В сегменте госипотеки завершается цикл повышения банками процентных ставок до разрешенного потолка в 12%. Однако при благоприятном стечении обстоятельств уже до конца года эти ставки могут поползти вниз.
Общая ситуация
Государство пересмотрело программу субсидирования ипотеки в невыгодную для банков сторону. И кредитные организации стали повышать ставки по данным продуктам. Старт еще в начале марта дали Сбербанк и ВТБ 24, повысив ставку по ипотеке с господдержкой на 0,6 п. п., до 12% годовых.
Следом двинулись все ведущие игроки этого ипотечного сегмента. Так, 14 марта повысил ставку с 11,25% годовых до предельных 12% банк «Возрождение». На следующий день стало известно о таком же шаге банка «Ак Барс». А 16 марта также до 12% поднял ставку Промсвязьбанк.
Тем временем на рынке наблюдается некоторое сокращение потока заявок на госипотеку. «В марте-апреле ожидаем незначительное снижение спроса», – говорит представитель филиала ВТБ 24 в Петербурге Иван Макаров. И причиной тому не рост ставок, а события января-февраля. Тогда публичный спор между Минфином и Минстроем привел к панике среди потенциальных заемщиков. Граждане поверили, что госсубсидирование ипотеки к марту может завершиться, и поспешили за займами. «Повышенный спрос февраля привел к спаду в марте», – констатирует руководитель отдела развития ГК Normann Дмитрий Ефремов.
Но поскольку ставка в 12% является потолком (по правительственному постановлению) до окончания действия программы господдержки, то есть до 1 января 2017 года, субсидируемая государством ипотека дороже не станет.
С другой стороны, есть три причины, по которым расходы будущих заемщиков по обслуживанию ипотечных займов могут снизиться.
Покупатель уйдет на пенсию
Министр строительства и коммунального хозяйства Михаил Мень заявил, что, кроме субсидирования процентной ставки по кредитам, других мер поддержки ипотеки в этом году ждать не стоит.
Как считает аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин, недвижимость в РФ будет дешеветь в рублях как минимум до 2018-2019 года в силу падения спроса. «Если, конечно, не произойдет скачка инфляции из-за запуска “печатного станка” перед президентскими выборами», – оговаривается эксперт.
Он уточняет, что процесс снижения цен уже начался. Согласно данным официальной статистики, по итогам прошлого года квадратный метр на вторичном рынке в рамках реальных сделок в среднем подешевел на 3,2% по сравнению с 2014-м, а на первичном – на 0,3%. «При этом в 2015 и 2016 годах драйвером падения цен на жилую недвижимость будет ослабление спроса, вызванное снижением реальных доходов населения. А в 2017-2018 годах этот процесс станет самоподдерживающимся из-за демографической ямы. Ведь к 2018 году численность трудоспособного населения в РФ сократится на 3,4%, – поясняет специалист. – Вряд ли в условиях сокращающейся экономики, да еще и со стареющим населением, спрос на недвижимость будет расти».
Застройщик заплатит за заемщика
Прошлой осенью и зимой отдельные строительные компании запускали краткосрочные маркетинговые акции, в рамках которых скидки давались не на стоимость объекта, а на ипотечные ставки. Правда, не на весь период кредитования, а на один-три года. Это позволяло застройщику заявлять, что его квартиры продаются в ипотеку, к примеру, со ставкой 9% годовых. При этом застройщик компенсировал банку недополученную выгоду, обычно единовременно, из собственных средств.
Как поясняет замуправляющего петербургским филиалом банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников, в арсенале его банка подобный продукт имеется. И ряд застройщиков сегодня действительно рассматривают возможность субсидирования ипотеки со своей стороны. Правда, все застройщики в кризис испытывают трудности со свободными деньгами. «И пока ни одного подписанного соглашения нет», – резюмирует специалист.
Вполне вероятно, что ко второму полугодию конкурентная борьба между строительными компаниями заставит их воспользоваться таким инструментом привлечения покупателей. Соответственно, заемщики станут получать дополнительные скидки на конкретные объекты.
Между тем большинство банков уже сегодня имеют партнерские программы с отдельными компаниями и дают на объекты этих застройщиков ипотеку с более либеральными условиями. «На сегодняшний момент совместные программы у нас действуют с семью застройщиками. И ставка по госипотеке на объекты этих строительных компаний ниже на 0,25 п. п.», – рассказывает Иван Макаров.
«По объектам девяти застройщиков ставка госипотеки у нас составляет не 12%, а 11,85%», – со своей стороны отмечает начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала Промсвязьбанка Светлана Четина.
Делайте ваши ставки
Совет директоров Банка России 18 марта сохранил ключевую ставку на уровне 11% годовых. Но если на предыдущих советах речь о снижении вообще не шла, то перед нынешним заседанием ряд экспертов уже допускали возможность уменьшения ключевой ставки.
Еще выше вероятность такого шага на следующем совете директоров Банка России – 29 апреля. «Если ЦБ станет последовательно снижать ставку в мае, июне и июле, вполне возможно, к осени у банков появятся новые продукты с интересными заемщикам ставками», – обнадеживает Аркадий Бочарников. То есть заем денег будет обходиться банкам дешевле, а кредитные организации, в свою очередь, смогут отразить это удешевление в ипотечных ставках для покупателей жилья.
