Курортный район меняет «хрущевки» на таун-хаузы

Курортный район во все времена считался элитным местом для отдыха и постоянного проживания. Его территория богата водоемами, сосновыми лесами, песчаными пляжами. Район выгодно отличается от других пригородных направлений Петербурга развитой инфраструктурой: здесь немало магазинов, кафе, ресторанов, объектов досуга.

Место под солнцем стоит дорого

Район Сестрорецка, Солнечного, Репино, Комарово - один из лидеров элитной малоэтажной застройки среди пригородов Петербурга. Обилие элитного предложения привело к тому, что средний уровень цен на жилье в Курортном районе в последнее время стал превышать аналогичный показатель в Петербурге.

Около 70% от общего количества домов Курортного района составляет частный фонд, остальные 30% – ведомственное и муниципальное жилье. Помимо элитных индивидуальных домов и коттеджных поселков, в составе жилищного фонда Курортного района представлены и типовые многоэтажные дома.

По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», цена «квадрата» в многоквартирных домах достигает 75 тыс. руб. При этом самые дорогие квартиры предлагаются на побережье Финского залива (кирпичные дома в Зеленогорске, Сестрорецке, Солнечном). Вид на воду «повышает» стоимость квадратного метра до 110 тыс. руб.

Самые дешевые квартиры предлагаются в панельных домах в поселках Песочный, Репино. Стоимость «квадрата» в таких зданиях составляет порядка 32–40 тыс. руб.

Стоимость земельных участков в Курортном районе велика. По данным специалистов Центрального Агентства Недвижимости (ЦАН), наиболее востребованы участки вблизи водоемов в поселках Репино, Комарово, в районе станций «Разлив», «Курорт» и «Дюны», на территории Сестрорецка. В 2007 году средняя цена земли здесь составляла 490 тыс. руб. за сотку. Например, наличие водоема и леса вблизи участка может поднять цену на него в 2 раза. Максимальная стоимость земли, зафиксированная в районе, – 612,5 тыс. руб. за сотку, в Сестрорецке – до 1,25 млн руб. за сотку. В 2008 году аналитики ЦАН прогнозируют рост средней цены предложения на 20–30%.

«Болевая» точка элитного района

В подготовленный администрацией Петербурга список территорий, подлежащих реновации, попал квартал поселка Песочный. Он ограничен с севера границами Курортного района, с востока проектируемым проездом № 1, с юга Школьной улицей, с запада т. н. «местным проездом», Ленинградской и Краснофлотской улицами.

Песочный (бывшее село Графское) - поселок городского типа, основан в 1902 году. Численность населения составляет порядка 6 тыс. человек.

Графское поселение возникло в результате дачного бума второй половины XIX века. Именно тогда владельцы здешней земли, Левашовы, выделили из принадлежащих им земель 404 участка, по 1 десятине каждый, для продажи под частную застройку.

После революции село Графское было переименовано в поселок Песочный. В конце 40-х годах прошлого века в нем начинается индивидуальное жилищное строительство, которое продолжается вплоть до 1954 года (за это время здесь было построено порядка 136 индивидуальных домов). С 1950-х годов в поселке появляются здания ведомственного жилфонда (23 двух-трехэтажных панельных дома). Строились такие объекты преимущественно для офицеров воинских частей, расположенных поблизости (военно-морской городок), а также рабочих заводов «Ильич», «Русский дизель». В 1960-е годы возводятся жилые корпуса для работников НИИ Онкологии и НИИ Рентгенологии (6 панельных хрущевских пятиэтажек).

В 1996 году поселок Песочный получил статус муниципального образования. Ведомственный жилищный фонд (по сути военного городка) был передан в муниципальную собственность. Длительное время администрации города и Ленинградской области не могли договориться между собой, кому принадлежит Песочный. По документам получалось, что жители поселка проживают на территории Ленинградской области, но имеют прописку в Петербурге. Постановление, уточняющее описание границы, было принято только в 2006 году. По нему поселок Песочный отошел к Петербургу.

Бесхозность, в которой длительное время пребывала территория, привела к тому, что жилищный фонд поселка - и без того ветхий, - оказался в аварийном состоянии. Сегодня, по данным администрации Курортного района, на территории реконструируемого квартала проживает 437 семей (1 611 человек), из них 411 семей - в домах государственного жилого фонда, 66 семей - являются собственниками жилья.
«До недавнего времени военный городок Песочный был «болевой» точкой Курортного района, настоящими трущобами, - говорит заместитель главы Курортного района Александр Скворцов. - Дома, расположенные здесь, изношены морально и физически, ведь они были построены еще в середине прошлого века и рассчитаны на срок эксплуатации не более 15 лет. Люди не должны жить в таких условиях: на основании экспертизы эти строения были признаны непригодными для жилья, администрацией района принято решение включить их в перечень реконструируемых территорий».

По словам Александра Скворцова, процедура расселения еще до конца не уточнена, детальная работа начнется после принятия соответствующего закона. «Мы обещаем, что каждая квартира будет расселяться в индивидуальном порядке, для чего предусмотрено создание комиссии общественного согласия, - говорит замглавы района. - С городским Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА) уже согласован земельный участок в Курортном районе, где будет возводиться новое жилье для граждан, переезжающих из ветхих домов».

Малоэтажные перспективы

Эксперты рынка недвижимости единодушны во мнении, что реконструируемая территория имеет неплохие перспективы развития. Прежде всего – из-за хорошей транспортной доступности. «Поселок расположен практически на границе города и области, отсюда быстро можно добраться до КАД, - говорит руководитель центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Если в районе будет развиваться социальная инфраструктура, здесь можно возвести комфортабельные дома для постоянного проживания. Причем востребовано будет как малоэтажное, так и многоэтажное жилье, как комплексное, так и индивидуальное строительство». По мнению Сергея Бобашева, наибольшей рентабельностью будут обладать жилые комплексы, совмещающие многоэтажные дома (4–5 этажей) и таун-хаузы, с большой придомовой территорией.

Александр Вахмистров: «Мы никогда не пойдем против мнения жителей»

Депутаты спросили администрацию о судьбе хрущёвок. ВИДЕОРЕПОРТАЖ.

Кто и почему исключил квартал №54 из адресной программы? ВИДЕОРЕПОРТАЖ.

Будут ли сносить сталинки на Московском Проспекте? ВИДЕОРЕПОРТАЖ.

Профессионалы обсудили спорные вопросы расселения

Единственный недостаток Песочного, по мнению участников рынка, довольно дорогая земля. «Если девелопер покупает землю по $25 тыс. за 100 кв. м, то цены на жилье однозначно будут «элитными», – считает руководитель проекта департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость» Александр Веселов.

КОММЕНТАРИИ

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Состояние жилфонда военного городка плохое, это, в основном, ветхие здания постройки 20–50-х гг. прошлого века. Состояние коммунальных сетей тоже неважное - военные не особо заботились о ведомственном жилье. В таких районах, как поселок Песочный, наибольшей рентабельностью обладает малоэтажная застройка. Но поскольку при расселении ветхого жилья потребуются отдельные дома для обитателей сносимых зданий, возможно, здесь появится несколько многоэтажек.

Большая часть территории поселка, скорее всего, будет отведена под строительство коттеджей комфорт-класса. Это обусловлено хорошей транспортной доступностью территории. Элитное жилье здесь вряд ли будет востребовано, так как нет достаточных условий: водоема рядом, леса и больших участков земли (от 25 соток).

Пока жилые дома массовой застройки в пригородах Петербурга стоят дешевле, чем в городе. Судить о том, насколько комфортные условия для проживания удастся здесь создать, пока рано. Возможно, инвесторы-застройщики начнут развивать инфраструктуру, чтобы сделать этот район более привлекательным.

Дмитрий Кирюшкин, заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:

Квартиры в ветхих домах - как объекты для проживания и вложения денежных средств - на сегодняшний день малопривлекательны, и Курортный район не является исключением. Вместе с тем, удобство расположения и непосредственная близость к городу делает перспективным для потенциальных инвесторов строительство коттеджных поселков, таун-хаусов, малоэтажных домов. Спрос на ликвидные объекты жилой недвижимости Курортного района стабилен и зачастую превышает предложение.

Земельные участки в районе поселка Песочный – не столь дороги, как в Зеленогорске и Сестрорецке, но значительно превышают стоимость земельных участков в соседнем Всеволожском районе. Это объясняется престижностью, хорошей транспортной доступностью.

Александр Веселов, руководитель проекта департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость»:

Песочный является поселком дачного типа. Он застроен преимущественно индивидуальными жилыми домами, которые возводились здесь в послевоенное время в прошлом веке.

Рассматриваемая территория перспективна с точки зрения инвестиционной привлекательности. Здесь, в частности, можно реализовать проекты класса «комфорт» с учетом того, что в Песочном цены предложения будут ниже, чем в проектах Курортного района, расположенных на побережье Финского залива.

По градостроительному зонированию Петербурга на рассматриваемой территории вдоль Ленинградской улицы расположены сектора многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки. В районе Школьной улицы обозначены территории для строительства индивидуальных жилых домов и небольшая зона многоквартирной жилой застройки средней этажности. Территория к югу от Ленинградской улицы обозначена в Генплане как район малоэтажной многоквартирной застройки.

Существенным сдерживающим фактором реализации инвестиционных проектов на данной территории станут высотные ограничения.

Динамика средних цен предложения жил. фонда  (тыс. руб.), Курортный район

Самые дорогие квартиры

Самые дешевые квартиры

Текст: Дарья Куксенкова