Власти Ленобласти подготовили откорректированные правила выкупа социальных объектов у застройщиков. Условия, на которых предполагается приобретать детсады, школы, пожарные депо и т. д., варьируются в зависимости от трех территориальных зон, где ведется жилищное строительство: «красной», «желтой», «зеленой». Об этой схеме БН уже не раз писал. Теперь мы предлагаем вниманию читателей карту с новым зонированием территорий Ленобласти под жилищную застройку (см. внизу).
По просьбам застройщиков
Отметим, что первые два варианта правил, озвученные чиновниками в феврале и марте этого года, вызвали бурю возмущений у застройщиков. Больше всего их не устраивали ограничения, установленные для «красной» зоны – приграничных с Петербургом территорий, на которых сейчас ведется массовое жилищное строительство. Здесь власти Ленобласти хотели полностью отказаться от выкупа соцобъектов и переложить затраты по их возведению и эксплуатации на плечи застройщиков. А также ввести запрет на перевод сельхозземель в статус пригодных для жилищного строительства. По мнению бизнес-сообщества, это могло бы привести к серьезному увеличению себестоимости строительства и, как следствие, скачку цен для покупателей жилья.
Новой версией правил выкуп предусмотрен. Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, социальные объекты в «красной» зоне планируется приобретать на условиях 7-летней рассрочки. Так, в первый год девелоперу заплатят 10% от стоимости объекта по цене, установленной Минстроем РФ (сейчас – из расчета 1 млн рублей за одно место в детском саду и 1,2 млн рублей – в школе). Затем в течение оставшихся 6 лет власти будут выплачивать еще по 15% ежегодно.
Однако выкупать за счет бюджета будут объекты лишь тех застройщиков, кто зарегистрирован и платит налоги на территории Ленобласти. Второе условие – сумма налоговых поступлений за период рассрочки должна быть не меньше стоимости приобретаемой властями недвижимости. В противном случае рассрочку предоставят на более длительный срок – до 10-12 лет. Пока соцобъект не будет полностью выкуплен, его предлагается сдавать в аренду казне по ставке, которая сейчас определяется.
В «желтой» зоне рассрочка будет составлять 4 года. Однако в первый год застройщику выплатят сразу 50% стоимости объекта. Остальное в течение трех лет – равными долями.
В «зеленой» зоне, наиболее отдаленной от Петербурга, и, соответственно, наименее привлекательной для застройщиков, власти Ленобласти обещают выкупать объекты сразу по мере их сдачи.
Также для всех трех зон будут предусмотрены и различные схемы бюджетного софинансирования строительства развязок, соединяющих внутриквартальные и региональные дороги. И, естественно, наиболее жесткие обременения установлены для «красной». Здесь девелоперам придется взять на себя до 50% расходов на возведение дорожных объектов. В «желтой» – до 30%.
Взаимные уступки
Как сообщил Александр Дрозденко, сейчас на выкуп социальных объектов из областного бюджета расходуется до 70% всех налоговых поступлений от застройщиков. За 2015 год удалось собрать 2,3 млрд рублей, из которых на выкуп пойдет около 1,5 млрд рублей. А для обеспечения социалкой всех новостроек, возводящихся на прилегающих к Петербургу территориях, необходимо 142 млрд рублей на 14 лет, или по 9,5 млрд ежегодно.
Вице-губернатор Михаил Москвин рассказал, что сейчас в Ленобласти возводится 9 млн «квадратов» жилья. Количество заключаемых ежегодно договоров долевого участия увеличилось с 23 тыс. в 2012 году до 75 тыс. в 2015-м. А с учетом схемы ЖСК на первичном рынке Ленобласти ежегодно может заключаться до 100 тысяч договоров покупки. «Рынок обеспечен предложением на три года вперед, а застройщики – работой, так что нам надо идти на взаимные уступки и чем-то жертвовать для всеобщей пользы», – подчеркнул Михаил Москвин. Только за первый квартал этого года в Ленобласти было введено более 800 тыс. жилых «квадратов» и выдано разрешений на строительство еще 600 тыс. кв. м.
В свою очередь, председатель Леноблсоюзстроя Георгий Богачев отметил, что и девелоперы сейчас идут навстречу властям и «ограничивают свои аппетиты». По его словам, в приграничных с Петербургом зонах маржа застройщиков составляет 10-12 тыс. руб. за кв. м., а во всех остальных территориальных зонах она не превышает 5-6 тыс. руб. То есть, ни о каких сверхприбылях речи давно уже не идет. При этом если девелопер берет на себя дополнительную нагрузку в виде соцобъектов, инженерной подготовки и пр., то себестоимость возведения «квадрата» увеличивается на 13-18 тыс. руб. «Так что полный отказ от выкупа детских садов, школ и т. д. сказался бы крайне негативно на дальнейшем развитии отрасли. Нам остается лишь поблагодарить власти, что нас наконец-то услышали, пошли навстречу, а покупателям облегчили жизнь», – подчеркнул он.
Скорее «за»
Впрочем, Георгий Богачев отметил, что строительство региональных дорог все еще остается непосильной ношей для застройщиков. В отличие от внутриквартальных проездов, возведение которых можно и нужно переложить на плечи девелоперов.
При этом именно объекты дорожной инфраструктуры, по мнению чиновников, должны сейчас стать главным приоритетом. «В Мурино и Кудрово не въехать и не выехать, и я знаю, что люди там уже продают только что купленные квартиры. Я был там на прошлой неделе и дал поручение проработать вопросы проектирования и строительства улично-дорожной сети деревни Кудрово и улицы Строителей в частности. Не меньше проблем и в Мурино», – рассказал Михаил Москвин.
Глава Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Михаил Козьминых не исключил, что схему софинансирования строительства развязок для всех трех зон можно будет еще доработать – с учетом объемов жилья, возводимых каждым из застройщиков. «Мы готовы обсуждать этот вопрос и процент участия каждого девелопера в таких проектах», – заверил губернатор Александр Дрозденко.
В целом новыми откорректированными правилами застройщики остались довольны. Председатель совета директоров «Группы ЛСР» Александр Вахмистров предложил лишь составить исчерпывающий список социальных объектов, которые обяжут строить девелоперов. «Давайте договоримся заранее на берегу, чтобы не получилось потом, что мы должны властям что-то еще», – заявил он.
По его мнению, власти также должны учитывать суммы налоговых поступлений от конкретных девелоперов. «В частности, если у кого-то из застройщиков сумма накопилась быстро, то имеет смысл сразу выкупать объект», – пояснил он.
Отметим, что в последние годы правила игры для застройщиков Ленобласти меняются уже не в первый раз. Три года назад в регионе была запущена программа «Соцобъекты в обмен на налоги», которая пользовалась популярностью у девелоперов и стала в итоге одной из причин значительного увеличения объемов ввода жилья. Новые правила игры на строительном рынке Ленобласти заработают с 1 июня 2016 года.
Территориальное зонирование Ленобласти в зависимости от возможной застройки и схем выкупа соцобъектов
