В периоды стагнации на рынке недвижимости горожан, готовых работать проектировщиками и прорабами на собственных стройках, становится заметно больше. Свой дом может стать и увлекательным личным проектом, и способом расширения жизненного пространства. Реализации мечты о доме предшествуют поездки по пригородам с целью выбора участка, посещение профильных выставок, визиты в строительные компании, изучение специализированных интернет-ресурсов. Мечта обрастает деталями и, наконец, превращается в план.
Воплощение мечты начинается с выбора участка, а они в наших краях редко бывают идеальными.
Целевое назначение: дача или постоянное проживание?
Прежде чем приступать к поиску, необходимо определиться, как предполагается эксплуатировать будущий объект загородной недвижимости – в качестве дома для постоянного проживания или дачи.
В первом случае необходимо учитывать наличие социальной и торговой инфраструктуры, транспортную доступность и близость к местам работы и учебы, возможность прописки. Такой участок обязательно должен располагаться в населенном пункте.
Если же вас интересует исключительно дачный вариант, то быстрая транспортная связь с городом отходит на задний план, а наличие по соседству торговой зоны или других шумных объектов, скорее уже недостаток, чем достоинство. На первое место при выборе здесь выходят окрестные ландшафты и красоты. Тем не менее, дачный дом должен располагаться в массиве, жизнь в котором не замирает на зиму, и в котором есть постоянные обитатели.
К слову, понятие «дача» в последние годы изменилось. Как правило, это полноценный второй дом, в котором представители старшего поколения большой семьи могут жить постоянно, а молодые родители с детьми – летом или на каникулах. Так или иначе, но в большинстве случаев, планируя строительство дома, петербуржцы не намерены отказываться от городской квартиры.
Выбираем участок: на что обращать внимание
Где искать участок: в новом коттеджном поселке или же на вторичном рынке – в дачном массиве и в зонах индивидуального строительства в пригородных населенных пунктах? Все варианты имеют свои плюсы и минусы.
В первом случае обычно оценивают предложенный девелопером проект планировки массива – насколько удобны внутрипоселковые дороги и подъезды к территории, есть ли охрана. Но главное, на что сейчас нужно обращать самое пристальное внимание, это все-таки темпы освоения территории. Если на сайте девелопера – красивые картинки, но массив осваивается уже несколько лет, и в нем нет ни воды, ни электричества, ни давно обещанного девелопером газа – вариант сомнительный для приобретения. Ведь высока вероятность, что в ближайшие годы ситуация так и не изменится.
На вторичном рынке загородной недвижимости участки чаще всего предлагают с нагрузкой в виде старого дома под снос. Коммуникации, естественно, имеются, но не все, и в основном старые. Чтобы получить первичную информацию о нюансах проживания на заинтересовавшей вас территории, придется познакомиться с возможными соседями. От них вы также узнаете о качестве воды из локальных источников (скважин и колодцев), особенностях электроснабжения, режиме эксплуатации массива в зимний период.
Следующий момент, который вас должен интересовать, – перспективы развития территории и связанные с ними неудобства. Может оказаться, к примеру, что в обозримом будущем окрестные земли предполагается застроить жильем, промышленными или коммерческими объектами. В результате вместо очаровавшего вас сельского ландшафта совсем скоро вы будете наблюдать сплошную стену высотных зданий. Или песчаный карьер.
Где получить информацию на сей счет? Для начала – на сайтах муниципальных образований, где, в соответствии с законодательством, должны быть выложены генплан территории и планируемые схемы размещения объектов нового строительства. Если соответствующей информации в открытом доступе нет, но локация вам нравится – ничего не поделаешь: придется проводить собственное масштабное исследование, изучать материалы публичных слушаний и посылать запросы местным чиновникам. Сказанное, впрочем, актуально не для заповедных уголков Ленобласти, а в первую очередь для ближних пригородов.
Основные ошибки при выборе участка
Теперь, собственно, сам участок. По каким критериям выбирать? Этому вопросу мы в свое время уже посвящали отдельные публикации, приглашая к диалогу архитекторов, и ландшафтных дизайнеров. Отметим основные моменты. Во-первых, земельный надел на возвышенности всегда более удачное приобретение, чем в низине.
Во-вторых, участок с небольшим перепадом высот лучше, чем участок, ровный как стол (непросто обеспечить работу дренажных систем) или с выраженным уклоном. При перепаде высот от 15% (1,5 м в высоту на 10 м в длину) заметно возрастают затраты на строительство фундамента, а более значительные уклоны могут потребовать специальных мероприятий по укреплению грунта, и сделать освоение интересного участка малорентабельным. Поэтому идеальный вариант – когда уклон есть, но небольшой и не в северном, а в южном направлении. Южные склоны прогреваются солнцем, они суше и весной раньше освобождаются от снега.
Следующие важные моменты, которые нужно оценивать – характер грунтов и уровень грунтовых вод. Капитальное строительство требует геологического обследования. Но это затратное мероприятие. Уменьшить вероятность покупки трудного в гидрогеологическом отношении участка можно, если еще на стадии выбора обращать внимание на все тревожные признаки, свидетельствующие о заболоченности и высоком уровне грунтовых вод. Например, это заросли болотного камыша или стоячая вода в дренажных канавах. Но есть и не столь очевидные признаки периодических подтоплений. Например, когда обычные для наших краев деревья (береза, ива, осина, ель, сосна) имеют кривые стволы и плохо развитые кроны.
При осмотре участка, если речь уже зашла о покупке, имеет смысл сделать контрольный шурф или скважину садовым буром, чтобы убедиться, что это не толща торфяника.
Есть ли у вас проект?
Почти у любого человека, выбирающего участок, уже есть представление о том, каким должен быть его дом. При этом подавляющее большинство будущих домовладельцев сегодня берут за основу так называемые готовые проекты. Выбор здесь поистине безграничен: количество проектных решений для частных домов в специализированных печатных и электронных каталогах, а также на сайтах строительных компаний, исчисляется десятками тысяч.
С другой стороны, каждое готовое проектное решение из каталога требует привязки к местности, ведь разные участки, как мы уже выяснили, имеют разный потенциал. В результате почти всегда принятый за основу готовый проект доводится, переделывается под потребности конкретной семьи и, в конечном счете, становится индивидуальным.
Проектирование собственного дома – самостоятельное, с участием профессиональных проектировщиков и строителей, или на базе готовых решений – занятие всегда увлекательное. Но выбор проекта, его привязка к местности, а также взаимодействие с проектировщиками и подрядчиками – это темы отдельных публикаций.
