В последний день февраля Госстройнадзором было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию нового корпуса делового центра «Невская Ратуша», в котором планировалось разместить офисы городской администрации. Но уже через два дня власти заявили, что такой переезд Смольному стал не по карману.
Спасти класс люкс
Позицию городских властей озвучила глава Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елена Ульянова. Суть ее в том, что Администрация Петербурга готова отказаться от выкупа построенных для нее помещений, если на них найдется иной, нежели город, приобретатель.
При этом Елена Ульянова отдала должное стратегическому партнеру города и основному инвестору проекта – банку ВТБ, заявив, что они осознают ситуацию, поэтому всячески способствуют поиску разрешения проблемной ситуации.
Тем не менее, если новый покупатель не будет найден, по словам чиновника, городу все-таки придется выкупить объект. «Как люди, которые соблюдают законодательство, мы не можем этого не сделать, если не найдется кто-то, кто нас спасет», – резюмировала глава комитета.
Капризный покупатель
Характерно, что поведение в стиле капризного покупателя в отношении «Невской Ратуши» для Смольного уже стало мейнстримом.
«История с размещением городских комитетов в «Невской Ратуше» тянется очень давно, администрация Петербурга неоднократно меняла свое решение, тем самым усложняла ситуацию для девелопера», – отмечает директор по развитию SRV360 Марина Рыбина.
Началось все в далеком 2006 году, когда Смольный утвердил инвестиционные условия строительства «Невской Ратуши» на месте бывшего трамвайного парка имени Смирнова в Дегтярном переулке. Основным инвестором проекта выступил банк ВТБ через свою структуру ЗАО «М».
В следующем году были закреплены условия выкупа городом от 50 тыс. до 100 тыс. кв. м помещений в будущем комплексе и трети площадей в подземном паркинге.
В 2008 году работы были приостановлены из-за кризиса, но еще через год «Невской Ратуше» был присвоен статус стратегического проекта.
О том, что Смольный может пересмотреть свои планы по участию в проекте, заговорили осенью 2011 года, когда новый губернатор Георгий Полтавченко начал ревизию всех крупных проектов прежней администрации. Одним из обсуждаемых вариантов стала продажа «Невской Ратуши» правительству Ленобласти.
В 2012 году появилась идея использовать этот корпус под Дворец науки и техники школьников. Но в 2013 году Дворец решили перебазировать на улицу Витебская-Сортировочная, и снова зазвучали планы переезда чиновников в «Невскую Ратушу».
Предполагалось, что в 2016 году новые офисы заселят 24 ведомства и подразделения администрации. Освободившиеся помещения, включая такие инвестиционно привлекательные объекты как здания на площади Ломоносова, 1, в переулке Антоненко, 8, на Миллионной улице, 22 и др. Смольный впоследствии хотел выставить на продажу.
В очередной раз планы поменялись уже в прошлом году. При утверждении поправок в бюджет из адресной инвестиционной программы решили убрать расходы в 2,1 млрд рублей, которые были заложены на выкуп помещений в «Невской Ратуше». Это был первый транш. Общая же стоимость объекта, который планировалось выкупать в рассрочку, предварительно оценивалась в 14 млрд рублей.
Инвестор планы не меняет
Инвестор, похоже, к перепадам настроения своего потенциального покупателя уже привык и хранит ледяное спокойствие.
Примерно месяц назад представители ВТБ сообщали о грядущем переезде городской администрации в «Невскую Ратушу» как о вопросе решенном. «В наступившем году начнется переезд 24 комитетов и подразделений Смольного в специально построенное под эти цели административное здание площадью 106827 кв. м», – сообщалось в релизе от 28 января.
Вице-президент ВТБ Александр Ольховский тогда же заявил, что строительство под конкретного клиента – одно из немногих перспективных направлений девелопмента в текущих экономических условиях. «Не исключаю возможности реализации следующих очередей проекта именно по такому принципу», – отметил он.
Возможно, попытка адаптации для офисного сегмента формата build-to-suit, пока что распространенного у нас лишь на рынке складского девелопмента, имеет свои перспективы.
Но, как показывает ситуация с «Невской Ратушей», риски девелопера, в случае форс-мажора со стороны заказчика достаточно высоки. Объект, сформированный под нужды конкретного арендатора, придется либо срочно переформатировать, либо искать нового заказчика с теми же требованиями.
Пока что в официальных комментариях представители ВТБ не подвергают корректировке свои предыдущие планы. Корреспонденту БН, в частности, департамент общественных связей и рекламы АО «ВТБ Девелопмент» сообщил следующее:
«Строительство Административного общественного делового комплекса "Невская Ратуша" завершено. ВТБ Девелопмент получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Сейчас ведется подготовка документации для передачи здания администрации Санкт-Петербурга. По условиям инвестиционного контракта часть здания передается городу в счет исполнения обязательств по договору, оставшаяся продается городу по себестоимости. После оформления права собственности и выкупа здания администрация вправе распоряжаться объектом по своему усмотрению».
Газпром, выручай!
Однако городские власти надеются, что на их бывшие офисы найдется другой покупатель. И первой возможной кандидатурой, конечно же, выступает «волшебная палочка» рынка офисной недвижимости Петербурга – компания «Газпром».
По словам Елены Ульяновой, когда этот проект начинался, была другая экономическая ситуация, сейчас же городу приходится экономить каждую копейку. И 14 млрд рублей, даже если выплачивать их 10 лет, это, по мнению чиновника, очень много.
Что касается Газпрома, то глава КЭП предполагает, что «Невская Ратуша» им понравится. «На рынке недвижимости Петербурга "Газпром" сейчас крупнейший покупатель. Потребности в площадях у них не закрываются «Лахта центром», – отмечает она. Дополнительные надежды чиновник связывает с т. н. компаниями-сателлитами, сотрудничающими с Газпромом и тоже активно переезжающими в Петербург.
Впрочем, чиновники не сбрасывают со счетов и других потенциальных арендаторов. В частности – ТКГ-1 и «крупные негосударственные организации», имена которых пока не разглашаются.
Однако мнения других экспертов насчет аппетитов газового монополиста не столь радужны. Действительно, общая площадь будущей штаб-квартиры «Газпрома» – «Лахта центра» – составит чуть более 130 тыс. кв. м, что в разы меньше, чем холдинг арендует сегодня. Но не стоит забывать, что за минувшие годы под будущий переезд компании уже выкуплено огромное количество высококлассных офисных площадей в самых разных БЦ.
По словам генерального директора Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, речь идет о 250-300 тыс. кв. м офисов А-класса.
Сможет ли монополист переварить еще и «Невскую Ратушу» – большой вопрос. По мнению большинства экспертов, опрошенных БН, с реализацией единым пулом предназначенных для Смольного помещений могут возникнуть проблемы. Хотя заявленную стоимость объекта, с некоторыми оговорками, эксперты считают соответствующей рыночным ценам.
Мнения
Виктория Константинова
директор по оценке NAI Becar
В условиях кризиса и сокращения расходов как бюджетными, так и частными организациями, объект может вызвать интерес только у крупной сырьевой компании. Сегодня найти инвесторов будет довольно сложно: помимо высокой стоимости реализации такой крупный объект потребует существенных расходов на последующее обслуживание и эксплуатацию. В целом, ситуация в офисном сегменте на данный момент не самая благоприятная. В связи с этим мы не прогнозируем реального интереса со стороны инвесторов.
Владислав Фадеев
руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге
Найти покупателя на все здание целиком будет крайне непросто. С учетом текущего уровня спроса на офисную недвижимость в Петербурге, приобретение пустого бизнес-центра вряд ли может быть инвестиционно обоснованным.
К тому же есть опасения, что те планировочные решения и технические характеристики, которые последние полтора-два года адаптировались к нуждам администрации города, не являются оптимальными с точки зрения офисного рынка.
Если же говорить о каких-либо конкретных компаниях, которые могут приобрести здание целиком для собственных нужд, то, кроме структур «Газпрома», инвесторов подобного масштаба в городе больше нет. Крупные проекты заявлялись некоторыми другими структурами, например, «Ростелекомом», однако даже в этом случае речь шла о вдвое-втрое меньших объемах, чем в только что введенном корпусе «Невской Ратуши».
Марина Рыбина
директор по развитию SRV 360
Занять такой значительный объем помещений способна только городская администрация или крупный монополист. Крупных арендаторов на рынке практически нет, тем более нет таких покупателей.
Впрочем, офисный рынок Петербурга только выиграет, если городские комитеты все-таки переедут в «Невскую ратушу». В этом случае другие возможные покупатели помещений в Дегтярном переулке приобретут площади в других офисных объектах. Рынок получит сразу две крупные транзакции и значительный объем поглощения.
Анна Сигалова
замдиректора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге
Заявленная стоимость является вполне адекватной рынку, когда речь идет о качественных объектах класса А площадью 10-30 тыс. кв. м с современной инженерией и отличной локацией. Однако в случае с таким крупным объектом, на наш взгляд, должен быть сделан дисконт за объем, в противном случае найти интересантов будет затруднительно – в настоящий момент мало у кого на рынке есть такие средства. Объект может привлечь внимание скорее московских или международных игроков, нежели локальных.
