Еще недавно многие российские города переживали настоящий строительный бум. Сегодня рынки перегреты: цены на вторичное жилье падают быстрее, чем на квартиры в новостройках. Поэтому девелоперам придется искать новые стимулы для покупателей.
Российские города переживают кризис по разным сценариям. О тенденциях на региональных рынках жилья мы беседуем с аналитиком Уральской палатой недвижимости Михаилом Хорьковым.
– Михаил, вместе с коллегами вы ведете мониторинг цен на жилье в российских городах. И, как я понимаю, данные теперь стекаются к вам на Урал. Это так?
– Скажем так, мы технически организовали процесс коммуникации для аналитиков из регионов через сайт Уральской палаты недвижимости. Ведь раньше как было? Например, обращаются к нам потенциальные инвесторы. Чтобы понять, что происходит с ценами даже в соседнем городе, приходилось звонить местным партнерам (если они есть), ждать ежемесячных отчетов, искать данные в открытых источниках. Сейчас мониторинг ведется в режиме реального времени. Организационно проект реализуется комитетом по консалтингу Российской Гильдии Риэлторов, в котором я работаю. Наша задача сделать так, чтобы все коллеги имели полную и оперативную статистику по ключевым городам и рынкам. В наших планах – существенно расширить взаимодействие аналитиков и сделать так, чтобы региональные рынки стали более открытыми и понятными.
Кстати, еще раз, пользуясь случаем, хочу сказать спасибо Геннадию Стернику, который много лет вел эту работу, создавал методики, наладил систему сертификации аналитиков, передал нам контакты и архивные данные.
– Теперь первый вопрос. Как чувствуют себя рынки жилья регионов с разной структурой экономики? Рецессия – общий диагноз?
– Снижение цен и спроса происходит почти синхронно, во всяком случае, в тех 36 городах, из которых мы получаем данные. Мы не наблюдаем ни обвалов, ни скачков. Разница только в темпах и глубине снижения. А они как раз зависят от экономической специфики. Сырьевые районы, малые и большие промышленные города, а также мегаполисы с экономической базой постиндустриального характера ведут себя по-разному.
– В чем выражаются отличия?
– Характерный пример сырьевого региона – Сургут. Это небольшой город. В последние годы он активно застраивался, и рынок квартир в новостройках оказался перегретым. Там заметное снижение цен началось в середине 2013 года – то есть в то время, когда в других регионах ситуация выглядела почти безоблачной. С того момента и до сегодняшнего дня средняя цена «квадрата» на вторичном рынке снизилась с 90 до 70 тыс. руб.
– В графике цен на вторичном рынке за прошлый год, который недавно был вами опубликован, следующий расклад. Москва упала на 1,8%, Екатеринбург – на 7,2 %. Аутсайдером оказался Челябинск, показавший минус 11,4%. Это уже дно?
– Я не стал бы так говорить. Логика подсказывает, что глубокое падение должно сопровождаться сравнительно быстрым оздоровлением. Но все не так просто. Например, еще год назад нам приносили на предварительную экспертизу проект. При этом собственник участка утверждал: «У нас в Челябинске цены падать уже не будут, они и так – ниже некуда, а вот у вас в Екатеринбурге, на северах и в Москве они раздуты и повалятся».
Прошел год, и мы видим – падение продолжилось и в Челябинске. Это все-таки промышленный центр с низкой степенью диверсификации экономики. Рынок жилья здесь прост по классовой структуре: в последние годы строили много, относительно качественно, но без каких бы то ни было излишеств и опций. Спрос упал – и рынок затоварен однотипным жильем.
В мегаполисах с постиндустриальным состоянием экономики – таких, как, например, Новосибирск или Екатеринбург, эти процессы сложнее.
– По каким сценариям развивается рынок жилья в таких городах?
– Для детального понимания тенденций, наверное, имеет смысл разговаривать с моими коллегами из этих регионов. Но не будет ошибкой, если мы скажем, что тренды общие и отличаются только в деталях. Екатеринбург – это миллионник, по структуре и характеру экономики близкий к Москве и Санкт-Петербургу. У нас есть не только промышленность, но также научные и образовательные центры, развитая сфера услуг. Как следствие – квартирный рынок диверсифицирован по классовым признакам, на нем представлено жилье в широком ценовом и качественном диапазоне. Сформировался рынок апартаментов в современном понимании этого сегмента – с нормальными управляющими компаниями и актуальными потребительскими характеристиками. То есть бизнес-класс в такой системе рынка – это не просто «богато» и «статусно». В первую очередь, это – сбалансированный продукт для конкретной группы покупателей.
Постиндустриальная экономика дает работу представителям разных слоев населения, она являлась основой сильного миграционного притока населения, но, как оказывается, тоже уязвима. Причем в той фазе кризиса, которую мы наблюдаем сегодня, постиндустриальные экономики падают быстрее. Это пока не столь заметно отразилось на рынке жилья – он инерционен. Но резкое замедление уже видно по такому показателю, как оборот розничной торговли – в Екатеринбурге и Москве оно более серьезное, чем в среднем по России.
–Что происходит в сегменте новостроек миллионников?
– На протяжении последних лет, вплоть до 2015 года, почти повсеместно происходил рост объемов строительства и переход от точечной уплотнительной застройки к строительству жилья на новых территориях – целыми кварталами и микрорайонами. В некоторых городах рост имел взрывной характер. За последние три года лидерами по объемам ввода нового жилья среди миллионников стали Новосибирск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург. Но если в Ростове значительный прирост обеспечивался за счет частного сектора (ИЖС), то в Екатеринбурге и Новосибирске основу составляют многоквартирные дома. Судите сами: за 10 лет в Екатеринбурге построено 9,6 млн кв. м, то есть жилфонд, в пересчете на «квадраты» увеличился на 27% – больше чем на четверть.
Но сегодня тенденции меняются радикально. Так, в 2010 году доля первичного жилья в обороте квартирного рынка составляла 27%, в 2014 выросла до 50%, в 2015 снизилась до 44%, даже несмотря на стимулирующие меры в виде ипотеки с господдержкой.
– Почему так происходит?
– Во-первых, падение темпов продаж на первичке в 2015 году было обусловлено ажиотажем в конце 2014 года – тогда на фоне обвальной девальвации рубля потенциал накопленного и отложенного спроса по большей части был исчерпан. Во-вторых, продавцы вторичных квартир заметно снизили цены: как мы уже сказали – на 7,2% за 2015 год, а к текущему моменту – уже более чем на 10%. Цены на новостройки почти не меняются. Сейчас складывается интересная ситуация: цена «квадрата» на вторичке приблизилась к ценам строящегося жилья. И это уже начало нового витка конкуренции за покупателя.
– Может быть, предложения первичного рынка при том же уровне цен становятся более качественными?
– Здесь, как говорится, тенденции разнонаправленные. С одной стороны, сегодня за те же деньги, что и раньше, можно приобрести объект более высокой степени готовности. Но с каждым годом новые квартиры становятся все более компактными, высотность растет, а строительство смещается к периферии – в необжитые районы с инфраструктурными и транспортными проблемами. Застройка становится компактнее, выше, плотнее, дальше от центра.
Все это создает серьезную угрозу для новых проектов. Если в районе не хватает детских садов, школ, поликлиник, если в нем нет нормального общественного транспорта, аргументы о качественно новой среде, которая «скоро будет», перестают работать. К примеру, я живу в сложившемся районе, дом не новый, 1990-х годов постройки, но сбалансированный по соотношению одно-, двух-, трехкомнатных квартир. Естественно, у меня нет ни малейшего стимула переезжать на окраину, где дворы заставлены машинами, а высотки сплошь укомплектованы студиями и «однушками».
Девелоперы научились за последние годы работать с семьями, у которых есть потребность в первом жилье, или с теми, кто нуждается в увеличении площадей. Но пока лишь единицы могут своим предложением заставить отказаться от «устаревшего» жилого фонда, чтобы переехать в аналогичное по площади, но более качественное жилье.
– Но застройщики позиционируют свои дома как новые, то есть, такие, в которых, как минимум, в ближайшие лет двадцать не придется менять трубы...
– Это был бы аргумент, если бы не одно «но». Вторичный рынок сегодня затоварен, в том числе и квартирами в относительно свежих домах. Поэтому девелоперам крупных проектов приходится конкурировать не только с теми, кто осваивает соседние кварталы, но и с самими собой – в виде вторичных продаж в сданных ими же домах. Так вот, в сегменте новой вторички цены тоже падают, хотя и не такими темпами, как в домах дорыночной постройки.
– Михаил, а как насчет жилья для приезжих? Прирастают ли крупные региональные центры за счет миграционных процессов?
– С этой точки зрения динамика в разных городах контрастна. Мы уже говорили о том, что постиндустриальная экономика давала больше возможностей по привлечению новых жителей. Екатеринбург эффективно использовал этот фактор. В условиях неизбежного спада рождаемости конкуренция за новых жителей в ближайшие годы обострится. Главными факторами привлечения новых жителей останутся вузы и рынок труда. Доля приезжих покупателей на рынке Екатеринбурга сегодня около 15-20%, причем половина из них – жители Свердловской области, в основном молодые семьи, которые не могут найти работу в малых городах.
– Подведем итоги. Каковы же все-таки перспективы?
– На наш взгляд, тотальная экономия девелоперов на всем, уменьшение площадей и предельное упрощение проектов – это то, что приносит кратковременный эффект. Мы видим, что отдельные участники рынка пытаются работать в этом направлении. Но даже в среднесрочной перспективе, на фоне снижения цен на вторичном рынке, – это тупик. Более сложный путь – не просто ввод квадратных метров, а создание интересных для новоселов проектов. Как минимум, чтобы уменьшение площадей происходило одновременно с ростом функциональности планировочных решений, а в новых жилых комплексах появлялись места общего пользования, удобные парковки, просторные дворы, где можно гулять с детьми, заниматься спортом и встречаться с соседями – словом, чтобы формируемая девелоперами жилая среда не заканчивалась входными дверями квартир.
– Будет ли на региональных рынках жилья обвал цен?
– Обвала не будет. Но экономический фон будет способствовать дальнейшей отрицательной корректировке цен и качественной переоценке проектов.
