По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения на рынке аренды в марте 2016 года лишь едва заметно отличается от показателей годовой давности.
Год назад и сегодня
В конце марта средняя цена предложения на рынке аренды однокомнатных квартир составила 20,2 тыс. руб. в месяц. Ровно год назад арендная ставка была выше всего лишь на 200 руб. Аналогичное снижение наблюдается и в сегменте комнат: с 11,1 тыс. руб. в месяц средняя цена за год уменьшилась до 10,9 тыс. руб.
Чуть более заметно подешевели двухкомнатные квартиры – с 27 тыс. до 26,5 тыс. руб.
Структура предложения по типам квартир за год также изменилась мало. Около 41% рынка, как и прежде, занимает самое востребованное жилье – «однушки». Несколько снизилось количество комнат – год назад их доля приближалась к трети всего объема предложения, сегодня чуть не дотягивает до 29%. Двухкомнатные квартиры занимают 22,6% рынка (против 21,6% год назад), а трехкомнатные, как и раньше, формируют около 7% всего предложения.
Если говорить о динамике цен с начала года, то здесь изменения были еще менее заметными – арендные ставки по большинству типов квартир демонстрировали снижение на доли процентов.
Спрос и предложение
Структура спроса с начала года изменилась несильно, а вот по сравнению с ситуацией годичной давности некоторые отличия есть. В первый месяц весны 2015 года, по информации Центра исследований и аналитики ГК «БН», больше всего заявок от арендаторов поступало на «однушки» в Московском районе по цене до 21 тыс. руб. в месяц. В марте этого года лидером спроса стали комнаты в Выборгском районе – не дороже 10,2 тыс. руб.
Примерно за те же деньги потенциальные наниматели готовы снимать комнаты в Невском и Василеостровском районах, на 1-1,5 тыс. руб. дороже – в Приморском, Центральном и Адмиралтейском.
Эксперты констатируют: если год назад люди, планирующие (впервые или после длительного перерыва) арендовать жилье в Петербурге, чаще всего ориентировались на однокомнатные квартиры, то сегодня, на фоне снижения уровня доходов, многие изначально нацелены на комнату. При этом те, кто уже живет на съемной квартире, в другой тип жилья переезжает крайне редко, даже если меняет арендодателя.
Договоримся по-свойски
Несмотря на то что средние цены предложения меняются незначительно, реальные сделки сегодня, как правило, заключаются по более привлекательным для нанимателя ценам, чем год назад.
Заметный отток основных арендаторов жилья – трудовых мигрантов – из Санкт-Петербурга начался еще в конце 2014 года. В 2015-м процесс усугубился из-за продолжающегося экономического спада и новых правил нахождения мигрантов на территории России.
При этом сегмент съемного жилья продолжает активно пополняться новостройками, купленными либо «на вырост», либо с инвестиционными целями. Плюс к тому, в прошлом году аналитики отмечали, что и многие продавцы вторички, чьи квартиры слишком долго простаивали в листингах, стали перенаправлять свои объекты на рынок аренды.
В итоге на сегодняшний день объем предложения, по оценкам разных экспертов, превышает спрос в 1,5-2 раза. В этой ситуации цены реальных сделок на стадии торга, конечно же, снижаются. Впрочем, чудес ждать не стоит – сбить цену, как правило, удается не более чем на 1,5-2 тыс. руб.
Специалисты отмечают, что определенные подвижки происходят и в уже сложившихся договорных отношениях наймодателей и нанимателей. Даже те, кто не первый год арендует одну и ту же квартиру, начинают задумываться либо о возможности снижения арендной платы, либо о переезде за те же деньги на более качественную жилплощадь. По мнению экспертов, в ближайшее время наниматели все чаще и чаще станут уходить от собственников, не желающих идти на компромиссы.
Дешевле не бывает
На сегодняшний день минимальные (из подтвержденных после звонка арендодателю) заявленные ставки на однокомнатные квартиры стартуют с 13 тыс. руб. в месяц. За такую цену можно снять «однушку» (общая площадь – 27 кв. м, жилая – 14 кв. м) в панельной новостройке Красного Села или очень ветхую квартиру на первом этаже хрущевки в Кировском районе. Для сравнения – осенью прошлого года самая дешевая из найденных «однушек» предлагалась в ЖК «Юнтолово» за 14 тыс. руб.
Впрочем, подобные предложения единичны, и их можно отнести к категории демпинговых. Более того, по мнению экспертов, нанимателю следует быть готовым к тому, что собственник квартиры, сдающейся по «нижней» цене, окажется весьма капризным и непредсказуемым.
Также следует учесть, что квартиры в недавно сданных новостройках, предлагающиеся по минимальным ценам, даже если и содержат пометку «мебл.», то эта меблировка может быть представлена старым шкафом и парой табуреток, которых будет явно недостаточно для комфортной жизни.
Наниматель, готовый заплатить всего на 2-3 тысячи дороже, уже может не только выбирать из значительного числа предложений, но и сам диктовать условия наймодателю. В диапазоне от 15 до 18 тыс. руб. сегодня экспонируется примерно четверть всех сдающихся в аренду «однушек». И еще 40% предлагается по цене в пределах 18-21 тыс. руб.
В сегменте двухкомнатных квартир максимальный объем предложения находится в диапазоне 20-24 тыс. руб., а большинство «трешек» сдается за 23-30 тыс. руб. в месяц.
Комментирует генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский:
– Многие наймодатели жилья изначально неправильно позиционируют свой объект, и это приводит к тому, что он долго стоит в листингах.
Очень часто собственники пытаются «повысить» класс квартиры, проведя там, к примеру, хороший ремонт, в надежде, что объект можно будет сдавать за большие деньги. Только редко находятся наниматели, которые за хрущевку с «евроремонтом» в шести остановках от метро и окнами на завод готовы платить столько же, сколько просят за квартиру с обычным косметическим ремонтом в пешей доступности от метро.
Комментирует генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая:
– Несмотря на то что в базах объектов аренды цены практически не меняются, когда доходит до реальных переговоров нанимателя с наймодателем, большинство собственников готовы идти на ценовые уступки.
Если говорить о предпочтениях нанимателей жилья, то они изменились несильно. Незначительное число людей отказываются от «двушек» в пользу «однушек», но даже ради экономии никто не готов переезжать из отдельной квартиры в комнату.
А вот хозяев однокомнатных квартир сейчас меняют достаточно часто. Сегодня появилось достаточно объектов, где собственники готовы делать значительные скидки по арендной ставке, поэтому если текущий наймодатель не проявляет гибкости в вопросах снижения цены, то наниматель довольно легко находит другого.
Комментирует президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко:
– Сегодня активным предметом торга между нанимателем и наймодателем является схема оплаты коммунальных услуг. Изначально заявленная арендная ставка при этом может не меняться, но коммунальные платежи стороны договариваются вносить, к примеру, пополам.
На фоне избытка предложения сдающихся в аренду квартир постепенно меняется и отношение собственников к оплате услуг агентства. Пока что традиционно комиссионные агентству чаще всего платит наниматель, но многие наймодатели уже поняли, что их готовность взять половину этих расходов на себя повышает конкурентные преимущества объекта.
