БН разбирался, какие доверенности нельзя выдавать ни в коем случае, а какие не представляют опасности для покупателей и продавцов жилья на вторичном рынке.
Многоликая доверенность
Расхожий штамп «генеральная доверенность на квартиру» вводит в заблуждение многих клиентов рынка недвижимости.
Традиционно специалисты выделяют три основных вида доверенностей в зависимости от предоставляемых доверенному лицу полномочий.
Первая – это общая доверенность, именно ее и принято называть генеральной, хотя этот термин и не закреплен в нормах законодательства. Она не только позволяет доверенному лицу распоряжаться всем имуществом доверителя – от недвижимости до банковских счетов – но и дает право представлять его интересы в различных инстанциях, совершать от его имени сделки и т. д.
Второй вид доверенности – специальная. Здесь доверенное лицо уполномочивается на совершение ряда однотипных действий. Например – представлять интересы доверителя в суде.
И, наконец, существует разовая доверенность, которая выдается на какое-либо определенное действие.
Привет из 90-х
Парадокс в том, что как таковые генеральные доверенности на рынке недвижимости сегодня используются совсем нечасто.
«По генеральной доверенности доверенное лицо может сдать или продать любое имущество (в том числе и недвижимое) любому нанимателю (покупателю) за любую цену и получить вырученные от сделки деньги. Поэтому я не рекомендую клиентам выдавать такие доверенности ни представителям любых агентств, ни юристам, ни адвокатам, никому бы то ни было еще», – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Генеральная доверенность при сделках с жильем – это некий рудимент из девяностых годов, когда повальная юридическая неграмотность населения приводила к массовым выдачам таких документов, соглашается представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Соловьев. «Хотя и сегодня время от времени встречаются сделки с такими доверенностями. Чаще всего их выдают люди из регионов и, видимо, с пониженным чувством тревожности», – отметил он.
Вынужденная мера
«В агентствах недвижимости чаще всего практикуется получение доверенности от клиентов на сбор справок и документов, необходимых для совершения сделок, подачу и получение документов в органах регистрации. Такая доверенность не сможет навредить клиенту», – говорит Дмитрий Щегельский.
Но на рынке купли-продажи жилья есть еще один вариант доверенностей, вызывающий неоднозначное отношение риэлторов, и который часто путают с «генеральной доверенностью». Это целевая доверенность на продажу квартиры, которую собственник выдает своему представителю – родственнику или риэлтору – когда по той или иной причине сам не может присутствовать на сделке.
По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, сегодня очень многие агенты крайне настороженно относятся к контрагенту, работающему по доверенности на продажу жилья. При этом по мнению эксперта, если данный документ составлен грамотно, то его опасность сильно преувеличена, а большинства возможных негативных последствий можно избежать.
Так, одной из ошибок при выдаче целевой доверенности на продажу квартиры эксперты считают предоставление права на получение доверенным лицом денежных средств от реализации объекта. При этом обязательства по передаче денег собственнику объекта недвижимости часто не прописываются вообще, отношения строятся на доверии.
«Даже если вы уверены в своем доверенном лице на 100%, нельзя исключать жизненные факторы, которые могут помешать передать вам денежные средства, полученные по сделке. Факт выдачи доверенности никаким образом не поможет опротестовать сделку, даже если вы не получили денег, так как вы передали это право доверенному лицу», – отмечает представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наталия Магера.
В общем, деньги лучше получать самому. Есть и ряд других полномочий, которые доверители могут исключить из доверенности, в частности – право на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации и отзыв документов из регистрационных органов.
Также, если доверитель настаивает на продаже объекта по строго определенной цене, то эту цену следует обязательно прописать в самой доверенности (как вариант – в качестве минимальной, если вы рассчитываете, что риэлтор сумеет продать объект еще дороже).
Покупатель тоже рискует
Тем не менее, по словам Дмитрия Щегельского, сделки по доверенности на продажу квартиры все-таки несут повышенные риски как для продавцов, так и для самих покупателей. В итоге последние нередко отказываются совершать сделку не с самим собственником, а с его доверенным лицом.
Дело в том, что покупатель в этом случае не представляет, при каких условиях и кем выдана доверенность. А если она, к примеру, была подписана человеком, не отдававшим себе отчет в совершаемых действиях (как вариант – находившимся в состоянии опьянения), или под угрозой насилия, то сделка, совершенная по такому документу, в случае судебного разбирательства будет признана недействительной.
Есть и ряд других ситуаций, в которых сделка с доверенным лицом чревата для покупателя различными неприятностями: от траты времени и нервов до потери денег и жилья. К примеру, доверитель может в последний момент отозвать документ или вообще умереть.
В конце концов, известно немало примеров, когда под видом доверенного лица действовали откровенные мошенники с поддельными документами. Сегодня статус доверенности можно быстро проверить с помощью федеральной государственной единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), и это обезопасило рынок от подделок.
Несмотря на это, по словам большинства экспертов рынка, продавцы и покупатели жилья, совершающие сделки по доверенности, все-таки в той или иной степени рискуют. И насколько этот риск оправдан в конкретной ситуации, потенциальному доверителю предстоит решать самому.
