку надо лишь найти какую-то цену равновесия. Качественное предложение очень ограничено, и цены в нем все равно зависят от средних по рынку. Ну не может «однушка» в хорошем районе сложившейся застройки стоить столько же, сколько «трешка» возле КАД, хотя сегодня разница в цене за метр уже достигает 50%. Качественный сегмент ограничен в балансе цен, так как предложение на кольце давит среднюю цену вниз. Многое зависит от того, как откалибруется предложение в полях.
Что касается дна, то на нашем локальном рынке, судя по всему, мы его достигли. И сейчас нам важны реальные стимулирующие действия со стороны власти, хотя бы на уровне конкретной помощи, на конкретных местах. После всего того, что уже произошло, после всех ударов по отрасли, которые мы получали, сегодняшнее положение дел не самое плохое. И если на этой зыбкой почве удержимся, то все будет нормально. Требуются год-два работы в стабильных, спокойных условиях, чтобы развиваться дальше.
