На протяжении трех последних лет покупательская активность на рынке загородных домов и участков снижалась. Основные тенденции, наблюдаемые нынешней весной, – локализация покупательского интереса в сегменте самых дешевых дач, падение спроса на незастроенные участки, а также переориентация массового приобретателя со строящихся коттеджных поселков на вторичный рынок. Кроме того, на фоне многомесячных периодов затишья фиксируются периодические всплески активности покупателей в самых недемократичных ценовых сегментах.
Коттеджные поселки: богатые встали рано
Согласно данным экспертного бюро «Сперанский», в первом квартале 2016 года девелоперские компании, участвующие в информационном обмене (речь о 116 проектах – это около трети рынка), смогли продать всего 6 коттеджей и 186 участков. Эти цифры близки к провальным показателям прошлого года (за аналогичный период реализовано 13 коттеджей и 165 участков).
За весь 2015 год, который был неурожайным для сегмента готовых домов, компаниям, представляющим в общей сложности треть рынка, удалось продать лишь 44 коттеджа. В то же время участки (особенно летом и осенью) шли нарасхват: за 12 месяцев реализовано 1417 лотов.
Таким образом, на каждый проданный в прошлом году дом в сегменте коттеджных поселков приходились 32 реализованных участка. Для сравнения: в 2013 и в 2014 годах соотношение к одному коттеджу было 7 и 12 участков соответственно. Тренд более чем очевиден.
В первом квартале текущего года покупательская активность распределялась, мягко говоря, неравномерно. В январе продано 2 дома и 46 участков – это абсолютный антирекорд за последнюю пятилетку. В феврале – также показатели близкие к минимуму (один дом, 69 участков), но с существенной поправкой, оставшейся за рамками количественных показателей.
Так, основная доля покупок в коттеджных поселках – участки без подряда с ценами от 600 до 800 тыс. руб. Однако, по словам аналитика Дмитрия Сперанского, на исходе зимы выявился тонкий слой покупателей, которые отнюдь не праздно интересовались дорогими участками. В феврале компаниям-участникам информационного обмена удалось реализовать 20 земельных лотов по ценам от 4 до 10 млн руб. А это уже все-таки новая тенденция: состоятельные приобретатели на сей раз проснулись рано.
Средняя цена реализованной сотки земли в IV квартале прошлого года составила 142 тыс. руб., в первые три месяца текущего – 178 тыс. руб. Тенденция к увеличению бюджетов сделок наблюдается и в сегменте готовых домов. Так, по данным за IV квартал прошлого года, средняя цена реализованного коттеджа – 8,2 млн руб. (в сотне с лишним поселков за три месяца продано 10 домов). В этом году покупатели приобрели у девелоперов, участвующих в обмене, всего шесть объектов, но очень дорогих: средняя цена лота – 15,8 млн руб.
В то же время рынок объектов массового спроса переживает не лучшие времена. Конфликты между собственниками и управляющими компаниями в некоторых проектах приобрели необратимый характер и сказываются на репутации всех девелоперов.
Дома и участки в проектах, испытывающих проблемы по части коммуникаций, граждане покупать перестали. И в обещания застройщиков, что электричество, дороги и коммуникации «вот-вот будут», покупатели нынче не верят. По этой причине будущие даче- и домовладельцы все чаще переориентируются с первичного рынка загородных объектов на сегмент домов и участков в классических садоводствах, дачных массивах, либо пригородных территорий ИЖС (примечательно, что некоторые девелоперы коттеджных поселков стали маскировать объявления о продаже объектов под предложения вторичного рынка).
Вторичный рынок: вместо курорта на дачу
Прошлой зимой риэлторы-практики в качестве самых спрашиваемых объектов обозначали недорогие участки для строительства коттеджей. Но с того момента реалии изменились: голая земля – не в фаворе. Зато молодые семьи с детьми теперь готовы вкладывать в загородную недвижимость деньги, которые раньше тратились на курортный отдых.
Вторая половина февраля для многих риэлторов, специализирующихся на объектах в удаленных уголках Ленобласти, оказалась нежданно удачной. Так, по словам заместителя генерального директора АН «Итака» Марины Мокрецовой, хитами покупательского спроса стали «просто дачи» для отдыха с детьми с ценами от 500 тыс. до 1 млн руб. Что это за объекты? С точки зрения молодых родителей, желающих проводить все лето с детьми на свежем воздухе, – это дачное строение на небольшом участке. Объекты без воды и электричества не рассматривают. Зато расстояние до города (разумеется, в пределах 100-километровой зоны) для покупателя решающей роли не играет.
Найти в рамках обозначенного бюджета готовую к сезону дачу в северных районах области почти невозможно. В то же время в южных относительно ликвидные варианты пока есть. При этом за ценами ниже 500 тыс. руб., как правило, скрываются ветхие постройки и заболоченные участки без подъездных дорог и коммуникаций.
Другой хит прежних лет – пригодный для постоянного проживания загородный дом по цене квартиры. «Главная проблема данного сегмента сегодня – расхождение покупательских ожиданий и реалий, – поясняет Марина Мокрецова. – В ценовом диапазоне от 1,5 до 2,5 млн руб. покупатель желает видеть относительно свежий дом с водопроводом от колодца и локальной канализацией и не в садоводстве, а в массиве ИЖС. В то же время выставляемые на продажу объекты в большинстве случаев обозначенным условиям не соответствуют».
По наблюдениям некоторых практиков, в ценовом диапазоне – от 2,5 до 4 млн руб., спрос словно проваливается: для демократичной дачи – слишком дорого, а ипотечные кредиты на покупку загородных объектов не дают. Здесь в борьбе за покупательские кошельки безоговорочно побеждает городской квартирный рынок.
По словам советника генерального директора АН «Прогаль» Константина Сидорова, коттеджи с ценами от 4 млн руб. также можно с определенной натяжкой относить к хитам сезона. Покупатели желают, чтобы такой дом был не просто пригодным для проживания, но и комфортным, с большим ухоженным участком.
По словам директора компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислава Азацкого, сделки с бюджетами от 5 до 8 млн руб. на вторичном рынке коттеджей – нынче не редкость. Причем объектами продажи становятся и дома, ориентированные на постоянное проживание, и дачи.
В фокусе – земля
По данным Центра исследований аналитики ГК «БН», в первом квартале 2016 года средняя цена предложения на рынке участков без строений в Ленобласти выросла на 3,7% и к концу марта составила 90,6 тыс. руб. за сотку (средняя цена областного участка – 1,2 млн руб.). В то же время в пригородных районах Петербурга цены на свободные участки снизилась на 1,4% (среднее значение марта – 262,4 тыс. руб. за сотку или 3,4 млн руб. за участок). В настоящее время индексы средних цен предложений участков, которые публикует БН, имеют тенденцию к незначительному росту.
Иными словами, рынок загородной недвижимости в 2016 году проснулся рано и, по всей видимости, в спячку уже не уйдет. Впрочем, как утверждает Константин Сидоров, продавцам едва ли имеет смысл рассчитывать на рост цен, скорее наоборот: чтобы воспользоваться случаем и закрыть сделку в традиционный высокий сезон (весна – начало лета), придется пойти на уступки.
