В середине апреля состоится итоговое рассмотрение поправок к новым Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга. Напомним, документ был разработан и обнародован Смольным в ноябре 2015 года. Всего в комиссию по землепользованию и застройке поступило около 2 тыс. поправок, причем значительная часть – от бизнеса. Многие из них были отклонены.
Так в чем же видит для себя угрозы строительное сообщество?
Высоту обрежут
Наиболее болезненный вопрос – ограничение нового строительства по высоте. В проекте ПЗЗ отменено регулирование предельной высоты зданий в историческом центре города, в этих случаях строго действуют нормы закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…». По словам руководителя департамента по управлению проектной документацией компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольги Булатниковой, это равносильно наложению абсолютного запрета на отклонение от разрешенных параметров по высотности не только при строительстве, но и реконструкции зданий. По ее мнению, такой подход снизит интерес девелоперов к реализации большинства проектов в центре города.
За пределами исторического центра базовая высота застройки определена в 40 метров (12 этажей). Застройщиков и экспертов смущает в новом подходе «уравниловка». А также то, что зачастую часть территории уже застроена более высокими зданиями и понижение высотности может обернуться градостроительным диссонансом. «Ограничение этажности для отдельных локаций действительно актуально для Петербурга, это вполне здравая позиция градозащитников. Но такая необходимость есть далеко не во всех районах. Мне кажется, что в целом должна работать дифференцированная формула, учитывающая специфику городского облика и не ограничивающая естественное развитие архитектуры мегаполиса», – считает генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов.
Но 40 метров – базовый показатель. В отношении конкретных территорий могут быть установлены более строгие ограничения. Всю первую половину апреля Комиссия по землепользованию и застройке занималась «точечной корректировкой» высотных параметров застройки в 11 районах города. Были рассмотрены замечания, поступившие от горожан в ходе обсуждения проекта на общественных слушаниях. В результате картина будущей застройки в некоторых частях города заметно изменилась. Так, в Калининском районе, на территории Агрофизического института, где планировалось возвести высотку, установили предельную отметку в 25 метров вместо прежних 42-х. В Красногвардейском районе, у проспекта Металлистов, высота была снижена с 30 до 15-ти и так далее.
Под раздачу попали компании: «Строительный трест» (проект на Поклонной горе), «Дальпитерстрой» (собиралась строить высотные дома и завод ЖБИ в Парголово), Setl Group (вместе с израильской «Моргал Инвестментс» работает над проектом «Планетоград») и многие другие участники рынка.
В проекте ПЗЗ, правда, предусмотрена возможность отклонения от базового параметра высотности. В исключительных случаях Градостроительный совет и Комиссия по землепользованию и застройке разрешат возводить высотные доминанты, но не выше 90 м. Небоскребов в Санкт-Петербурге не будет. «Правильно, ли это? Станут ли проекты городской среды более выразительными без данного инструмента? В предыдущей версии ПЗЗ это допускалось», – сомневается генеральный директор компании «Негосударственный надзор и экспертиза» Ольга Сафронова.
Площадь застройки сожмут
Этажность, безусловно, – главное поле битвы бизнеса и власти. Но в новом варианте ПЗЗ есть и менее очевидные нововведения, напрямую влияющие на рентабельность проектов за счет сокращения площади собственно застройки.
Машиномест в новостройках должно стать больше – по одному на каждые 70 «квадратов» общей площади квартир (в ныне действующей версии ПЗЗ – на 80 кв. м). Одновременно новые ПЗЗ уменьшают возможности девелоперов использовать подземные пространства. Ограничения вводятся статьей, регламентирующей долю встроенных и пристроенных помещений: для высотной застройки она уменьшена до 15% от общей площади строения, включая подземную часть. «Применение этой меры с точки зрения организации пространства мне кажется достаточно спорным. Возможность спрятать автомобили под землю, максимально освободить от них дворовую и придворовую территорию, мне всегда импонировала. И даже не как девелоперу (все-таки строительство подземного паркинга достаточно дорогостоящее), а как обычному горожанину», – комментирует Дмитрий Панов.
Кроме того, 12,5% от расчетного количества машиномест необходимо размещать на открытых автостоянках. «Очевидно, что для крупных объектов эти 12,5% выливаются в приличное количество машиномест. От таких стоянок необходимо предусматривать обустройство как санитарных, так и противопожарных разрывов, что существенно сокращает площадь основного строительства и снижает инвестиционную привлекательность земельных участков», – комментирует Ольга Сафронова.
Требования к озеленению также отъедают дополнительную часть строительной площадки. Сами по себе нормы по «зеленке» довольно щадящие к застройщику – он должен посадить 23 кв. м травы, кустарников или деревьев в расчете на каждые 100 кв. м общей площади постройки. Можно и на стилобате. Но вот 30% газонов и цветников придется разместить на незастроенной территории (свободной от подземных паркингов и даже сетей). «Весь мир идет по пути максимального использования подземного пространства, а мы опять наоборот», – недоумевает Ольга Сафронова.
Экспертов особо настораживает появление в проекте ПЗЗ загадочного термина «предельный размер земельного участка» наряду с понятием «минимальные размеры земельного участка». По логике, термин «предельный» может быть прочитан как «максимальный». В таком случае, девелоперам, реализующим проекты комплексного освоения территорий, придется резать землю на лоскуты и проектировать их таким образом, чтобы каждое пятно удовлетворяло всем перечисленным выше требованиям. Такой подход не прибавит градостроительной красоты новым микрорайонам.
Туманы переходного периода
Застройщикам, имеющим разрешение на строительство на руках, волноваться не о чем – они могут выходить на стройплощадки. Остальным девелоперам, находящимся в процессе согласования документации, обещано дать время на прохождение бюрократических процедур. Но многие проекты, даже имеющие положительное заключение экспертизы, придется переделывать после вступления в силу новых ПЗЗ. «Может быть, стоит пересмотреть этот подход и предусмотреть более гуманный по отношению к застройщикам? Например, точкой невозврата считать дату утверждения ГПЗУ (градплан земельного участка)? Или полученное положительное заключение экспертизы»», – предлагает Ольга Сафронова.
Компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» передала в Комиссию предложение, в соответствии с которым проекты планировки и межевания территорий, принятые до вступления в силу новых ПЗЗ, признаются действующими до окончания расчетного срока генплана. Это позволит застройщикам до 2019 года реализовать свои проекты в прежних объемах.
В любом случае, пока новые ПЗЗ не будут приняты, многие проекты окажутся в подвешенном состоянии. А процесс может опять сильно затянуться: ранее новые правила обещали принять до конца 2015 года. Теперь речь идет о лете 2016-го. Сами строители опасаются, что точка будет поставлена лишь в середине осени.
«Хочется, чтобы проект ПЗЗ был, наконец, утвержден в скорейшие сроки. Конечно, новые ПЗЗ вводят более строгие нормы, например, в отношении высотности и коэффициента застройки территории, установления минимального значения для размещения открытых автостоянок. Подобные изменения не могут не расстраивать девелоперское сообщество. Однако рынок и к ним привыкнет. Главное, чтобы были твердые правила», – говорит директор по инвестициям компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Анна Смольная.
По ее словам, переход к новым ПЗЗ первым начал переживать земельный рынок: он практически замер в ожидании документа. В данный момент ни продавцы, ни покупатели не знают, как просчитать потенциал участка под жилищную застройку. И эти смутные времена на первичном рынке могут затянуться.
