Новостройки-2016: самые низкие цены

В кризис доходы населения заметно снизились, спрос на недвижимость сократился, но сохраняется на базовом уровне. При этом, отмечают аналитики, одним из важнейших факторов при выборе жилища остается цена – львиная доля сделок совершается в сегменте масс-маркет.

Стоимость покупки снижается в том числе за счет выбора более миниатюрных объектов. По данным аналитиков компании «Петербургская Недвижимость», 43% покупателей приобретают в строящихся домах однокомнатные квартиры. Доля студий в структуре спроса растет и в прошлом году в городских новостройках достигла 25%, в областных превысила 40%. Интерес к студиям, по сведениям «ПН», за прошлый год вырос.

Однако участники рынка говорят о некоторых «антикризисных» переменах в поведении покупателей. Опасаясь, что у застройщика могут возникнуть непредвиденные проблемы, они с большей осторожностью относятся к приобретению недвижимости на стадии котлована, по возможности выбирая квартиры в почти завершенных домах.

Какие недорогие варианты может найти покупатель в домах, которые обещают сдать до конца года? На основе данных БН были сформированы перечни наиболее доступных студий и «однушек» в новостройках Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которые, если верить разрешительной документации, должны быть завершены в ближайшие месяцы (см. таблицы 1-4).

Ленобласть: далеко и мелко

Самые дешевые квартиры, безусловно, можно приобрести в домах, строящихся в Ленобласти. В новостройках со сроком сдачи до конца 2016 года здесь реально купить студию уже за миллион рублей. Мы нашли даже два таких варианта. В поселке Поляны Выборгского района предполагается ввод в эксплуатацию ЖК «Кирккоярви», в котором цена квартиры начинается от 950 тыс. руб. Второй объект находится под Гатчиной, в поселке Пудость, и стоит всего на 70 тыс. руб. дороже.

Однокомнатные квартиры в Ленинградской области тоже сравнительно недороги – от 1,29 млн руб. В такую сумму обойдется «однушка» в уже упомянутом ЖК «Пуд счастья». Следующая по цене квартира находится тоже в Гатчинском районе, в поселке Коммунар, в ЖК «Город детства». Она чуть дороже, от 1,5 млн руб., но зато и больше на целых три «квадрата».

Замыкают наши перечни доступных квартир Ленобласти также вполне недорогие предложения: студия за 1,35 млн руб. в ЖК «Мандарин», который строится в деревне Низино Ломоносовского района, и однокомнатная за 1,69 млн руб. в ЖК «Рябиновый сад» в деревне Янино-2.

География недорогих предложений весьма своеобразна. Объекты распределены по шести районам Ленобласти. Лидером предсказуемо является наиболее застраиваемый Всеволожский район – на него приходится 9 из 20 квартир, попавших в наши таблицы самых дешевых студий и «однушек». На втором месте – Гатчинский район, в котором нашлось четыре доступных предложения. По два объекта продаются в Ломоносовском и Тосненском районе, а также в городе Кингисеппе. Еще один – в Выборгском районе.

Увы, большинство дешевых квартир строятся довольно далеко от Петербурга. От Кингисеппа до мегаполиса почти 130 км. Но этот случай надо признать исключительным. В основном от новостройки до КАД примерно 20-25 км (на таком расстоянии расположены ЖК «Пуд счастья», ЖК «Никольский посад», ЖК «Город детства») либо вовсе 10-15 км (ЖК «Азбука» и ЖК «Щегловская усадьба»). Меньше пяти километров до въездов на КАД от новостроек в деревнях Низино, Янино и Скотное.

Заметим, что наиболее близкие к кольцевой автодороге и активно застраиваемые локации, такие как Мурино, Кудрово, Новое Девяткино, в нашу выборку не попали. Здесь прайсы на объекты в высокой стадии готовности далеко не самые низкие. К примеру, в Кудрово они сопоставимы с городскими и даже выше, чем в некоторых окраинных новостройках на территории Петербурга.

Обращает на себя внимание еще одна особенность представленных в наших списках областных квартир. Они очень миниатюрны: площадь студий начинается от 20 кв. м, однокомнатных – от 28,9 «квадратов». «Последние три года мы наблюдаем в Ленобласти устойчивую тенденцию к уменьшению среднего размера квартир в новостройках. Только за 2015 год усредненный размер запроектированного жилья снизился с 39 до 38 кв. м», – говорит руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости Ольга Романова.

Санкт-Петербург: неожиданные сюрпризы

В границах Петербурга даже самые дешевые квартиры «нарезаны» покрупнее: студии – от 22 кв. м, однокомнатные – от 32. Но и по цене предложение отличается в большую сторону. Прайсы десяти самых доступных студий находятся в диапазоне от 1,47 до 2,16 млн руб., однокомнатные квартиры из нашего списка предлагаются по ценам от 2 до 2,7 млн руб.

В Петербурге по количеству самых привлекательных по цене предложений лидируют две локации. Первая – поселок Парголово. В наш «рейтинг» попали дома, возводящиеся как в непосредственной близости от метро «Парнас» (ЖК «На Заречной», ЖК «Северная долина»), так и в более отдаленной части этого населенного пункта (ЖК «Парголово»).

Второе пятно с наиболее доступным квартирами в достраиваемых домах расположено на противоположном конце города – в Шушарах. Здесь реализуют свои проекты компании «Дальпитерстрой», основной застройщик проекта КОТ в Шушарах, и «Лидер Групп», которая завершает ЖК «Босфор». Локация с транспортной точки зрения не идеальная, но вполне приемлемая. Маршруткой или автобусом до станций метро «Купчино», «Звездная», «Московская» ехать 5-10-15 минут соответственно.

Недорогие студии и «однушки» также можно найти в малых городах, административно входящих в границы Санкт-Петербурга: Сестрорецке, Красном Селе, Колпино.

Сюрпризом стали несколько новостроек, попавших в список самых доступных, которые возводятся непосредственно в обжитой части города. Это ЖК «Маршал» в Калининском районе, ЖК «Светлый мир “О’Юность”» в Невском, недалеко от набережной Невы. И даже один объект, ЖК «Светлый мир “Я – Романтик”», на Васильевском острове – правда, на новых намывных территориях.

Обещать не значит жениться

В бочку привлекательных цен на квартиры добавим изрядную ложку скепсиса. «Наш перечень включает объекты, сроки сдачи которых уже переносились. У некоторых – не по одному разу», – отмечает Ольга Романова. К таким многократным нарушителям своего слова относится компания «Л1», продающая квартиры в ЖК «Маршал», или «Мегаполис-Развитие» с выборгским проектом ЖК «Кирккоярви».

Есть также жилые комплексы с умеренными сроками переноса ввода в эксплуатацию – от полугода до года (ЖК «Ямбург», ЖК «Азбука», ЖК «Щегловская усадьба»). Из городских объектов сдвигались сроки в ЖК «На Заречной» и в новостройках от «Дальпитерстроя» в Шушарах.

В некоторых комплексах стадия строительства такова, что завершить дом в срок поможет только чудо. Тем не менее застройщики утверждают, что справятся к моменту окончания действия разрешения, и у нас пока нет оснований не доверять им.

Наибольшее сомнение вызывает скорый ввод в эксплуатацию ЖК «Светлый мир “Я – Романтик”». Как нам рассказал руководитель одной из компаний, владеющей участком на василеостровском намыве, до сих пор не решен вопрос с дорогами. А без них получить документы на ввод в эксплуатацию не удастся.

Наконец, следует помнить, что подведенный под крышу дом может годами вводиться в эксплуатацию. Стоит вспомнить объекты компании «Л1» или ЖК «Капитан Немо» на злополучном намыве Васильевского острова, который компания «Лидер Групп» не может передать покупателям уже более года.

Можно было бы заключить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке и каждое предложение с привлекательной ценой таит в себе какой-нибудь изъян. Но это не так. На самом деле в перечни недорогих квартир попали предложения застройщиков, не имеющих проблем ни с коммуникациями, ни с соблюдением сроков (например, жилые комплексы «Главстроя-СПб»).

Не стоит гнаться за дешевизной – зачастую демпингуют застройщики, имеющие проблемы. Но и шарахаться от низких цен тоже глупо. Наш совет: перебирайте предложения скрупулезно, среди них есть вполне достойные варианты.

Таблица 1

Самые доступные квартиры-студии в Ленобласти в новостройках, сдающихся в 2016 году

Источник: БН

Таблица 2

Самые доступные однокомнатные квартиры в Ленобласти в новостройках, сдающихся в 2016 году

Источник: БН

Таблица 3

Самые доступные квартиры-студии в Санкт-Петербурге в новостройках, сдающихся в 2016 году

Источник: БН

Таблица 4

Самые доступные однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге в новостройках, сдающихся в 2016 году

Источник: БН

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок