Рассрочка от застройщика не так популярна на первичном рынке, как ипотека. По этой схеме расчета приобретается от 5 до 25% квартир в строящихся жилых комплексах. Доля зависит от класса жилья, от того, есть ли возможность взять ипотеку по привлекательной ставке. Но главным образом – от политики девелопера, готового, по сути, брать на себя функции кредитной организации.
Напомним, что осенью 2014 года, испугавшись перипетий на валютном рынке, многие застройщики Петербурга и Ленобласти свернули программы рассрочек, в первую очередь – беспроцентных. Но, обжившись в новой реальности, в прошлом году осуществили перезапуск данного инструмента. Более того, стали адаптировать его под новые условия, делая клиентам все более привлекательные предложения.
Лидеры перестраиваются первыми
Аналитики «Бюллетеня Недвижимости» отмечают, что рассрочка все больше подстраивается под интересы покупателей. Об этом свидетельствуют изменения таких показателей, как средняя величина первоначального взноса и средняя длина беспроцентной рассрочки. «Мы рассчитываем данные индикаторы ежемесячно, собирая сведения об условиях предоставления рассрочки от застройщиков на строительные объекты Санкт-Петербурга и Ленобласти. Учитывается минимальный размер первоначального взноса и максимальный срок, на который застройщик готов растянуть выплаты», – поясняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Мария Бент.
Картина получается следующая. За полугодие, с августа 2015 года, средний размер первоначального взноса практически не изменился – около 30%. Средняя длина предлагаемой рассрочки увеличилась с 21 до 23 месяцев. В целом некритично. Но в деталях кроются интересные подробности.
Прежде всего, 16% застройщиков вовсе не работают с рассрочкой. Правда, среди них преобладают компании, чьи масштабы, скажем так, не поражают воображение («Ленрусстрой», «Прагма», «Строительное управление», «Промсервис» и др.).
Большинство представителей строительного бизнеса имеют и развивают соответствующие программы. Но некоторые из них выставляют весьма высокий порог входа в программу беспроцентной рассрочки. К примеру, не менее половины суммы от стоимости покупки в качестве первоначального взноса требуют внести «Мавис», «Ойкумена», «Прок», «Оптима Групп», от 60% единовременно придется заплатить покупателям квартир в новостройках ИСК «Вита» и компании «Петрострой», от 70% – дольщикам «Треста 36».
Зато строительные компании, относящиеся к пулу лидеров, предлагают рассрочку с минимальным первым взносом 10%. Лояльность к покупателю проявляют «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «ЦДС», «Ленстройтрест», «ЮИТ», «Лидер Групп», «Главстрой-СПб». Чуть выше требования у компаний «ЛенСпецСМУ» (11%), «КВС» (15%), Setl City (20%). Всего десять компаний предоставляют условия по первому взносу лучше средних по рынку. Интересно, что по данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», в ноябре 2015 года таких застройщиков было всего шесть.
Как упоминалось выше, усредненная длина беспроцентной рассрочки на сегодня составляет почти два года. Меньше этого срока готовы ждать полной оплаты 48% опрошенных компаний, дольше – 36% (напомним, что 16% застройщиков в игры с рассрочкой не играют вовсе). Каждый десятый участник рынка предлагает беспроцентную рассрочку на длительный срок – от 48 месяцев и более. Самое большое терпение проявляют компании «СДС» и «ЦДС» – они готовы ждать полных пять лет. Рассрочку до 48 месяцев – компании Setl City, «Арсенал недвижимость» и «Прок», до 45-ти – ИСК «Отделстрой», до 36-ти – «Норманн» и др.
Лучшие по совокупности
По совокупности показателей – величине первого взноса и максимальной длине – выделяются программы пяти застройщиков. Они продают квартиры в рассрочку покупателям, которые заплатят единовременно 10-30% от стоимости недвижимости, и готовы растянуть оплату на срок от 35 до 60 месяцев. Это компании Setl City, «ЦДС», «Лидер Групп», «ЛенСпецСМУ» и «ЮИТ Санкт-Петербург», опять-таки входящие в число наиболее известных на рынке.
Лучшее предложение предлагает компания «Лидер Групп» – с 10-процентным первоначальным взносом на 48 месяцев. «Мы разрабатываем для покупателей более удобные схемы покупки жилья. Жилой комплекс Vitamin мы специально запускали в формате жилищно-строительного кооператива. Это такой шаг навстречу особой категории клиентов, для которых важна длительная рассрочка, так как они не могут взять ипотеку», – рассказал БН председатель совета директоров ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов.
Самую длительную беспроцентную рассрочку с умеренным первоначальным взносом, на 60 месяцев, при условии единовременной оплаты 30% стоимости квартиры предлагает компания «ЦДС» покупателям жилья в «Новом Янино». В других проектах компании можно получить рассрочку, уплатив 10% от стоимости объекта. Но полный срок выплат сразу сокращается вдвое.
А вот финский застройщик выделяется из общего ряда тем, что его программа наиболее всеобъемлющая. «Сейчас первый взнос в 10% предусмотрен программами беспроцентных рассрочек для практически всех жилых комплексов, в которых имеются квартиры в продаже», – рассказывает начальник отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вадим Лавров. Интересно, что самая длительная рассрочка, до 35 месяцев, предоставляется на покупку квартир в высококлассном объекте компании – в трех исторических домах ЖК «Смольный проспект». В то время как в большинстве случаев, по нашим наблюдениям, застройщики предусматривают лучшие условия для новостроек в стиле «жесткий эконом», расположенных на бывших совхозных угодьях.
Вместо ипотеки и трейд-ин
Несколько застройщиков готовы давать весьма длительные рассрочки, иногда почти на десять лет. Но уже не бесплатно, а под 12-14% годовых. Это, кстати, сопоставимо со ставками ипотечных кредитов, в том числе субсидируемых государством.
Лучшие программы из этой категории обнаружены у двух компаний. «ЛенСпецСМУ» продает квартиры в ЖК «Ласточкино гнездо» в рассрочку, действующую до декабря 2025 года (117 месяцев), кредитуя покупателя под 12% годовых на остаток. Первоначальный взнос при этом невелик – 11%. Интересное предложение делает также компания «Норманн», имеющая аффилированный банк. При покупке квартиры с первоначальным взносом 7,7% остаток можно платить в течение 72 месяцев под 14% годовых. Оба предложения – не новость для рынка, они действуют на протяжении уже нескольких лет.
Антикризисным веянием можно считать появление программ рассрочки по схеме «50% на 50%». Недавно компания «Строительный трест» предложила купить квартиры в сданных корпусах жилого квартала «NewПитер». Для получения ключей достаточно оплатить половину от стоимости недвижимости, а вторую – внести через полгода.
Похожее предложение делает компания Setl City, но временно – в рамках акции. Покупатель платит половину стоимости квартиры с учетом 15-20-процентной скидки на первый взнос. Но вторую часть придется внести до ввода дома в эксплуатацию.
Очевидно, такая схема расчетов заменяет не прижившийся на рынке «трейд-ин» и дает новоселу время на реализацию имеющегося жилья. Предполагаем, что в будущем мы увидим больше программ от застройщиков, заточенных под владельцев старых квартир, желающих улучшить жилищные условия.
Величина первого взноса и период рассрочки
Предложения от застройщиков по размерам минимального первоначального взноса при рассрочке
Предложения от застройщиков по сроку предоставления рассрочки (месяцы)
