Состояние рынка недвижимости обычно описывают уравнением из трех известных: спроса, предложения и цены. Разбалансированность двух первых нивелируется корректировкой прайсов, а в перспективе – сокращением нового строительства. Это, собственно, сейчас и происходит на петербургской первичке.
Предложение: взрывной март
В марте петербургские застройщики преподнесли сюрприз – за месяц они вывели на рынок 11,3 тыс. новых квартир, втрое перекрыв показатели провального февраля и установив новый трехлетний максимум.
«Сыграли роль два фактора. Во-первых, сезонный. Вывод новых объектов в январе-феврале всегда невысок, в отличие от марта-апреля и более теплых месяцев года. Во-вторых, многие застройщики выдерживали паузу, ожидая решения о продлении программы льготного ипотечного кредитования. Когда стало понятно, что программу не сворачивают, девелоперы почувствовали себя увереннее», – раскрывает причины неожиданного всплеска активности директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
Но в целом в первом квартале прослеживается обозначившийся в прошлом году тренд на сокращение объемов нового строительства. «За три месяца текущего года на рынок выведено около 1 млн кв. м строящегося жилья, а это в полтора раза меньше, чем в аналогичный период ажиотажного 2014 года, и сопоставимо по масштабам нового строительства в первом квартале спокойного 2013-го и кризисного 2015 года», – поясняет руководитель отдела аналитики строящегося жилья ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова.
«Уже сейчас видно, что вывод новых проектов замедлился. Стартуют в основном очереди ранее заявленных проектов КОТ или отдельные небольшие новостройки в черте Петербурга. В то же время о сроках запуска ряда новых масштабных проектов, требующих больших инфраструктурных затрат на нуле, застройщики говорят осторожно», – отмечает новую тенденцию Виталий Виноградов.
Его наблюдение подтверждается данными КЦ «Петербургская Недвижимость»: с января по март этого года на рынок вышли 13 новых ЖК (на 307,7 тыс. кв. м) и новые очереди (на 742,8 тыс. кв. м) в 34 уже реализуемых проектах.
Вторая тенденция – возвращение застройщиков в границы Санкт-Петербурга. Почти 70% нового предложения сосредоточено на территории города, как это было в 2013 году. Напротив, в 2014-2015 годах стройкомплекс был увлечен запуском проектов в ближнем поясе. Половина выведенных на рынок объектов минувших двух лет имели областную прописку.
Объемы предложения, по прогнозам экспертов, продолжат сокращаться. «Если в 2015 году на рынок было выведено около 4,5 млн кв. м, то в 2016 году объем нового предложения составит около 3,5 млн кв. м», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Это на 2 млн «квадратов» меньше, чем во сверхуспешном 2014-м.
Спрос: на волне ипотеки
Покупатели, в свою очередь, преподнесли приятный сюрприз застройщикам – кривая спроса поползла вверх. По предварительным подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», с января по март 2016 года в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области на первичном рынке было продано около 1 млн кв. м жилья, что на 25% больше, чем за тот же период в прошлом году. Но чуть меньше (на 140 тыс. «квадратов»), чем в последнем квартале прошлого года.
Впрочем, сравнивая начало нынешнего года с аналогичным периодом прошлого, следует помнить, что главный фактор, формирующий спрос на первичном рынке, – ипотечное кредитование. «В начале прошлого года многие банки прекратили выдачу ипотечных кредитов или выставили практически заградительные условия для клиентов, например, подняв ставку до 20% годовых. Проблемы с получением кредита на квартиру и резкое повышение стоимости ипотеки вылились для нас в первом квартале 2015 года в снижение продаж. С января по март текущего года, при наличии ипотеки с господдержкой, мы продали на 50% квартир больше», – поясняет директор по продажам ИСГ «Мавис» Елена Пальчевская.
Продажи в течение квартала шли неровно. Январь выдался довольно сонным (в том числе из-за длительных праздников). А февраль – неожиданно взрывным. Покупателей подстегнуло обещание правительства свернуть в марте программу субсидирования ставок по жилищным кредитам, и граждане заторопились вскочить в вагон уходящего поезда. Банк «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге сообщил, что в феврале был зафиксирован ажиотажный спрос на кредиты и объем выданных ипотечных займов оказался лишь на 1% меньше, чем в рекордном декабре 2014-го.
В марте, после продления программы льготной ипотеки и повышения уровня ставок с минимальных 11,4 до 12% годовых, покупатели слегка остыли. «Спрос снизился до январского объема. Однако со второй половины марта люди стали привыкать к новым ставкам, активность вновь возросла и держится на стабильном адекватном уровне», – рассказывает Виталий Виноградов.
«Доля квартир, проданных в марте в ипотеку, сократилась по сравнению с февралем с 60 до 30%. Думаю, что в остальные месяцы года доля ипотечных продаж будет колебаться от 30 до 40%. Она во многом зависит от привлекательности программ рассрочки», – предполагает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
В целом участники рынка настроены оптимистично. Так как доля ипотечных покупок составляет 30-70% в зависимости от проекта, они ожидают сохранения спроса на уровне прошлого года (по разным данным, в 2015 году было реализовано от 3,2 до 3,7 млн кв. м).
Цены: топтание на месте
В отличие от спроса и предложения, средние цены вели себя весьма предсказуемо – они практически не изменились. «Цены предложения в новостройках на территории Санкт-Петербурга по сравнению с концом прошлого года незначительно снизились – со 101 до 100 тыс. руб. за кв. м – и соответствуют показателю годичной давности. В ближнем поясе, на землях Ленобласти, мартовские цены по сравнению с декабрьскими немного выросли – с 67,2 до 67,9 тыс. руб. за “квадрат”. А год назад показатель фиксировался на уровне 70 тыс. руб.», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Мария Бент.
Данные «Петербургской Недвижимости» несколько отличаются от наших: в Петербурге средняя цена предложения составляет 104 тыс. руб. за кв. м, в пригородах – 69 тыс. руб. за кв. м. Но общая картина та же: прайсы стоят.
Однако эти показатели – средняя температура по больнице. «Куда интереснее смотреть на проекты по отдельности. Тогда станет очевидно, что цены на жилье меняются, но разнонаправленно: в неликвидных проектах цены идут вниз, в проектах, где спрос высокий, – растут. Например, в жилых комплексах “ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад” класса масс-маркет цена квадратного метра за первый квартал увеличилась на 1,1-1,7%», – утверждает Юлия Ружицкая. «В проектах ГК “Лидер Групп” цены растут вместе с ростом строительной готовности – на 1,5-2% в месяц. Предпосылок для снижения мы не видим. Во-первых, дорожают стройматериалы, логистика, а вместе с ними и себестоимость. Во-вторых, благодаря продлению программы ипотеки с господдержкой до конца 2016 года спрос остается стабильным, а покупатель активным», – отмечает Виталий Виноградов.
Застройщики всячески стараются стимулировать спрос. По данным БН, восемь из десяти компаний сегодня предлагают скидки при стопроцентной оплате и ипотеке. К этому методу прибегают преимущественно девелоперы, возводящие новостройки в спальных районах и пригородах. По данным АН «Метры», в Выборгском районе средняя скидка за квартал выросла с 15 до 20%, а на землях Ленобласти достигла 24%. А вот работающие в престижных районах Петербурга компании в меньшей мере готовы идти на уступки, особенно если локация, качество и степень готовности объекта таковы, что продажи и так идут хорошо.
В среднем цены реальных сделок отличаются от предложения, по словам Ольги Трошевой, на 10-15%.
Итак, рынок постепенно привыкает жить в новых условиях. Предложение подстраивается под спрос, как по объемам, так и по географии вывода новых проектов. Компании, ведущие строительство на территориях, перегруженных предложением, вынуждены поступаться маржинальностью. Строители удачно расположенных домов, напротив, чувствуют себя весьма неплохо.
