Квартиры в нетиповых домах дореволюционной постройки вызывают неизменный покупательский интерес. За что любят дома старого фонда? Прежде всего за просторные квартиры с высокими потолками и особую ауру исторических районов.
Нередко квартиры в старом фонде по цене «квадрата» сопоставимы с типовыми панельками. Но не спешите радоваться – цены ниже рынка обычно свидетельствуют о том, что квартире требуется серьезная модернизация. Мы расскажем вам, как оценить, стоит ли овчинка выделки.
Не только старый фонд: конструктивные особенности
«Петербуржцы и жители других регионов вкладывают разный смысл в определение “старый фонд”, – рассказывает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – У последних оно нередко ассоциируется с любым жильем советского периода – например, с теми же хрущевками».
В каталогах с объявлениями дома старого фонда делят на две категории – прошедшие капремонт (СФК) и не прошедшие (СФ). В свою очередь, дома без капремонта могут иметь деревянные или металлические балки перекрытий. Разумеется, металлические считаются более надежными и долговечными. Впрочем, в Северной столице имеются и прекрасно сохранившиеся дома с деревянными балками, и аварийные объекты – с металлическими.
В практике квартирного рынка Санкт-Петербурга к категории «старый фонд» относят здания, построенные до 1917 года. «Правда, важно добавить, что некоторые типы зданий, традиционно причисляемых к сталинским, – например, почти все довоенные дома или некоторые так называемые немецкие коттеджи – конструктивно сходны со старым фондом», – поясняет председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко.
У строений данного типа – также несущие наружные стены и перекрытия с металлическими или (чаще) деревянными балками. При этом, рассматривая вопрос приобретения квартиры в таком доме, надо обращать внимание не только на перекрытия, но и на то, из чего сделаны стены.
Капремонт капремонту рознь
Капремонты бывают разными – комплексными и выборочными. При комплексных, которые в массовом порядке производились в Ленинграде 1970-80-е годы, от здания оставались только наружные стены, а вся начинка полностью менялась. У всех прошедших комплексный капремонт зданий – перекрытия из железобетонных плит. Такие квартиры на вторичном рынке жилья котируются гораздо выше, чем в домах без капремонта.
Минусы в том, что при комплексном ремонте здание утрачивало многое из того, за что такие квартиры, собственно, и ценят покупатели: камины, лепной декор, массивные двери с медными ручками и прочие аксессуары.
При выборочном ремонте в квартирах заменяли и укрепляли подгнившие силовые конструкции, устанавливали ванны, производили перепланировки. Такие ремонты производились во все времена – как после войны, так и в нашем веке.
Предъявите паспорт!
Главный документ, который мы должны потребовать у продавца, если речь идет об объекте старого фонда, – пибовский техпаспорт жилого помещения (квартиры). В нем содержится информация не только о квартире, но и о самом здании: год постройки, дата последнего капремонта, материал стен и перекрытий. Практика показывает, что эти данные далеко не всегда точны.
Даже с годом постройки все непросто: дело в том, что на протяжении столетий питерский жилфонд многократно перестраивался. Например, в начале XIX века здание имело три этажа. А в конце столетия его надстроили до пяти этажей, появились дворовые корпуса и дворы-колодцы. В итоге в качестве года постройки дома может фигурировать любая дата.
Ровно по той же причине в квартирах на нижних этажах могут быть деревянные балки перекрытий, а на верхних – металлические (широкое применение строительных металлоконструкций началось в последней четверти XIX века).
А если перепланировка?
«Одна из основных проблем квартир старого фонда заключается в том, что в них множество незаконных перепланировок. Зачастую встречаются модернизации, узаконить которые уже невозможно», – рассказывает Екатерина Романенко. Выяснить, легальны ли произведенные изменения, легко, для этого достаточно заглянуть в уже упомянутый паспорт объекта.
Чем грозит покупателю нелегальная перепланировка? «Сложности могут возникнуть в двух случаях: при попытке продать такую квартиру покупателю с ипотечными средствами (банк просто не примет заявку к рассмотрению) и при обследовании квартиры вследствие жалоб третьих лиц», – отвечает эксперт Санкт-Петербургской палаты недвижимости Константин Шапиро.
Есть вероятность, что новому хозяину в соответствии с решением суда придется за свой счет приводить квартиру в первоначальное состояние, заделывая незаконно пробитые проемы и ликвидируя «неродные» перегородки. Шансы в судебном порядке лишиться ванной комнаты, оборудованной над чужой кухней или комнатой, близки к ста процентам.
Что еще важно знать?
Информацию о том, какие виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов (фасады, кровля, лифты и т.п.) для того или иного дома запланированы на ближайшие годы, вы можете получить на официальном сайте Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга.
Можно ли оформить кредит на покупку квартиры в старом фонде? «Старый фонд как объект залога рассматривается в индивидуальном порядке. И у каждого банка свои требования и ограничения, – поясняет Константин Шапиро. – Например, при нелегальной перепланировке кредит, скорее всего, не одобрят. Но могут быть также ограничения по состоянию конструктива, году строительства. В большинстве случаев банки требуют, чтобы дом был после капремонта».
Покупая квартиру, выбирайте себе комфортных соседей. Для старого фонда, под завязку нашпигованного коммуналками, это правило особо актуально. Как минимум, имеет смысл нанести визиты в квартиры, расположенные этажом выше и ниже. Конечно, их обитатели не обязаны пускать себе в дом каждого встречного – придумайте благовидный предлог, чтобы зайти. Но пусть неблагополучная коммунальная квартира над головой не станет для вас неожиданностью.
