- Павел Борисович, какие профессиональные мероприятия для специалистов рынка недвижимости, прошедшие в текущем году, вы относите к наиболее значимым? Какие намечены на будущий год?
- Из наиболее крупных и значимых на рынке недвижимости мероприятий текущего года в Петербурге, пожалуй, нужно отметить юбилейный X Конгресс по недвижимости, который проходил в середине июня и собрал более 1,5 тыс. участников из России и стран Западной Европы.
Не менее важное событие уходящего года - Второй Петербургский ипотечный форум, который проходил в начале марта и собрал около тысячи участников. В настоящее время подготовлено постановление городского правительства о поддержке Петербургского ипотечного форума.С ноября текущего года на сайте www.pif.bn.ru началась регистрация участников Третьего Петербургского ипотечного форума, который состоится в мае 2008 года. Количество поданных заявок для регистрации к участию в Форуме уже сейчас говорит о повышенном интересе профессионалов рынка к этому мероприятию.
Следующий Форум обещает быть более значительным как по составу участников, так и по содержанию деловой программы. В частности, запланировано проведение конференции по первичному рынку жилья. Будут введены секции по образованию и городским жилищным программам.
Одним из самых социально значимых мероприятий, проводимых регулярно в нашем городе, является выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Она уже вошла в число мероприятий, получивших поддержку города. Правительством Петербурга было подписано соответствующее постановление.
Планируется, что в будущем году выставка-семинар для населения «Жилищный проект» будет не менее раза в год проходить в крупном формате, предполагающем расширение выставочной площади и состава участников. Таким образом, выставка-семинар для населения «Жилищный проект» станет частью масштабного проекта, который получил название «Гражданский жилищный форум». Это мероприятие будет адресовано как горожанам, заинтересованным в решении своих жилищных проблем, так и профессионалам рынка. На выставке, по традиции, будут представлены компании, оказывающие населению услуги в области недвижимости, ипотеки, строительства. Впервые на петербургских стендах будет отражена деятельность органов власти, которые задействованы в реализации национального жилищного проекта. Это, прежде всего, городские комитеты - Жилищный комитет, Комитет по строительству. Предполагается организация консультационных центров для населения, призванных информировать граждан как о городских жилищных программах, так и о программах коммерческих ипотечных компаний. Основная идея проведения «Гражданского жилищного форума» заключается в том, чтобы продемонстрировать результаты работы города по реализации национального жилищного проекта, показать как на практике власть и коммерческие организации участвуют в реализации жилищной политики. В рамках «Гражданского жилищного форума» пройдет ряд мероприятий для профессионалов рынка. В частности, Петербургский Всероссийский жилищный конгресс. «Гражданский жилищный форум» состоится с 1 по 5 октября 2008 года.
- В последнее время особую актуальность приобрела проблема профессионального образования специалистов в сфере недвижимости. Какие учебные программы при участии Российской Гильдии риэлторов были запущены в Петербурге в этом году?
- В декабре текущего года стартует пилотный учебный курс «Ипотечный агент», который уже вызвал интерес у специалистов рынка. Количество слушателей в первом наборе превысило 30 человек. Напомню, что это курс разработан Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области совместно с Ассоциацией банков Северо-Запада и Институтом недвижимости. В ближайшее время завершится разработка образовательной программы по подготовке специалистов с учетом нового жилищного законодательства. Авторами этой программы стали специалисты Комитета по работе с городскими жилищными программами Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области совместно с ГУ «Горжилобмен» и Институтом недвижимости. Важно, чтобы агенты, которые будут работать с «Горжилобменом» над программами расселения, владели необходимыми базовыми данными в области законодательства. Запуск пилотного обучающего курса запланирован на начало будущего года.
В настоящее время идут консультации с Гильдией управляющих и девелоперов по разработке совместного курса по коммерческой недвижимости на базе Института недвижимости под эгидой Российской Гильдии риэлторов. Ожидается, что и эта программа также будет запущена в начале следующего года.
Большое внимание мы уделяем обсуждению проблем профессионального образования и развития рынка образовательных услуг. Так, в феврале 2008-го в Петербурге пройдет крупнейший Российский образовательный форум по проблемам профессионального образования, в котором Российская Гильдия риэлторов и Институт недвижимости примут самое активное участие.
- Концепция государственной жилищной политики Петербурга на 2007-2011 годы принята в этом году городским правительством. В ней смогут принять участие риэлторские компании? На каких условиях?
- Действительно, в этом году была утверждена «Концепция государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007-2011 гг.», реализация которой включала в себя подготовку семи законопроектов. Они были утверждены. Наиболее значимым для риэлторского сообщества является закон о расселении коммунальных квартир Петербурга. Это программа предполагает расселение 57,5 тыс. коммуналок. В результате реализации программы должны улучшиться жилищные условия 97 тыс. семей, что составляет более 214 тыс. человек. Общий объем финансирования программы за счет средств бюджета – более 75 млрд. руб. Программа рассчитана на 8 лет.
На сегодняшний день жилищный фонд Петербурга – это более 100 млн кв. м жилья. Из них 11 млн, то есть более 10% - коммунальные квартиры. В 118 тыс. коммуналках проживает около 330 тыс. семей.
В Петербурге существует два типа очереди на получение жилья. Во-первых, это нуждающиеся в получении жилых помещений. Во-вторых, очередь формируется на основании городского Закона о содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан. Реализация закона о расселении призвана уменьшить количество очередников.
Реализация программы по расселению коммуналок с использованием социальных выплат позволит расселить в 2008 году 477 коммуналок. При этом потребность в финансировании составит 1,5 млрд руб. Предполагается, что количество расселяемых квартир будет ежегодно увеличиваться, и к 2010 году составит около 3 тыс. квартир в год.
В будущем году планируется расселить с привлечением средств инвесторов в 2,5 раза больше семей, чем с использованием бюджетных средств. Всего в 2008 году предполагается расселить более 5 тыс. семей, то есть около 2 тыс. коммуналок.
Закон о расселении коммунальных квартир предполагает два основных механизма расселения. Один – с использованием социальных выплат. Этот механизм будет затрагивать исключительно городских очередников.
Если согласие на расселение достигнуто, каждой семье будет предоставлена субсидия на приобретение жилья в размере не менее 30% от норматива жилищной обеспеченности на одного человека (для каждого члена семьи состоящей более чем из 2-х человек – 18 кв. м). Фактически каждый член семьи может рассчитывать на социальную выплату в размере 30% от этих 18 кв. м. Цена «квадрата» будет рассчитываться как средняя рыночная стоимость квадратного метра, определенная по методикам ГУИОН. Понятно, что для жителей коммуналок и риэлторов важна объективность оценки ГУИОН средней цены квадратного метра.
Если говорить простым языком, схема расселения коммуналки примерно такова. Житель коммунальной квартиры продает свою комнату, получает средства от города в виде социальной выплаты и приобретает отдельное жилье. В случае, если денег не хватает, он использует собственные средства, или берет ипотечный кредит. При этом расселяемая квартира должна быть продана как единый объект недвижимости. Напрашивается вывод о том, что квартиры, которые сформируют адресный перечень, должны не только соответствовать ограничениям закона о расселении коммунальных квартир (каждый житель квартиры должен быть очередником), важной становится инвестиционная привлекательность объекта. Ведь если эти квартиры не будут интересны инвесторам, мы увидим в листингах на продажу множество квартир с низкими потребительскими качествами по завышенной стоимости.
Именно здесь важна работа риэлторов. К сожалению, в Положении о порядке условий предоставления гражданам-участникам целевой программы расселения коммунальных квартир в Петербурге, роль риэлторов, как операторов рынка недвижимости, не нашла своего отражения.
- В чем суть механизма расселения коммунальных квартир с привлечением юридических лиц?
На днях было принято Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций при реализации указанного закона. Это положение рамочно отражает порядок расселения. Мы предполагаем, что Жилищным комитетом будет разработан ряд инструкций, касающихся конкретного взаимодействия с риэлторским сообществом при реализации тех или иных положений этого закона.
Финансово-правовой механизм реализации программы с участием юридических лиц подразумевает совместное с городом расселение коммунальной квартиры в долевом отношении 3/7. То есть предполагается, что городом будет расселено до 30% площади коммуналки. Для взаимодействия с исполнительными органами власти по решению текущих вопросов Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области был создан Комитет по работе с городскими жилищными программами. В настоящее время разработано соглашение о сотрудничестве между Ассоциацией риэлторов и ГУ «Горжилобмен», которое подразумевает, в том числе, создание рабочей группы из представителей Комитета Ассоциации риэлторов, ГУ «Горжилобмен» и Жилищного комитета. Рабочая группа рассмотрит вопросы, касающиеся защиты прав инвесторов. Дело в том, что существующими законными актами защищены только права граждан - права инвесторов четко нигде не прописаны. Необходимо предпринять ряд конкретных шагов, которые должны найти отражение в соответствующих нормативных документах. Например, соглашение между городом и инвестором пока не предполагает ответственности всех участников расселения, которые могут прервать процесс на любом этапе. Кроме того, для специалистов остается непроясненным вопрос мены жилых помещений государственного жилищного фонда на приватизированные квартиры. Для прояснения этой ситуации организован семинар для риэлторов в Институте недвижимости, который пройдет в середине декабря.
На прошедшем на днях совещании с участием представители руководителей юридических служб Ассоциации риэлторов и Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» еще раз заострили внимание на сложную проблему защиты прав инвесторов при расселении коммунальных квартир.
Если одна целевая программа расселения коммунальных квартир предполагает к 2010 году расселение не менее 6 тыс. коммунальных квартир в год, то это означает, что в процесс расселения будет вовлечено не менее 20 тыс. отдельных квартир, что составит около 20% всего рынка недвижимости Петербурга, как первичного, так и вторичного.
Для того, чтобы успешно реализовать эту программу, необходимо привлечь банковское кредитование в процесс расселения, вовлечь в программу банковские ресурсы. Это стало бы возможным при ипотечном кредитовании инвесторов. Но, в связи с тем, что гарантии инвесторов в законе пока четко не прописаны, привлечь эти кредиты на сегодняшний момент представляется достаточно проблематичным. В то же время Комитет по работе с городскими жилищными программами Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области уже провел первичные консультации в рамках рабочей группы по ипотечному кредитованию с Ассоциацией банков Северо-Запада с возможными кредиторами по выработке соответствующих регламентов.
