Петербуржцев, мечтающих о жизни за городом, немало. Но сегодняшние проекты загородных девелоперов привлекают не только мечтателей, а в первую очередь тех, кто желает за деньги, меньшие, чем в городе, приобрести побольше жилых «квадратов» да еще и с землей в придачу. Или, как минимум, если речь о малоэтажке квартирного типа, – с гарантированным машиноместом возле дома.
Нередко в рамках одного массива к продаже предложены объекты разных типов и классов. Выбор вариантов, на первый взгляд, широк. Но придется назвать вещи своими именами: не меньше половины реализуемых нынче загородных проектов – долгострои, а некоторые из них – с более чем десятилетним стажем.
Что-то пошло не так
Проектов, в которых предлагают участки, коттеджи, сблокированные дома и квартиры в малоэтажных домах, в пригородах Петербурга около пятисот. Это только надводная часть айсберга – те объекты, которые время от времени светятся в рекламном поле. На самом деле количество заявленных первичными девелоперами за последнее десятилетие массивов организованной застройки намного больше тысячи.
Замороженные проекты иногда пытаются реанимировать на рынке под другими названиями. Есть и такие, которые (обычно по причинам юридического характера) не рекламируют у нас, но продвигают в регионах – для желающих переехать в Питер.
Сегодня под видом первичных предложений представлены объекты любых форматов и классов. Среди них есть и элитные особняки разной архитектурной стилистики в коттеджных поселках с ценами, исчисляющимися десятками миллионов рублей, и сверхкомпактные квартиры-студии (от 900 тыс. руб.) в малоэтажных комплексах и сблокированных домах. Но подавляющее большинство предложений – участки для самостоятельного строительства.
Чтобы ответить на вопрос о будущем, которое ждет такие проекты, нелишним будет обратиться к ретроспективе загородного рынка.
Все форматы и классы десятилетия
Системное освоение первичными девелоперами новых территорий под организованную частную застройку в пригородах Петербурга развернулось больше десяти лет назад. Коттеджные поселки, которые инициаторы проектов выводили на рынок в 2005-2006 годах, по большей части позиционировались как островки элитного загородного жилья.
На волне экономического подъема небольшие массивы, в основном на живописных ландшафтах Карельского перешейка, близ озер, застраивались коттеджами сравнительно быстро. Объекты, словно горячие пирожки, скупались состоятельными гражданами, а амбиции инициаторов проектов выросли.
Следом за относительно небольшими поселками на рынок стали выходить более крупные массивы, также преимущественно бизнес-класса и выше и в основном во Всеволожском районе. Но вскоре рынок начал показывать признаки перегрева. В большинстве проектов, стартовавших после 2007 года, в том числе успешно реализованных, и по сей день остались нереализованные участки и готовые дома. Предложения о продаже дорогих коттеджей светятся в каталогах загородной недвижимости по нескольку лет, а конкуренцию им составляют объекты вторичной продажи, предлагаемые домовладельцами первой волны, столкнувшимися с финансовыми проблемами или разочаровавшимися в загородной жизни.
После кризиса 2009 года девелоперы начали заходить на рынок с другого конца. Активность застройщиков сместилась в южные пригороды. Здесь крупные земельные массивы были традиционно дешевле, нежели на раскрученном Карельском перешейке.
В 2011-2012 годах, после того, как замкнулась КАД, наблюдался взрывной рост количества предложений домов и участков в новых массивах Ломоносовского района. Но здесь вот какой нюанс: если почти половина девелоперов уже упомянутого Всеволожского района предлагают покупателям готовые коттеджи и сблокированные дома, то Ломоносовский – являет собой большой земельный рынок. В большинстве массивов здесь реализуют только участки для самостоятельной застройки. Соответственно, данный район и сейчас является лидером по количеству проектов, замороженных на начальных стадиях реализации.
Смена формата: проще, дешевле, компактнее
Поиск новых форматов также велся методом проб и ошибок. Отразилось это в первую очередь на планировках новых массивов. Так, в докризисных поселках предлагались в основном просторные участки в 15-20 соток, а в новых уже, как правило, от 8 до 12 соток. К тому же еще в прошлом десятилетии в составе вторых очередей коттеджных поселков бизнес-класса начали предлагать таунхаусы и прочие сблокированные многоквартирные (точнее, малоквартирные) дома. Однако с каждым годом предложения становились все более демократичными, а в последнюю пятилетку подвижки в сегменте сблокированных домов оказались поистине тектоническими.
Например, осенью 2010 года средняя цена предложения «квадрата» в таунхаусе составляла больше 90 тыс. руб. (для сравнения: в городской новостройке того же периода – около 70 тыс. руб.). В то же время на сегодняшнем рынке средняя цена секции таунхауса составляет 28 тыс. руб. за кв. м («квадрат» в многоквартирной новостройке – 103 тыс. руб.).
Изменилось и представление участников рынка о данном формате жилья. Докризисные таунхаусы – их проектировали до 2009 года – это объекты, как минимум, бизнес-класса: из керамического кирпича, с трехуровневыми секциями, встроенными гаражами, множеством опций и архитектурных излишеств.
Типичный вариант образца 2012-2013 года – двухуровневая секция в газобетонном сблокированном строении с общей площадью однокомнатной квартиры и неудобной лестницей, съедающей львиную долю «квадратов». Примечательно, что сначала такие объекты позиционировались как дома по цене квартиры, потом, по мере уменьшения площадей, как таунхаусы по цене студий, и даже – квартиры по цене комнат.
В последние два года инициативу в сегменте малогабарита перехватили городские застройщики, предложившие массовому покупателю квартиры-студии в периферийных высотках. Поэтому инициаторам проектов малоэтажки пришлось перестраиваться – выводить на рынок более просторные квартиры классических планировок. Иногда в качестве бонуса покупателям жилья на первых этажах предлагают небольшой участок.
Примерьте на себя
Подводя итоги, отметим, что рынок загородного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Что его ждет? Массовое перетекание покупателей самого демократичного загородного жилья на рынок периферийных многоквартирных многоэтажек? Расслоение проектов на успешные и те, которые не сложились? Все это происходит и сейчас. Но справедливости ради отметим, что даже в малоосвоенных массивах формируются островки благополучия в виде обжитых кварталов.
В любом случае сегодняшним приобретателям объектов в свежих коттеджных поселках или малоэтажных микрорайонах смешанного формата нужно быть готовыми к тому, что освоение территории может затянуться на годы.
Вступившие прошлой осенью ограничения на перевод сельхозугодий под жилищное строительство не добавили оптимизма участникам проектов, реализуемых на землях со статусом СНТ и ДНП. Прописаться в таких массивах сложно, но можно (через суд). Проблема в другом: власти не готовы брать на себя обязательства по обеспечению таких территорий дорогами, инженерными сетями, социальной инфраструктурой. А у девелопера на обещанное может не хватить денег. Поэтому вести дороги, прокладывать трубы и организовывать охрану придется за свой счет, кооперируясь с соседями, причем не все из них к этому готовы.
Примерку на себя приглянувшихся территорий и массивов нужно сейчас осуществлять с большой осторожностью, обязательно изучая множество нормативных документов – от разрешений на строительство и техусловий на подсоединение к энергосетям до кредитных историй девелоперов. Без независимых юридически грамотных экспертов здесь не разобраться, но это предмет для отдельных публикаций. Главное, что должно интересовать потенциального загородного жителя (разумеется, если он не рассматривает приобретаемый объект только как дачу) – перспективы развития конкретной территории и темпы ее освоения.
