Помимо демпинговых цен, у сомнительных проектов есть ряд объединяющих признаков: они возводятся на территории Ленобласти малоизвестными или вовсе неизвестными на рынке застройщиками, имеют проблемы с земельными участками и реализуются в формате жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
На что необходимо обращать внимание, чтобы не купить вместо квартиры проблему? Прежде чем нести кровно заработанный миллион в кассу, необходимо получить исчерпывающие ответы на шесть вопросов.
Вопрос первый: кто строит?
Вернемся на несколько лет назад. До 2011 года ЖСК мог выступать инвестором и заключать договор о возведении дома с застройщиком. Но 30 ноября указанного года был принят ФЗ-349, внесший изменения в Жилищный кодекс РФ. В частности, было четко определено, что «жилищно-строительный кооператив выступает в роли застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство».
«Таким образом, если ЖСК создан после декабря 2011 года, он должен сам выступать в роли застройщика», – подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский. Факт этот должен быть отражен в проектной декларации и, самое главное, – в разрешении на строительство дома.
Но на практике встречаются своеобразные «гибриды». «При покупке квартир в некоторых странных жилых комплексах покупателям предлагают стать пайщиками ЖСК, при этом проектная декларация оформлена на некое юридическое лицо, а разрешение на строительство – на физическое лицо», – предостерегает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» Ольга Романова.
Вопрос второй: чья земля?
Как сказано выше, после 2011 года земельный участок должен быть у застройщика в собственности, в аренде (субаренде). «До вступления в кооператив нужно обязательно посмотреть свидетельство о собственности на земельный участок и соответствующие договоры, которые должны пройти государственную регистрацию», – предупреждает Олег Островский.
Необходимо обратить внимание на назначение земельного участка: в нем должно быть четко указано, что земля предназначена для строительства многоквартирного дома. Если этого нет – вступать в такой кооператив нельзя. «Все разговоры о том, что назначение земельного участка вот-вот должно быть изменено, могут остаться только разговорами, а объект, даже если его построят, будет отвечать признакам самовольной постройки. Такой объект никогда не будет введен в эксплуатацию и может быть снесен по решению суда», – говорит Олег Островский.
Среди десятка мутных ЖСК есть такие, которые вместо документов на земельный участок вывешивают на сайте письма местной администрации, из которых следует, что вопрос о переводе сельхозземель в категорию, позволяющую жилищное строительство, будет рассмотрен в перспективе.
Вопрос третий: что строят?
Большинство не внушающих доверия объектов строятся в малоэтажном – до трех этажей – формате, что не удивительно. Во-первых, именно такая высота разрешена для строительства на землях ИЖС. Но вместо индивидуального дома внезапно вырастает многоквартирник.
Во-вторых, в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, «экспертиза не проводится в отношении многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования». То есть, три этажа – это удобный формат для тех, кто предпочитает действовать скрытно и бесконтрольно.
Подробное описание будущей постройки должно содержаться в проектной декларации, а с прошлого года – также в разрешении на строительство. Как пояснил Олег Островский, с февраля 2015 года приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ утверждена новая форма разрешения на строительство, в которой должна присутствовать информация о наименовании строящегося объекта, его адресе, площади, этажности.
Вопрос четвертый: куда подключать?
Мало построить дом – надо его еще ввести в эксплуатацию, предварительно подключив к воде, электричеству, канализации. А вот с этим на территории Ленобласти не все обстоит гладко. «Проблемы с инженерной коммуникацией возникают часто при строительстве малоэтажных комплексов даже у уважаемых и опытных застройщиков. Вспомним, что компания «Северный город» полгода не могла сдать первую очередь Mistola Hills из-за того, что подрядчиком не была достроена станция доочистки воды», – напоминает Ольга Романова.
Прежде чем подписывать договор с ЖСК, следует попросить документацию о технических условиях (ТУ) подсоединения будущего дома к сетям. Даже не специалисту может открыться много интересного. Например, среди десятка рассматриваемых комплексов нашли любопытные договоры с монополистами. В одном случае в ТУ на подключение говорилось, что энергоснабжающая организация даст столько мощности новому ЖК, сколько будет свободно на момент подключения. В другом ТУ электроснабжение предусматривает 150 кВт на весь ЖК – этой мощности достаточно на 15-35 квартир, в зависимости от их размера и от того, будут ли в доме газовые или электрические плиты. А в проектной декларации говорится о 135 квартирах.
Если объект расположен в районе Мурино или Нового Девяткино во Всеволожском районе Ленобласти, особо пристально стоит ознакомиться с ТУ на водоотведение. Как известно, в этих локациях до сих пор есть проблемы с канализацией.
Вопрос пятый: за что отвечает кооператив?
Если посмотреть договоры, выложенные на форумах дольщиков, иногда с удивлением убеждаешься: ЖСК никакой ответственности перед пайщиком не несет ни по срокам, ни по качеству строительства. Настоящим перлом стал один из документов, в котором кооператив возлагал на себя всего два обязательства. Первое: принимать от члена ЖСК взносы. И второе: после уплаты полной суммы выдать ему документы для оформления права собственности на недвижимое имущество. Построить дом и передать квартиру никто не обещал.
Зато для ЖСК предусмотрены широкие возможности по воспитанию пайщика. Вплоть до многотысячных штрафов и исключения из числа пайщиков за «распространение информации, порочащей деятельность кооперативов».
«Нас особо беспокоит бесконтрольность ЖСК. По закону, в отличие от застройщиков, работающих по ДДУ, они не обязаны отчитываться перед нами. Но они все делают для того, чтобы пайщики не могли влиять на принятие решений», – рассказывает сотрудник Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Алексей Шахматов. Как вариант: вместе с заявлением о вступлении в кооператив подписывается доверенность на имя его председателя о том, что тот будет представлять интересы нового члена при принятии всех решений в рамках деятельности ЖСК.
Вопрос шестой и главный: когда нести деньги в кассу?
Пользуясь незнанием граждан, ЖСК начинают продавать будущие квартиры, не имея на руках практически никаких документов. Когда-то формат кооператива действительно предоставлял такую возможность. Но ныне закон смотрит на это иначе. В соответствии с судебными решениями, подтвержденными, в том числе Верховным судом РФ, ЖСК действует в рамках ФЗ-214, а значит – привлекать деньги граждан для строительства многоквартирного дома без разрешения на строительство он не имеет права.
Итак, первое и главное, что должен увидеть покупатель – разрешение на строительство, из которого четко ясно, кому оно выдано (ЖСК), в каких целях (для возведения многоквартирного дома) и до какого срока действует. «Граждане должны понимать, что внося средства в кооператив, не имеющий документов, они рискуют остаться и без квартиры, и без денег. Ведь совсем не факт, что разрабатываемый застройщиком проект строительства многоквартирного дома пройдет соответствующую экспертизу и будет получено разрешение на строительство. Вкладывать деньги на стадии проведения изысканий и проектирования более чем рискованно», – предупреждает Олег Островский.
Как сказал один из экспертов – судя по документам, некоторые ЖСК, появившиеся в последний год, «продают воздух, к тому же дурно пахнущий». Покупать у них квартиру – все равно, что играть в рулетку.
