Выход московской компании Glorax Development на петербургский рынок вызвал недоуменное любопытство: четыре из пяти проектов девелопера выглядят неоднозначными. О стратегии застройщика рассказал коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов.
– Вы новички на петербургском рынке недвижимости. Для начала скажите несколько слов о себе.
– Компания молодая, была создана в апреле 2014 года. Ее владелец Андрей Биржин, один из основателей Tekta Group, вышел из бизнеса в 2013 году и создал группу компаний Glorax Group, в которую входит и Glorax Development. Одно из главных направлений деятельности компании – это девелопмент. Два года назад мы вышли на проработку первого нашего проекта в Санкт-Петербурге – «Английская миля».
– В Москве уже что-то строите?
– В активной стадии строительства в настоящий момент проектов нет. Планируем в этом году выйти на одну из площадок в Московской области. В 2016 году порядка 80% наших новых проектов запланировано в Петербурге и только 20% – в Москве.
– Почему вы начали с Петербурга, хотя московский рынок считается намного более маржинальным?
– В Санкт-Петербурге благодатная почва для девелопмента, понятные правила игры, поэтому мы видим его перспективным для компании, подбираем новые площадки. Но главное – количество интересных участков с хорошей локацией, сложившейся инфраструктурой и, что весьма существенно, с подготовленной документацией в Петербурге несравненно выше. В Москве найти подходящую площадку под застройку гораздо сложнее.
– В Петербурге вы имеете в виду участки в закадье?
– В настоящий момент мы рассматриваем площадки только в пределах КАД, и в приоритете относительно небольшие объекты. Основная задача сейчас – зарекомендовать себя в качестве добросовестного и надежного застройщика. Участки под застройку в более масштабных проектах за пределами КАД также планируем рассматривать в перспективе.
– Петербургские застройщики говорят, что нормально подготовленный участок в городе найти крайне сложно. А если и находишь, то лендлорд выставляет неадекватную рыночной ситуации цену и стоит насмерть. Или вам по сравнению со столичными наши участки под застройку не кажутся переоцененными?
– Продавцы в любом регионе хотят как можно дороже продать, а покупатели как можно дешевле купить. Нормальная рыночная ситуация. И схемы взаимодействия с владельцами земли могут быть разными, мало кто хочет сидеть на «неработающем» земельном участке.
Одна из рабочих схем – мы расплачиваемся не деньгами, а будущими квартирами. Продавец получает долю в нашем девелоперском проекте – зачастую это гораздо выгодней и для владельца земельного участка, и для нас. Все переговоры о деньгах, как правило, идут очень долго. Если упираться, бессмысленные торги могут растянуться на три-пять лет. За это время можно запроектировать, построить, продать, получить денежные средства. Мы предлагаем собственнику земли понятную, надежную и работающую схему, вместо того чтобы торговаться и продавливать его по цене.
В частности, до конца года в Петербурге мы планируем вывести на рынок еще два новых проекта. Площадки под них приобретены именно за будущие квадратные метры.
– Три из пяти ваших проектов – это недострои компании «Чесма-Инвест». Зачем ввязались в эту экономически непростую историю?
– История действительно непростая, но для нас она оправдана. С предложением завершить недострои «Чесмы-Инвест» к нам обратился город. Для нас, если хотите, это инвестиции в будущее развитие. Мы проработали разные схемы реализации проектов, увидели, что достроить их сможем.
– Проекты для вас убыточны?
– Скажем так: они для нас в текущей ситуации выгодны. Фактически мы на них действительно не зарабатываем. Все три проекта перешли к нам на одинаковой стадии – фундамент плюс два-три этажа. Доли проданных квартир сильно различались в этих жилых комплексах. На Костромском проспекте дольщиков нет. В доме на Будапештской улице «Чесмой» было продано порядка 25% квартир. Самый тяжелый с точки зрения экономики – недострой на Гражданском проспекте, где более половины квартир надо будет передать дольщикам.
– Что по срокам?
– Все дома будут построены в течение ближайших двух лет. На Костромском проспекте вышли на площадку в ноябре 2015 года. На Будапештской улице стартуем в апреле этого года, на Гражданском – в августе. Последний из трех домов введем в эксплуатацию в августе 2018-го, и до начала 2019-го все покупатели квартир в проблемных объектах «Чесмы» получат ключи от своих долгожданных квартир.
– Вы пересматривали проекты?
– Конечно. Эти проекты со столь давней историей, что их перепроектирование продиктовано далеко не нашим желанием. Каждый из них начинался еще до 2004 года. За это время существенно изменились ожидания покупателей и, что даже более существенно, пересмотрены градостроительные нормативы. Поэтому актуализация проектов продиктована вынужденной необходимостью. Например, для проекта на Костромской, где изначально был запланирован дом на 48 квартир больших площадей, мы предполагали спроецировать квартирографию нашего первого проекта на Петергофском шоссе. К сожалению, не получилось, так как стояла задача вписаться во внешние контуры ранее запроектированного строения. Мы перенарезали квартиры, уменьшили их площади практически вдвое. Лоты по цене стали адекватны нынешней рыночной ситуации.
– Все три проекта пересмотрели?
– Да, как с архитектурной точки зрения, так и квартирографию. Проекты на Гражданском и Будапештской, конечно, более сложные. Там есть физические лица – покупатели квартир, соответственно, все изменения в нарезке мы максимально подгоняли под обязательства перед ними. И уже оставшийся объем выставим на реализацию.
– Все покупатели получат именно то количество квадратных метров, которое приобрели у бывшего собственника?
– Да, есть договор с городом: как только получим разрешение на строительство, начнем подписывать с бывшими клиентами «Чесмы» ДДУ. Сейчас подписываем соглашения о намерениях. Многие изъявляют желание доплатить и приобрести квартиру большей площади. Оплаченные ранее метры пойдут в зачет.
– Вы упомянули, что хотели скопировать квартирографию ЖК «Английская миля». В компании есть какая-то особая идеология нарезки квартир?
– Единой концепции нет, так как все наши проекты все же с индивидуальным характером. Смотрим на этажность, местоположение, оцениваем целевую аудиторию. Точка на Костромском проспекте – не так далеко от центра города. Значит, для более состоятельного и возрастного покупателя. «Английская миля» располагается на Красносельском шоссе, в локации, более удаленной от центра города. Основные покупатели – молодые семьи с детьми. Отсюда школа, детский сад в комплексе, без этого целевую аудиторию не привлечь. Но и цена «входного билета» должна быть более либеральной. Соответственно, в нарезке меньшие площади квартир.
– Студии плюс «однушки»?
– Скорее, «однушки» плюс «двушки». Студий только 10%. Две из них действительно маленькой площади, остальные – от 26 «квадратов». И, в отличие от прямых конкурентов, мы сделали небольшое количество квартир на площадке. Иначе гостиница какая-то получается, а это не тот продукт, который мы хотим строить и предлагать нашим покупателям. Мы все же ориентируемся на клиентов, приобретающих жилье для себя, а не для сдачи в аренду.
– Когда собираетесь выйти на намывные территории Васильевского острова?
– Предварительно в последнем квартале этого года. Но есть ряд сдерживающих факторов, один из них – инженерная инфраструктура.
– На намыве есть еще один риск – дороги. Город должен был их проложить, но пока не обещает. Не опасаетесь, что вам придется строить дороги за свой счет?
– Входя в проект, мы просчитывали все эти риски и исходим из самого пессимистического прогноза.
– Что именно вы собираетесь построить на намыве?
– В общей сложности 450 тыс. кв. м жилья, социальной и коммерческой инфраструктуры. Проект сейчас детально прорабатывается.
– Каким будет ценовой сегмент?
– Комфорт- или бизнес-класс. По стоимости не менее 100 тыс. руб. за квадратный метр.
– То есть таких же низких цен, как в ЖК от Seven Suns Development, не будет?
– Нет. Наш проект находится у береговой линии и имеет качественно другой формат. Мы работаем в сегментах не ниже класса комфорт.
– С прошлого года девелоперы стали осторожнее выводить на рынок очереди строящихся объектов и новые проекты. А вы ничего не откладываете в связи с падением спроса?
– Мы также ориентируемся на спрос. Например, слегка притормозили старт второго дома первой очереди в «Английской миле» (изначально планировали оба здания возводить одновременно). Но так как продажи пошли хорошо – плюс 30% к плановому заданию, в апреле выставим на продажи второй корпус жилого комплекса, а в августе приступим к строительству второй очереди.
– По-вашему, падения спроса на рынке новостроек больше не будет?
– Вполне вероятно, будет. По предварительным прогнозам, на уровне 20% по отношению к 2015 году, когда многие на фоне курсов валют вкладывались в недвижимость, чтобы попросту сохранить деньги. Базовый спрос сохраняется, ипотеку с господдержкой продлили. А порядка 75% наших покупателей – ипотечные заемщики, получившие кредит по госпрограмме. Это люди, которые покупают жилье для себя, а не для вложения средств. Они с рынка не уйдут.
