БН уже писал об идее областных чиновников разделить территорию региона на три зоны, в которых будут действовать различные правила перевода земель в статус пригодных для жилищного строительства, а также выкупа у застройщиков объектов социальной инфраструктуры.
Спустя месяц новые правила застройки 47-го региона, похоже, приняли более-менее окончательный вид (хотя какие-то косметические изменения в них еще могут быть внесены). Не обошлось и без новых сюрпризов для бизнеса – как приятных, так и не очень. О корректировке новой концепции рассказал губернатор Александр Дрозденко по итогам совещания с участием крупнейших региональных девелоперов.
Только для КОТов
Новая концепция должна вступить в силу с 1 июня 2016 года. Одновременно будет снят мораторий на включение земельных участков в границы населенных пунктов, введенный чиновниками в минувшем октябре.
Ключевое изменение по сравнению с теми тезисами, которые чиновники озвучили в феврале, таково: перевод сельхозземель под жилищное строительство все же будет возможен в «красной» зоне (ближний пояс Ленобласти, где возводится более 90% регионального жилья). Ранее на изменение категории хотели ввести полный запрет.
Правда, исключение будет касаться только проектов комплексного освоения территорий (КОТ), то есть достаточно крупных по масштабам и в обязательном порядке подразумевающих строительство объектов соцкультбыта, дорог и прокладку инженерии. Примечательно, что официального определения термина КОТ на сегодняшний день у чиновников не существует. И решать, дотягивает ли проект до этого статуса или нет, будет Градостроительный совет при губернаторе.
Еще одно условие: проект должен быть малоэтажного либо среднеэтажного формата (максимум девять этажей). То есть строительство высоток-муравейников на областной территории теперь будет полностью исключено. Правда, произойдет это не сразу: закон обратной силы не имеет и проектов с выданной разрешительной документацией нововведения не коснутся.
По словам Александра Дрозденко, в состав «красной» зоны, где будут действовать все эти ограничения, войдут 25-30 наиболее активно застраиваемых поселков во Всеволожском, Тосненском и Ломоносовском районах, а также Коммунар – в Гатчинском. Вся остальная территория – до трассы А-120 («бетонка») будет выкрашена в «желтый» цвет, а за пределами магистрали начнется «зеленая» зона.
Обнародуют исчерпывающий перечень всех территорий позднее и он, видимо, будет еще уточняться.
За свой счет
Правила игры для разных зон отличаются главным образом в расходах девелопера на строительство социальных объектов. В «зеленой» будет разрешена точечная застройка, в «желтой» разрешат включение земель сельхозназначения в границы поселений только для проектов КОТ. Но при этом в первом случае бюджет будет выкупать школы и детсады по полной стоимости, а во втором – только за 50% цены.
Сложнее всего придется бизнесу, работающему в «красной» зоне. Здесь все объекты – школы, поликлиники, подъездные пути, магистральные трубопроводы, здания для полиции и пожарные депо – застройщикам придется возводить за свой счет (в феврале власти заявляли, что все-таки половину расходов на объекты соцкультбыта они строителям возместят и здесь). Причем для тех компаний, которые до сих пор не заключили с 47-м регионом соглашение в рамках программы «Социальная инфраструктура в обмен на налоги», нововведения вступают в силу прямо с 1 июня – даже если проект по факту реализуется уже сейчас.
За и против
Участники рынка, опрошенные БН, по-разному отнеслись к нововведениям областного правительства. Так, гендиректор УК Rocket Group Борис Латкин излучал умеренный оптимизм.
«Самое главное, что мы услышали – это точная дата, когда в области заработают новые правила игры для застройщиков. До этого подобной конкретики не было, были только разговоры. Полагаю, что сроки не изменятся, а вот время для рекомендаций о внесении каких-то правок у бизнеса еще есть, поскольку власть подразумевает дальнейшее обсуждение этого проекта», – подчеркнул он.
Отметим, что УК Rocket Group была одной из основных пострадавших сторон после введения моратория, поскольку она владеет большим участком в Новосергиевке (недалеко от Кудрово), который под жилую застройку перевести не успела. Теперь такая возможность, видимо, появится.
Те девелоперы, которые уже давно работают в приграничных с Петербургом районах Ленобласти, предсказуемо не слишком довольны и прогнозируют неминуемое подорожание жилья из-за новых обременений.
«У нашей компании подписано соглашение о выкупе социальных объектов, так что текущих проектов это не коснется. Однако наши перспективные проекты, реализацию которых мы планировали начать в ближайшие годы, придется полностью пересчитывать. И пока совершенно непонятно, когда их целесообразно будет выводить на рынок», – говорит генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов.
По словам руководителя отдела маркетинга и аналитики АН «Метры» (аффилирована с Navis Development Group) Алексея Муравьева, уже недостаточно построить тысячу квартир в поле, обещая покупателям на котловане, что со временем «все будет». Однако и добросовестным строителям придется гораздо тяжелее.
«Данное новшество однозначно приведет к увеличению себестоимости строительства и с учетом дефицита земельных участков в городе к выдавливанию застройщиков в более дальние локации – в “зеленые” зоны. И, конечно, будет рост цен на жилье в “красной” зоне», – отмечает он.
Впрочем, повышением цен в свое время пугали население и городские застройщики, когда их аналогичным образом заставили строить за свой счет всю инфраструктуру. Но в настоящее время стоимость жилья в городе не растет. Правда, здесь нужно сделать поправку на то, что строительство в области чаще всего подразумевает бóльшие расходы на инженерию, подъездные пути, да и вообще на любую инфраструктуру. Так что рост цен со временем исключать действительно нельзя.
