Что происходит на первичном рынке Петербурга

Перед участниками рынка недвижимости в новых условиях стоит нелегкая задача: найти точку баланса спроса и предложения, в которой сформируется цена, устраивающая и застройщика, и покупателя. Поиски могут оказаться непростыми.

Первая переменная – объем спроса – слабо прогнозируема. Напомним, в 2015 году по отношению к 2014-му он снизился меньше, чем ожидалось, по разным оценкам, на 27-35%. В первом квартале текущего года неожиданно «подскочил» на четверть по отношению к аналогичному периоду 2015-го. Виновата в этом ипотека. В начале прошлого года из-за сильно выросших ставок жилищное кредитование практически прекратилось – вплоть до запуска государственной программы поддержки ипотеки в марте. Продажи в новостройках, соответственно, пошли вниз. В феврале 2016-го угроза прекращения господдержки дала обратный результат – люди рванули в банки и в отделы продаж строительных компаний. Иными словами, спрос – величина подвижная, быстро реагирующая на изменение внешних условий и плохо предсказуемая.

Вторая переменная – объем предложения – напротив, инертна. На запуск нового проекта в жилищном строительстве в Санкт-Петербурге уходит 2-3 года. Остановка процесса тоже требует времени и может оказаться слишком дорогостоящим мероприятием для застройщика.
Тем не менее рынок, похоже, перешел в режим самокорректировки и постепенного сокращения нового предложения.

С горки вниз

Цифры не лгут – кривая поквартальной активности застройщиков за последние годы весьма показательна (см. таблицу). Как видим, с 2012 года и далее объемы вывода нового предложения прирастали ежеквартально, пока не достигли своего максимума зимой 2013 – весной 2014 годов. «В течение двух кварталов на рынок выводилось примерно по 1,5 млн. кв. м. Это были рекордные показатели за всю историю петербургской первички», – отмечает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» Ольга Романова.

Затем показатели покатились вниз и снижались на протяжении полутора лет. В последнем квартале прошлого года был зафиксирован всплеск на 17% к предыдущему периоду (что не удивительно: в конце каждого года застройщики более активны, чем в другие периоды). Но в первом квартале этого года объемы вывода вновь сократились на 28% – до 0,9 млн кв. м. Заметим, ни в одном из кварталов 2013-го и 2014-го на рынок не выводилось менее миллиона «квадратов». «На сегодняшний момент объем строительства падает, особенно заметно это стало в 2016 году. Ситуация, которая началась 1,5-2 года назад, поставила многие компании перед лицом недостаточного финансирования. В результате большинство компаний начали выстраивать планы более консервативно, стремясь достроить объекты и пережить кризис», – рассуждает о положении в сегменте жилья массового спроса генеральный директор «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Из характерных тенденций можно отметить смещение количества стартапов в сторону Санкт-Петербурга, а также преобладание очередей уже реализуемых проектов над запуском новых. «Всего за I квартал 2016 года в продажу был выведен около 1 млн кв. м строящегося жилья. Из них 70% приходится на Петербург, а 30% – на пригородные территории Ленобласти», – говорит Ольга Романова.

Впрочем, по мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, данные одного квартала непоказательны. «Поскольку сейчас в городе меняются правила игры, многие девелоперы при условии готовности проекта к выходу, оценивая свои риски в будущем, резонно заключили, что сейчас удачное время для старта», – отмечает эксперт.

Без спешки

Факты полного отказа от реализации проектов пока единичны. К примеру, финский застройщик «Лемминкяйнен» продал Setl Group 7,2 га земли на Косой линии Васильевского острова, где планировал построить ЖК «Илматар». Setl Group на этом «пятне» собирается построить комплекс бизнес-класса «Палацио» на 130 тыс. кв. м жилья, который обещает вывести в продажу до конца года.

Еще один пример: компания «Дальпитерстрой» из-за ужесточения правил застройки посчитала нецелесообразным реализовывать проект строительства 168 тыс. кв. м жилья в Новодевяткино, утвержденный еще в 2012-м. Участок в 19 га застройщик выставил на продажу.

Однако в большинстве случаев участники рынка просто сдвигают планы на более поздний срок. Самые крупные проекты, старты которых были обещаны еще в 2015 году, но не случились до сих пор – это «Новосаратовка» от «ЦДС», «Планетоград» от Setl Group и застройка территории бывшего Ржевского аэродрома, которую планировала начать «Группа ЛСР».

Как пояснили в компании «ЦДС», «Новосаратовка» – очень масштабный проект. Он предусматривает возведение 4,5 млн кв. м жилья на территории площадью 452 га с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек. «В сложившихся условиях запуск подобного объекта необходимо тщательно продумывать и планировать. Сейчас ведется детальное проектирование первых очередей», – говорит руководитель отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко. Пока же, по словам собеседника, упор сделан на более скромном проекте КОТ, расположенном ближе к традиционной застройке Петербурга. «ЦДС» планирует в скором времени начать строительство 150 тыс. кв. м жилья на 26 га возле Пулковского шоссе.

В Setl Group говорят о выходе на стройплощадку во втором полугодии, объясняя это длительным процессом оформления документации. «В настоящий момент по данному проекту согласован ППТ с межеванием. Продолжается снятие замечаний и согласование в рамках прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство», – пояснили в пресс-службе компании.

В «Группе ЛСР» сообщили, что жилой квартал на аэродроме Ржевка планируют вывести на рынок не ранее 2017 года. «Это крупный проект, требующий тщательной документальной подготовки. Кроме того, одно время работа над тремя крупными проектами велась параллельно, что тоже сказывалось на темпах», – пояснила региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. Один из них, ЖК «Цивилизация» на 800 тыс. «метров», уже строится на Октябрьской набережной. Второй, ЖК «Цветной город» на 2, 5 млн «квадратов», близок к запуску в Красногвардейском районе. Оба, в отличие от Ржевки, расположены в границах Санкт-Петербурга. Похоже, застройщики с опаской относятся к строительству городов-спутников и крупных микрорайонов в полях Ленобласти.

Впрочем, очереди уже строящихся ЖК тоже выводятся на рынок с лагом в год и более от первоначальных заявленных сроков. Из ожидавшихся в 2015-м и не выставленных на продажу до сих объектов можно вспомнить 4-ю очередь ЖК «Три кита» от «Лидер Групп», 3-ю очередь ЖК «Новое Сертолово» от «КВС», 4-ю очередь Grona Lund от NCC, 3-ю очередь «Муринского посада» и 11 корпус «Нового Мурино» от «ЦДС» и другие. «В “Муринском посаде” сейчас возводится ряд корпусов, которые мы пока не вывели в продажу. Это связано с тем, что сейчас значительная часть покупателей предпочитает приобретать квартиры в домах, возведенных практически под крышу, – так будущие новоселы чувствуют себя спокойнее, что здание будет достроено», – пояснил перенос старта Дмитрий Сидоренко.

Неблагодарное дело

Прогноз, как известно, дело неблагодарное. Предсказать, какими будут объемы нового предложения на петербургском рынке строящегося жилья в этом году, весьма проблематично. К примеру, ранее представители «Петербургской Недвижимости» предположительно говорили о 3,5 млн кв. м. Но теперь допускают, что результаты окажутся более позитивными. «Учитывая, что объем реализованного спроса в первом квартале оказался выше прогнозного значения, при условии сохранении текущей макроэкономической ситуации годовой объем спроса также может оказаться больше прогнозного значения. Это может привести и к увеличению объема вывода на рынок в рамках годового интервала», – предполагает Ольга Трошева.

В компании Knight Frank St Petersburg (чьи данные, отметим, традиционно несколько расходятся с цифрами «ПН») поступили иначе. Оставив в стороне неизбежное изменение маркетинговых стратегий в условиях меняющегося рынка, они просчитали реальные возможности застройщиков по реализации уже заявленных проектов. «Мы разработали два сценария вывода проектов в продажу. При первом учитывались стадии развития, наличие ППТ, внутренняя информация о состоянии проектов, возможности девелоперов, поэтому вносились корректировки к объемам заявленных проектов. При втором сценарии допускается условно оптимистичный вариант, когда все заявленное поочередно выходит в продажу», – рассказывает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова.

Как видим, с точки зрения готовности документации на рынок в этом году может быть выведены всего 3,2 млн кв. м жилья. Для последующих четырех лет этот показатель, по данным Knight Frank, колеблется в скромном диапазоне 3,2-3,8 млн «квадратов».

Конечно, для проектов, которые выйдут на рынок в 2019-2020 годах, время на согласование документации еще есть, даже с учетом неспешности работы Смольного. Но что интересно: застройщики вроде бы и не планируют наращивать объемы строительства. В ближайшие три года они предполагают строить в среднем по 4 млн кв. м жилья, даже не замахиваясь на беспрецедентный результат 2014-го.

Совокупный вывод на рынок жилья, строящегося в Санкт-Петербурге и ближнем поясе

Источник: «Петербургская Недвижимость», ГК «БН»

Прогноз вывода в продажу жилья в Санкт-Петербурге и ближнем поясе Ленобласти

Источник: Knight Frank St Petersburg

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок