В Гражданском кодексе РФ появились существенные нововведения, которые затрагивают интересы не только продавцов жилья, но и покупателей. Чтобы разобраться в новых аспектах жилищного права, мы обратились к нотариусу Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексею Комарову.
– Какие нововведения следует отметить в первую очередь?
– Их три: статья 434.1 ГК РФ «Переговоры о заключении договора», статья 431.2 «Заверения об обстоятельствах» и статья 327.1 «Обусловленное исполнение обязательства».
Прежде всего следует поговорить о первой статье – № 434.1, описывающей преддоговорные гарантии.
– Почему именно она первая в списке?
– Собственно, преддоговорные отношения – это начало любой сделки. В процессе довольно длительных предварительных переговоров собственники могут не полностью рассказать покупателю о недостатках имеющегося объекта. Я имею в виду, с одной стороны, обременение прав (договор найма, аренды), с другой – возможность конфликтов или судебной тяжбы с наследниками, с третьей – технические недостатки, вроде плохого отопления и т. п.
– Чем чревата подобная недосказанность?
– Юридически связанными руками. При обнаружении проблем – чаще всего после заключения сделки – покупатель не может легко отказаться от сделки, так как уже оформлены обязательства и отсутствует право стороны отказаться «по указанным обстоятельствам».
– А есть ли возможность избежать подобного?
– Уберечь себя можно, заключив и нотариально удостоверив соглашение о порядке ведения переговоров и включив в него гарантии об отсутствии недостатков. В этом случае при обнаружении каких-либо проблем продавец будет обязан выплатить неустойку. Кроме того, если сделка связана с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, то в соглашении можно указать более жесткие условия ответственности сторон.
На мой взгляд, это хороший способ проверить добросовестность продавца, ведь он просто не подпишет документ, если с объектом есть какие-то проблемы. В итоге – экономия времени, денег и шанс избежать конфликтных ситуаций.
– У всего есть плюсы и минусы. О каких отрицательных моментах можно говорить в данном случае?
– Оборот жилья не любит ждать, а названные выше условия могут подразумевать довольно продолжительный процесс.
– Второй в вашем списке была статья 431.2 «Заверения об обстоятельствах». В чем ее принципиальные отличия от первой?
– Заверения сторон, в отличие от гарантий, указываются в самом начале договора и описывают более существенные моменты сделки. Кроме того, заверения больше подходят сторонам, не готовым входить в длительный переговорный процесс. В этом случае все косвенные риски уже включены в цену или условия покупки, а вопрос заверения касается лишь качества титула собственника.
– Какие в этом случае будут плюсы, а какие минусы?
– Если говорить о плюсах, то нарушение заверений дает возможность оперативно оспорить сделку, потребовав возврата денег и возмещения причиненных убытков. И если объект продается/покупается юрлицами или индивидуальными предпринимателями, то в договоре можно указать не только неустойку, но также и полный отказ от исполнения договора.
Недостатком же является отсутствие судебной практики, что, кстати, характерно и для гарантий.
– Чем примечательна третья статья?
– Возможностью заключения сделок по условиям. Это прорывное нововведение, полезное для заложенных под ипотеку объектов.
– Не могли бы вы на примере объяснить, почему это нововведение носит прорывной характер?
– Вот довольно типичная ситуация: собственнику заложенного объекта нужны деньги, а покупатель готов выплатить определенную сумму до регистрации перехода права. Однако он готов это сделать только после заключения основного договора купли-продажи. В качестве решения послужит отлагательное условие в договоре, подразумевающее, что права и обязанности у сторон возникают только после получения согласия от банка на переход права собственности. Если же банк отказывает, то заинтересованная сторона заявляет о прекращении договора и возврате аванса.
– И в конце подскажите, пожалуйста: что лучше сделать тем, кто впервые сталкивается с подобными сделками?
– Условия в договоре могут быть разные, и в случае сделок в области недвижимости следует обговаривать условия до момента регистрации перехода права собственности. Лучше всего обращаться к юристу-нотариусу, который поможет составить юридически выверенный проект сделки и заверение которого послужит особой доказательственной силой в случае судебного иска.
