Тех, кто нечасто бывают в северо-западной части Санкт-Петербурга, перемены почти всегда удивляют. Вчерашние стройки превращаются в жилые кварталы, схема движения транспорта то и дело меняется, а парковочные места найти почти невозможно. Но это территория, к которой надо привыкнуть, и она в долгу не останется: новым жителям откроются и оптимальные транспортные маршруты, и заповедные уголки Юнтоловского лесопарка.
Появились Парк 300-летия Петербурга и «Питерлэнд» – крупнейший торгово-развлекательный комплекс с аквапарком, район получил удобные выезды на КАД и ЗСД. В обозримом будущем жители северо-западной части Петербурга получат дивиденды от чемпионата мира по футболу в виде станции метро «Беговая».
На экскурсию по району нас пригласили практики Приморского отделения агентства недвижимости «Итака», расположенного в жилом комплексе на Коломяжском проспекте, рядом со станцией метро «Пионерская».
Комендантский аэродром: дома разных поколений (6 фото)
Приморское отделение «Итаки» – крупнейшее по количеству офисов и агентов. Самый большой офис находится на Коломяжском пр., 15/2. Здесь же с 2009 года работает главный административный офис. В этом же здании, но в другом подъезде, находится Учебный центр агентства и еще один офис, открывшийся в 2012 году и получивший название «Богатырский».
За день не объехать
Приморский район за один день не обойти – придется объезжать, поскольку это город в городе с населением, давно перевалившим за полмиллиона человек. Здесь есть кварталы коттеджей периода послевоенного восстановления и массивы сталинских домов на исторической территории Новой Деревни (№ 1 на карте), кирпичных и панельных хрущевок близ железнодорожной станции Ланская (№ 2 на карте), пригороды – Лисий Нос, Ольгино, Лахта с роскошными частными коттеджами, исторический район Коломяги (№ 3 на карте) с малоэтажной застройкой.
Комендантский аэродром (№ 4 на карте) и озеро Долгое (№ 5 на карте) – немаленькие спальные массивы, сформированные в советское время и уплотненные в рыночный период. Здесь сменилось уже как минимум три поколения жилой застройки. Позже строительство развернулось на исторической территории Каменки (№ 6 на карте).
Новые кварталы Северо-Приморской части (№ 7 на карте) – жилой район, отличающийся и от советских спальников, и от более поздних территорий массовой застройки с преобладанием малогабаритного жилья. Сегодняшнее наименование СПЧ унаследовала не от исторических территорий (как все прочие спальные районы), а от обозначений строительных адресов в ленинградском Генплане 1987 года. И, видимо, именно по этой причине СПЧ все еще ассоциируется у горожан не с обжитым районом, а со стройкой. Но массовое строительство здесь уже завершено.
Жилфонд советского периода
«Большинство квартир Приморского района, предлагаемых к продаже, расположены в домах рыночного периода постройки, – рассказывает специалист по вторичному рынку, заместитель директора офиса «Богатырский» Марина Вязовая, – Но значительную долю предложения составляет типовое жилье прежних лет».
В 1970-е годы в районе бывшего Комендантского аэродрома возводились преимущественно девятиэтажные «корабли» и панельные брежневки 602-й серии последних, улучшенных модификаций. Домов 137-й серии, с которыми устойчиво ассоциируется жилая застройка северо-западной оконечности города, на территории Комендантского аэродрома немного. Располагаются они в основном вдоль Богатырского проспекта – недалеко от станции метро «Пионерская».
Во второй половине 1980-х годов за проспектом Сизова развернулось строительство массива озера Долгое. И как раз именно здесь основными типами возводимого жилья стали жилые здания следующего поколения – серии 600.11, 504Д2 и разные модификации домов 137-й серии.
«Самые демократичные по ценам предложения рынка жилья в советской части района – конечно же, компактные квартиры в “кораблях”», – поясняет Марина Вязовая. – Благодаря выгодному расположению, в пешеходной доступности от “Пионерской”, спросом они пользуются».
С квартирами в домах 137-й серии ситуация сложнее: здешний рынок ими затоварен. Причем, строительное качество – везде разное. У советских домов оно стабильно среднее, у рыночных может быть как неважным, так и вполне приличным.
Жилые массивы Северо-Приморская части и озера Долгое (5 фото)
Квартиры нашего времени
В начале 1990-х годов монолитно-панельные дома возводились на инженерно подготовленных участках, оставшихся от советского времени и в соответствии с последним советским генпланом. Но с середины десятилетия строительные организации начали подключать петербургских архитекторов к созданию индивидуальных проектов, заточенных на монолитно-кирпичное строительство.
С точки зрения квартирографии и планировочных решений, многие невзрачные с виду дома образца второй половины 1990-х годов весьма интересны. В них имеются подземные паркинги, классические «однушки», «двушки» и «трешки» (как правило, довольно просторные), а также весьма затейливые жилища свободных планировок на верхних этажах. В те годы в районе активно строили малоэтажку, а на верхних этажах высоток размещали двух-, и даже трехуровневые пентхаусы со стеклянными кубами зимних садов.
Застройка следующего десятилетия – более масштабна. Корпуса рядом со станциями метро, словно айсберги возвышаются над башенками образца 1990-х. Рядом с малоэтажными кварталами Каменки и Коломяг также выросли высотки. Городской ландшафт до неузнаваемости изменился.
В конце первой «пятилетки» нашего века – новый разворот, от точечной застройки к квартальной. «Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию за последние лет пять-шесть, пользуются более высоким спросом, нежели, к примеру, в зданиях десятилетней давности, – поясняет Марина Вязовая. – В первую очередь, конечно, из-за меньших метражей, но не только: новые кварталы удобнее. В них просторные детские и спортивные площадки, продуманные парковочные зоны».
Важная особенность некоторых сегодняшних новостроек – видовые характеристики. Перед глазами тех, кто поднимается на верхние этажи недавно возведенных домов СПЧ, открываются горизонты с видами на Финский залив, Лахтинский разлив, Юнтоловский лесопарк. Но сегодняшние покупатели квартир уже могут быть уверены в том, что за окнами не вырастут сплошные стены новых кварталов.
По словам ведущего специалиста отдела новостроек АН «Итака» Ольги Баркаловой, крупных проектов, ориентированных на массовый спрос, в районе в ближайшее время не появится. Новостройки, которые сегодня анонсируются застройщиками, позиционируются как объекты комфорт- и бизнес-класса. В продаже, тем не менее, пока есть и компактные студии с ценами от 2 млн руб., и просторные видовые квартиры свободных планировок.
В отношении таких объектов представители «Итаки» призывают потенциальных покупателей консультироваться с независимыми экспертами. Приобретению квартиры в нетиповом доме, а тем более в таком, который позиционируется как клубный и эксклюзивный, должны предшествовать изучение репутации застройщика, а также, что не менее важно, оценка темпов продаж.
Самые интересные с точки зрения специалистов «Итаки» объекты – ЖК «Три ветра», «LIFE-Приморский», «Дом у Елагина острова», «Стокгольм», «Legenda на Комендантском», «Новоорловский».
Аренда жилья: собственники пойдут на уступки
В Приморском районе представлен широкий спектр предложений по аренде жилья. Молодые семьи охотно снимали квартиры, чтобы просто «примерить на себя» территорию, либо в ожидании, пока строится собственное жилье.
«В последнее время объем предложения в арендном сегменте заметно превышает спрос. Собственникам приходится идти на уступки, а также прикладывать все больше усилий, чтобы заинтересовать съемщиков», – рассказывает представитель отдела аренды Ольга Конторович.
По прогнозам представителей «Итаки», ситуация на рынке аренды должна измениться: собственникам придется снижать арендные ставки и, по всей видимости, оплачивать часть комиссионного вознаграждение риэлторам (до настоящего времени агентам платят съемщики).
Впрочем, затоваренность рынка аренды в наше время характерна не только для Приморского района Санкт-Петербурга, но и для других городских территорий с преобладанием новой массовой застройки.
Предложения АН «Итака» в Приморском районе: вторичный рынок квартир (см. по ссылке).
