Офисный рынок: кто на новенького?

Всего с начала года в Петербурге было введено более 160 тыс. кв. м качественных офисных площадок. Для сравнения: офисный рынок Москвы в первом квартале текущего года установил показательный антирекорд: впервые почти за десять лет в городе не сдали ни одного качественного бизнес-центра.

Смотрите, кто пришел

С начала года в Петербурге заработали пять новых бизнес-центров суммарной площадью более 55 тыс. кв. м – такие данные приводят аналитики компании JLL. В самом крупном из них – второй очереди БЦ «Виктория Плаза» – более 27 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Впрочем, сторонним арендаторам обосноваться там не суждено: еще до ввода в эксплуатацию объект был полностью арендован структурами Газпрома.

Среди других крупных проектов стоит отметить очередной корпус БЦ «Мегапарк» и БЦ «Перспектива», в сумме давшие рынку почти 18 тыс. кв. м новых офисов.

Главным же событием первого квартала, конечно, стал введенный в строй в конце февраля, но пока недоступный арендаторам новый корпус «Невской Ратуши».

Напомним, что изначально объект общей площадью более 106 тыс. кв. м предназначался под переезд ряда комитетов городской администрации. Однако в марте случился конфуз. Глава Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елена Ульянова озвучила официальную позицию Смольного: администрация не отказывается от достигнутых договоренностей, но выполнять их очень не хочет. Точнее – не может. По словам представителей властей, проект начинался совсем в другой экономической ситуации, сегодня же городу приходится экономить каждую копейку. В общем – чиновники выражают надежду, что на их площади найдется другой арендатор.

При этом большинство опрошенных БН экспертов рынка сошлись во мнении, что с реализацией предназначенных для Смольного помещений единым пулом, скорее всего, возникнут проблемы.

Есть и попроще

Основная часть арендаторов офисных площадок Петербурга далека от притязаний на помещения премиум-класса.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в Петербурге сегодня работают 655 бизнес- и офисных центров, из которых к классу А относятся лишь 14%. Основную часть рынка занимает класс В – 57%. Еще 29% приходится на объекты класса С, о которых мы ниже поговорим подробнее.

Почти 52% офисов расположены в четырех районах города: Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Московском. А к районам с дефицитом офисных площадок относятся Калининский, Кировский и Фрунзенский (в каждом чуть более 4% от общего объема). Абсолютным же аутсайдером является Красносельский район – на его долю приходится менее 1% всех офисных площадок города.

Примерно треть всех офисов классов А и В сосредоточены в Центральном и Московском районах, а объектов класса С больше всего в Адмиралтейском.

Свободная площадь!

На конец первого квартала 2016 года вакантные площади были представлены в 483 БЦ – почти в 75% всех действующих объектов, а общий объем свободных офисов превысил 580 тыс. кв. м. Из них на класс А пришлось почти 140 тыс. кв. м, на классы В и С – 274 и 167 тыс. кв. м соответственно.
Средняя величина заполняемости БЦ, по сведениям аналитиков, в конце квартала чуть превысила 86%.

Районами с наиболее высоким уровнем вакансий в БЦ класса А являются Василеостровский, Выборгский и Московский районы. Последний попал в этот список во многом благодаря тому, что именно на него пришлось более 2/3 всех новых введенных бизнес-центров.

В итоге в Василеостровском и Выборгском районах новых арендаторов готовы принять примерно на 27% премиальных офисных площадок, в Московском свободно чуть более четверти объектов класса А.

Что касается класса В, то больше всего свободных офисов этого сегмента в Калининском и Василеостровском районах (вакантны 19% и 17% объектов соответственно), а вот в Красносельском простаивающих без арендатора площадок фактически нет.

Интересно посмотреть и на размер офисных площадок, предлагавшихся в конце марта. Вопреки расхожему мнению, небольшие площади (от 10 до 50 кв. м) можно было найти практически в любом районе города. А вот средние и крупные площадки в некоторых районах были в дефиците. Так, в Калининском, Кировском, Невском и Фрунзенском районах практически нет объектов площадью более 500 кв. м в классе А. В то же время в Красносельском и Фрунзенском дефицит площадок от 1 тыс. кв. м в классе В.

Цена квадрата

Как сообщают аналитики БН, средняя арендная ставка на конец первого квартала (с учетом НДС и коммунальных услуг) составила 977 руб. за «квадрат» в месяц.

В классе А показатель чуть превышал 1 440 руб. за кв. м, в классах В и С – 988 и 760 руб. соответственно. При этом более половины арендодателей не включают в арендную ставку оплату электроэнергии.

Как правило, в арендную ставку включены такие услуги, как охрана, видеонаблюдение, ресепшн, контроль доступа и уборка мест общего пользования. А в качестве дополнительных услуг предлагается место на парковке, уборка офисов, доставка корреспонденции, организация службы приема посетителей, развозка сотрудников и пр.

Самые высокие арендные ставки в офисах класса А на конец марта были зафиксированы в Центральном и Фрунзенском районах: средние показатели здесь составили 1 675 руб. за кв. м. В классе В также лидировал Центральный район (1 183 руб. за кв. м), далее следовали Адмиралтейский (1 111 руб. за кв. м) и Красногвардейский (921 руб. за кв. м).

Как видим из данных аналитиков, средние показатели арендной ставки во многих случаях зависят не столько от престижности локации, сколько от соотношения спроса и предложения объектов. Во многом благодаря этому в Красногвардейском районе зафиксированы более высокие ставки, чем в том же Московском, где средняя месячная стоимость аренды «квадрата» офисов класса А составила 1 322 руб. за кв. м.

Офисы, о которых не говорят

С офисами класса С ситуация сложилась парадоксальная. С одной стороны, на их долю приходится почти треть всего предложения, с другой – крупные консалтинговые компании практически не отслеживают тенденции в этом сегменте, и постоянной аналитики по нему в свободном доступе не найти. Центр исследований и аналитики ГК «БН» решил исправить это упущение и приступил к ежеквартальному мониторингу офисов класса С.

На конец первого квартала текущего года всего в городе насчитывалось 193 офисных и бизнес-центров в этом сегменте. Средний уровень заполняемости здесь составил 87,6%.

Почти треть всех объектов расположена в трех районах города: Адмиралтейском, Московском и Центральном.

Около 75% объектов класса С имеют вакантные площади – 166 тыс. свободных «квадратов» в целом по городу. Больше всего вакансий расположено в Московском, Петроградском и Фрунзенском районах – около 20% в каждом. А явный дефицит свободных площадок отмечен в Калининском и Приморском районах – здесь свободно лишь по 2% объектов класса С.

Только в Московском районе средняя арендная ставка за квадрат в месяц незначительно превысила планку в 900 руб. В Петроградском, Московском и Приморском она колеблется у отметки 840 руб. за кв. м. По остальным районам разброс достаточно широк: от 530 руб. за кв. м в Красносельском до 778 руб. за кв. м в Адмиралтейском.

Диаграмма

Структура распределения БЦ по районам и классам, % от общего количества

Таблица

Средняя арендная ставка по районам с учетом НДС и КУ, руб. за кв. м

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Андрей Грязнов    Фото: Алексей Александронок