Год назад мы констатировали переход рынка недвижимости от застоя к выраженной рецессии. Чтобы оценить, что же все-таки изменилось с тех пор, уместно сравнить спектр предложения в первом квартале прошлого года и сегодня, сделав своего рода моментальную фотографию сегмента вторичного жилья.
Исходные данные таковы: по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в третьей декаде февраля прошлого года значение цены предложения среднестатистической выставленной на продажу квартиры подобралось к рекордному значению – 107,7 тыс. руб. за кв. м (см. график 1). Но покупательская активность оказалась невысокой, поэтому весной – в начале лета с «горки» пришлось спуститься.
В течение первых месяцев 2016 года цена «квадрата» вторичного жилья стабильно держится чуть выше отметки 103 тыс. руб. Среднее время экспозиции объектов в каталогах в феврале прошлого года составляло 44 дня, в этом – 50 (см. график 2).
Спрос: рынок жив встречными покупками
По оценкам риэлторов-практиков, в условиях дефицита кредитных ресурсов вторичный рынок жилья нынче держится в основном за счет низкобюджетных операций – в первую очередь цепочек встречных покупок с доплатами. На них приходится около 80% сделок в данном сегменте, причем в большинстве случаев планируемые участниками доплаты составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.
В то же время, чтобы цепочка из трех-четырех сделок пришла в движение, на начальный объект требуется покупатель с живыми деньгами. Таковыми рынок обеспечивается в основном за счет иногородних. Причем, по оценкам наших респондентов, большинство жителей средней полосы готовы вкладывать в покупку квартир в Петербурге и пригородах от 2 до 4 млн руб., меньшинство (в основном северяне и переселенцы из сырьевых регионов) – от 4 до 7 млн руб.
Наибольшее снижение покупательской активности зафиксировано в сегменте вторичного жилья бизнес-класса. В то же время уникальные нетиповые объекты – сталинки и антикварные видовые квартиры в историческом центре минувшей зимой стали предметом пристального покупательского интереса. Но, опять-таки, наши респонденты сообщают, что здесь речь – в основном о покупателях-экскурсантах, не готовых к сделкам.
Массовое появление на рынке экскурсантов свидетельствует о растерянности покупателей. В первую очередь это люди, которые собираются улучшать жилищные условия за счет встречных покупок, и с этой целью пытаются самостоятельно сориентироваться в ценах, попробовать торговаться, а также примерить на себя разные варианты.
Структура предложения: два полюса
В прежние годы самым дефицитным и востребованным товаром на рынке жилья были однокомнатные квартиры. До недавнего времени не переоцененные продавцами варианты уходили почти без торга. Нынче все меняется.
Сравнивая спектр предложения годичной давности и сегодня, мы обнаружим, что доля представленных в продаже «однушек» и студий во внутригородских районах выросла почти на 6% (см. график 3). Почему так происходит? В советское время «однушек» в типовые проекты закладывали мало, в рыночное – застройщики постарались. При этом с каждым годом на вторичный рынок выводится все больше малогабарита.
В пригородных районах (к ним относятся Колпинский, Кронштадский, Курортный, Петродворцовый, Пушкинский) подвижки еще более заметны: за год доля предложения малосемейного жилья увеличилась на 10,6% (см. график 4). То есть, уже сегодня каждая вторая представленная в продаже квартира в пригородной зоне – это студия или «однушка». И есть все основания полагать, что в ближайшие годы, когда до вторичного рынка доберутся сегодняшние предложения застройщиков, малогабаритных квартир в каталогах станет еще больше.
Озвучим еще ряд тенденций. Представленные ниже таблицы позволяют сделать немало интересных выводов. Например, год назад средняя цена объекта в сегменте однокомнатных квартир и студий во внутригородских районах составляла 4,35 млн руб. (или 114,3 тыс. руб. за кв. м), сегодня – 3,98 млн руб. (108,4 тыс. руб. за кв. м). То есть средняя цена предложения в данном сегменте упала более чем на 5%. Значение средней площади представленных в продаже объектов уменьшилось, но пока незначительно – с 38 до 37 кв. м (см. таблицу 1). Это означает, что компактные квартиры-студии в массовом количестве на вторичный рынок пока не выведены. В то же время в пригородах более всего за год подешевели двухкомнатные квартиры (см. таблицу 2).
А теперь обратите внимание на представленные в упомянутых графиках и таблицах данные о многокомнатных квартирах. Не правда ли, ситуация в данном сегменте отличается от малогабаритного? Объемы предложения сократились в общей сложности на треть, цены при этом не падают. В городе просторные семейные квартиры подорожали на 5%, в пригородах – почти на 20%.
География предложения: дешевле, дальше, компактнее
Во всех районах, кроме Адмиралтейского, Петроградского и пригородного Курортного, цены на вторичные квартиры за год снизились (см. таблицу 3) – здесь тенденции едва ли можно охарактеризовать как разнонаправленные. Самое дорогое жилье, понятное дело, как и раньше, предлагают в районах с преобладанием исторической застройки – Петроградском, Центральном, Василеостровском и Московском.
Расклад в четверке ценовых лидеров остался тем же, что год назад. Радикально подорожал только самый фешенебельный Петроградский район, в то же время в Московском (очевидно, из-за вывода на рынок демократичных объектов новой вторички) средняя цена «квадрата» заметно снизилась.
В географической структуре предложения изменения более заметны: доля предложений в Центральном районе сократилась почти на треть, в то же время увеличивается доля выставленного на продажу жилья в серединных спальниках и пригородах.
Какие выводы можно сделать, внимательно изучив очередную порцию статистики? Во-первых, в периферийных районах через год после начала рецессии квартиры к продаже стали предлагаться более компактные и дешевые. Во-вторых, вымывание из каталогов недооцененных объектов в центральных и серединных районах все-таки происходит.
И, наконец, рецессия – это не то слово, которым однозначно можно охарактеризовать сегодняшнее положение дел. Рынок не только стагнирует, но и расслаивается. У него отчетливо проявились два полюса: демократичные малогабаритные варианты дешевеют, дорогое просторное жилье показывает тенденцию к росту цен.
Впрочем, какие-либо долгосрочные прогнозы на сей счет пока делать рано: поживем – увидим.
График 1
Вторичный рынок жилья: динамика средней цены предложения (руб. за кв. м)
График 2
Средний период экспозиции квартир в каталогах (кол-во дней)
График 3
Распределение предложения по типам квартир: внутригородские районы
| | |
График 4
Распределение предложения по типам квартир: пригородные районы
| | |
Таблица 1
Изменение площади и средней цены предложения (внутригородские районы)
| 1 кв. 2015 | 1 кв. 2016 | Изменение цены за год | |||||
| комнатность | цена, | цена, | пло-щадь, кв. м | цена, | цена, | площадь, | |
| тыс. руб. | руб./кв. м | тыс. руб. | руб./кв. м | ||||
| студии и 1ккв | 4 351 | 114 323 | 38 | 3 979 | 108 362 | 37 | -5,2% |
| 2ккв | 6 242 | 106 777 | 58 | 5 764 | 101 280 | 57 | -5,1% |
| 3ккв | 8 493 | 102 135 | 83 | 7 966 | 98 430 | 81 | -3,6% |
| 4ккв | 11 867 | 104 096 | 114 | 12 070 | 104 462 | 116 | 0,4% |
| >4ккв | 17 870 | 101 915 | 175 | 18 830 | 107 124 | 176 | 5,1% |
Таблица 2
Изменение площади и средней цены предложения (пригородные районы)
| 1 кв. 2015 | 1 кв. 2016 | Измене- | |||||
| комнат- ность | цена, тыс. руб. | цена, руб./кв. м | пло- щадь, кв. м | цена, тыс. руб. | цена, руб./кв. м | пло- щадь, кв. м | |
| студии и 1ккв | 3 353 | 91 985 | 36 | 3 117 | 89 281 | 35 | -2,9% |
| 2ккв | 4 500 | 82 830 | 54 | 4 277 | 79 456 | 54 | -4,1% |
| 3ккв | 6 050 | 77 720 | 78 | 5 657 | 75 007 | 75 | -3,5% |
| 4ккв | 8 520 | 78 914 | 108 | 9 288 | 77 345 | 120 | -2,0% |
| >4ккв | 15 095 | 74 096 | 204 | 24 443 | 88 674 | 276 | 19,7% |
Таблица 3
Структура предложения (%) и средние цены (руб.за кв. м) по районам
| район | 1 кв. 2015 | 1 кв. 2016 | 1 кв. 2015 | 1 кв. 2016 |
| Адмиралтейский | 4,7% | 3,4% | 107 452 | 109 006 |
| Василеостровский | 4,4% | 4,4% | 118 330 | 116 749 |
| Выборгский | 7,9% | 9,2% | 107 532 | 100 269 |
| Калининский | 6,7% | 7,9% | 102 696 | 96 460 |
| Кировский | 4,6% | 5,1% | 99 602 | 94 437 |
| Красногвардейский | 4,7% | 5,9% | 98 731 | 91 838 |
| Красносельский | 6,0% | 7,3% | 91 766 | 89 658 |
| Московский | 7,2% | 7,4% | 117 358 | 113 364 |
| Невский | 11,0% | 9,9% | 95 642 | 92 553 |
| Петроградский | 4,3% | 3,6% | 125 323 | 137 433 |
| Приморский | 11,8% | 10,7% | 106 943 | 105 257 |
| Фрунзенский | 4,9% | 5,2% | 101 027 | 95 292 |
| Центральный | 9,5% | 6,7% | 120 072 | 120 829 |
| Колпинский | 3,0% | 3,0% | 77 724 | 75 562 |
| Кронштадтский | 0,8% | 0,9% | 82 905 | 78 206 |
| Курортный | 1,2% | 1,2% | 90 378 | 91 904 |
| Петродворцовый | 1,9% | 2,2% | 85 371 | 81 697 |
| Пушкинский | 5,2% | 5,9% | 89 246 | 86 854 |
