Миллионник Кудрово: спальник в изоляции

Насколько полно застройщики выполняют свои обещания? В поисках ответа на этот вопрос Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) начала изучение проектов комплексного освоения территорий. Первыми взыскательному досмотру подверглись новостройки Кудрово.

Наступление по двум фронтам

Всего десять лет назад деревня Кудрово Всеволожского района Ленобласти была населенным пунктом на сотню жителей в окружении бывших сельхозземель. Но удачное местоположение – внутри КАД и вблизи почти готовой станции метро, тоннель к которой начали пробивать еще 1990-е, – предопределили развитие территории. В начале 2000-х власти Ленинградской области хотели разместить здесь новый административный центр. Торжественная закладка камня в основание «столицы Ленобласти» состоялась в конце 2006 года. Но позднее передумали.

А девелоперы решили иначе. Именно в 2006-м компании «Строительный трест» и «Отделстрой» начали совместно готовить свои земли в северной части Кудрово под застройку. Проект «Кудровоград» (ЖК «Капитал» и ЖК «Новый Оккервиль») являет собой редкий пример согласованности действий участников рынка. Территория в 50 га не была раздергана на куски, а рассматривалась собственниками как целостный микрорайон, о чем свидетельствует создание единого планировочного решения пространства.

Заодно первопроходцы разбили по берегам реки Оккервиль небольшой парк: проложили велодорожки, поставили скамейки, отсыпали пляж. Однако с юридической точки зрения процесс не был доведен до конца: весь 2013 год жителям микрорайона пришлось отбивать полюбившееся место прогулок от сторонников идеи строительства в парке храма. Отстояли – под культовое сооружение выделили другой участок на берегу реки.

«Южное» Кудрово, примыкающее к ТРК «МЕГА Дыбенко», втрое больше по площади. Изначально выкупившая в 2007 году землю компания SVP-Group намеревалась реализовать здесь в партнерстве с Setl City целостный проект «Семь столиц». Но позднее земли стали распродавать «в розницу», и единая планировка развалилась на отдельные лоскуты.

Setl City вышел на стройплощадку в 2010 году и остается главным застройщиком данного проекта КОТ. В двух его жилых комплексах строится более половины запланированного объема жилья. Еще четверть приходится на три проекта компании «Полис Групп». Всего в бывших «Семи столицах» (ныне это название относится только к той части, которую осваивает Setl City) возводят жилье семь строительных компаний.

Кудрово застраивается высокими темпами. В обоих его частях сдано почти 16 тыс. квартир. Как сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, в 2015 году в данной локации было введено почти 400 тыс. кв. м жилья, или 27% от построенного в Ленобласти. Только за январь-февраль текущего года сдано еще 143 тыс. «квадратов».

По оценке БН, в двух новых микрорайонах к 2018 году будет проживать не менее 80 тыс. жителей. Некоторые эксперты называют еще более впечатляющую цифру – 100 тыс. жителей к 2025 году.

Социалка – повод для волнения

Первые дома «Кудровограда» начали заселяться еще в 2011 году. «Семь столиц» – на пару лет позже. В первые годы застройщики действовали по сценарию «Ну а садики – потом». Но постепенно ситуация начала выправляться. Уже сданы две школы в совокупности на 2200 мест: одна на севере Кудрово, другая на юге. В этом году будет построена еще одна, на 1200 учеников. Возводятся три детских сада. Действует несколько частных учреждений для дошкольников, готовятся к скорому открытию ДОУ при школах. «Всего заключено три соглашения с застройщиками, работающими в Кудрово, о строительстве девяти детских садов и пяти школ в рамках программы “Социальные объекты в обмен на налоги”», – рассказывает председатель комитета по строительству Ленинградской области Виталий Жданов.

Однако начальник градостроительного зонирования и документации по планировке территории Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Андрей Блинов считает, что повод для волнения все-таки есть. Чиновник рассказал, что в феврале по поручению губернатора региона была проведена проверка южной части Кудрово. По его словам, согласно проекту планировки территорий, в новом микрорайоне должны построить 6 школ и 16 детских садов. Но на данный момент для двух третей объектов не готовы даже градпланы. «В ближайшее время жители новых домов могут столкнуться с дефицитом социальных объектов», – полагает представитель правительства области.

Впрочем, сама Ленобласть тоже не спешит воплощать запланированное в жизнь. Давно обещано, что на краю парка за счет бюджетных средств будет построена поликлиника. Но сроки весьма туманны. Пока найден альтернативный путь – коммерческие помещения в новых домах передаются в аренду под соцобъекты. В северной части Кудрово открыт центр общей врачебной практики Всеволожской клинической центральной районной больницы. Вскоре должна появиться своя скорая помощь.

Торговая и развлекательная инфраструктура здесь складывается быстрее, чем во многих окраинных проектах КОТ. «Южному» Кудрово в этом смысле повезло: рядом с новостройками находится ТРК «МЕГА Дыбенко» с его кинотеатром, катком и богатыми возможностями для шопинга. В «Кудровограде» кино посмотреть негде, но зато еще два года назад для новоселов был построен спорткомплекс с ледовой ареной и бассейном. Здесь же готовится к открытию крупный сетевой гипермаркет.

Дороги – проблема без решения

Казалось бы, все неплохо в нью-Кудрово. Но в ближайшие годы новый спальник может оказаться отрезанным от большой земли. Автомобили и маршрутные такси уже сейчас периодически стоят в пробках на двух выездах из проекта КОТ – возле ТРК «МЕГА Дыбенко» и у железнодорожного переезда в створе Ленинградской улицы.

Как заявил заместитель генерального директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» Валентин Енокаев, уже очевидно, что давно ожидаемая станция метро будет открыта не ранее 2025 года. Только тогда, вероятно, начнет воплощаться в жизнь идея организовать в данной локации транспортно-пересадочный узел (ТПУ) с автовокзалом.

Причина – в банальном отсутствии средств. По словам Енокаева, пул застройщиков, работающих в Кудрово, согласился, что бессмысленно ждать наполнения бюджета, и взялся за решение проблемы. По заказу строительного бизнеса был выполнен проект транспортного развития территории. Основной упор будет сделан на строительство двух развязок с кольцевой автодорогой.

Первая развязка появится в створе Ленинградской улицы, соединив ее с кольцевой. Идея второго проекта заключается в том, чтобы дополнить новым съездом уже существующую развязку КАД с Мурманским шоссе и разделить транспортные потоки, направляющиеся к ТРК «МЕГА Дыбенко» и к жилым кварталам.

Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин заявил, что такое решение не спасет новую территорию от транспортного коллапса. «Въезд из микрорайона на территорию города представляет собой узкое горлышко, которое уже сегодня не справляется с транспортным потоком», – считает он.

Но для расшивки узкого места необходимо договориться Санкт-Петербургу, Ленобласти и РЖД, через чьи пути транспортный поток идет из Кудрово в город. Переговоры могут затянуться на долгие годы.

Претензии о медленном решении транспортных проблем следует адресовать властям. К строительному бизнесу в целом придраться не за что: он свои обещания в основном выполняет. Неудивительно, что мнение экспертов РГУД об усилиях застройщиков по созданию комфортной жизни в новых кварталах оказалось весьма высоким. Эксперты оценили пять крупнейших ЖК с точки зрения своевременности и полноты выполнения планов по созданию всех инфраструктур – инженерной, транспортной, социальной, а также обустройству жилой среды. Оценки получились высокими: намерения застройщиков реализованы на 80-86%, а их соответствие первоначальным рендерам и рекламным буклетам – на 78-98%. Лучшим в рейтинге оказался ЖК «Семь столиц» от застройщика Setl City. Замыкает пятерку ЖК «Прогресс» от компании «Мавис», но тоже с довольно высоким показателями – на уровне 80%.

Сданные и строящиеся жилые комплексы Кудрово

Источник: БН
 

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок