В предыдущем практикуме для желающих перебраться в Петербург и его предместья мы разбирались с мифами «новых петербуржцев» и говорили о том, что потребности и возможности у всех разные. Сегодня будем примерять на себя пригороды и говорить о перспективах жизни в частных домах.
Количество загородных домов и участков, представленных в каталогах объявлений, – многие тысячи. На то, чтобы пересмотреть все привлекательные на первый взгляд варианты, не хватит и года.
Пригород: первая примерка
Конечно, планируя переезд в предместья Северной столицы, будущие их обитатели уже наслышаны о лесах и озерах Карельского перешейка, дворцово-парковых ансамблях южных пригородов, побывали на экскурсиях в Петергофе и Пушкине. Но одно дело – мечты о доме в красивом пригороде и совсем другое – выбор территории, удобной для жизни, откуда легко добираться до мест работы и учебы.
«У всех наших клиентов разные задачи и потребности, причем в процессе поиска они корректируются, – поясняет вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николай Лавров. – Например, еще активные пенсионеры почти всегда мечтают о красивых местах для прогулок. Но в процессе поиска обычно начинают понимать, что при этом для них важно своевременное медицинское обслуживание и магазины в пешей доступности».
Еще один важный момент: жители больших и малых городов по-разному оценивают масштабы и расстояния. Так, 30-50 км до места работы на личном авто мобильному человеку кажутся вполне комфортным расстоянием. Но приезжие, выбирающие жилье в 50-километровой зоне от мегаполиса и рассчитывающие найти в нем работу, часто склонны недооценивать ежеутренние и ежевечерние транспортные пробки на въездах, а также плотный транспортный трафик в самом Петербурге.
Бюджетные вопросы
Располагая бюджетом до 2,5 млн руб., можно приобрести индивидуальный жилой дом с пропиской в не самом комфортном пригородном районе или областном населенном пункте. Скорее всего, это будет объект, требующий серьезных вложений в ремонт, модернизацию и коммуникации. Также нужно быть готовым к эксплуатационным расходам, повышенным по сравнению с другими регионами.
Нужно учесть и то, что в Северо-Западном регионе, с повышенной влажностью и постоянными переходами температуры через нулевую отметку в межсезонье, дома значительно чаще требуют ремонта. Таким образом, пораженный грибком частный дом не первой свежести – это вариант, который категорически не подходит тем, кто в обозримой перспективе рассчитывает только на пенсию.
Сумма до 5 млн руб. дает шанс приобрести участок с коммуникациями в коттеджном поселке или небольшом населенном пункте и построить комфортабельный, но демократичный коттедж – с городскими удобствами, правда, без архитектурных изысков. Цена участка с коммуникациями обычно составляет от четверти до трети бюджета покупки. При таком способе решения жилищного вопроса многое зависит от вашей предприимчивости, проектного мышления, умения работать руками и договариваться с подрядчиками.
Вариант «квартира + дача»
Большие дружные семьи из двух или трех поколений часто склонны рассматривать привычный еще с советских времен стиль жизни – квартира (или комната) в городе плюс дача. Средняя цена комнаты в Петербурге – 1,5 млн руб. (в пригороде – например, Ломоносове или Красном Селе – можно найти вариант до 1 млн руб.).
Цены дачных домов, более или менее пригодных для круглогодичного проживания, стартуют с отметки 2,5 млн руб. Необходима оговорка: на рынке загородной недвижимости типовых объектов нет. Поэтому любые разговоры о приемлемых ценах и уровне комфорта будут некорректными: каждому свое.
Так или иначе, но именно в формате «квартира + дача» или «комната + дача» сегодня живут многие из числа перебравшихся в Петербург несколько лет назад. Построили коттедж в садоводстве, а жилье в городе используют в качестве маневренной жилплощади – для прописки, сдачи в аренду, а в перспективе – для отселения подросших детей-студентов.
Статус и вид использования земли: ИЖС или ДНП?
«Если вместе с загородным домом приобретается жилплощадь в городе, есть возможность сэкономить – купить объект не в массиве ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а на сельхозземлях СНТ или ДНП, – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Рыночная и кадастровая стоимость таких земель заметно ниже, а выбор вариантов шире».
Это серьезные плюсы, но нужно помнить о минусах. Большинство социальных услуг россияне получают по месту прописки. В дачном массиве вы не сможете рассчитывать на соцпакет в виде школ, детсадов, амбулаторного медицинского обслуживания. Кроме того, владельцы участков в дачных массивах вынуждены скидываться на благоустройство, вывоз мусора, ремонт внутрипоселковых дорог, увеличение энергомощностей, организацию охраны и т. п.
Владение участком ИЖС подразумевает, что власти несут обязательства по подведению газа, дорог, обеспечению электроэнергией (до 10-15 кВт – без дополнительной платы).
Прописка: городская или областная?
Главная проблема жителей поселений с сельскохозяйственным статусом – все-таки прописка. Теоретически с 2011 года благодаря соответствующему решению Конституционного Суда у российских граждан имеется возможность прописаться «где угодно». «На практике реализовать конституционное право прописки в садоводстве или в новом ДНП, расположенном на землях сельхозназначения, непросто – как правило, только через суд, – рассказывает эксперт Санкт-Петербургской палаты недвижимости Ирина Киселева. – Придется получать милицейский адрес, заказывать экспертизу дома на предмет признания его пригодным для проживания».
Какая разница между городской и областной пропиской? Этот вопрос риэлторам-практикам задают постоянно. Один из бонусов областной прописки, по словам Ирины Киселевой, – более низкий транспортный налог.
«Что касается ситуации с местами в детских садах, то в разных областных районах она отличается – все зависит от конкретной территории, – поясняет Николай Лавров, – где-то дело обстоит лучше, чем в городе, где-то – хуже». Но есть момент, который, по словам нашего собеседника, всегда требует изучения. Это экстренная медицинская помощь. На «приграничных» территориях бывает, что в городской дом скорая помощь приезжает мгновенно, а в соседний областной из ближайшего райцентра едет в течение сорока минут.
Коттеджный поселок
Нередко выбор переселенцев падает на участки в новых коттеджных поселках. Как оценивать репутацию загородных девелоперов и перспективы развития коттеджных поселков? Этим вопросам мы посвятили не одну публикацию. В любом случае кроме юридических аспектов придется обращать внимание на темпы освоения территории застройщиком.
Девелоперы проектов, в которых продаются участки, в обозримой перспективе обещают коммуникации (электричество, газ, вода), дороги, а также возможность прописки. Если речь идет о проектах с готовыми домами, то здесь также может оказаться, что газа и воды нет, но представители отдела продаж заверяют, что вот-вот уже в следующем квартале все будет. «Важно заранее узнать, насколько расходятся обещания исполнителя проекта с реальностью, – советует Николай Лавров. – Но иногороднему покупателю, изучающему данный сегмент рынка по рекламным объявлениям, оценивать ситуацию непросто. Оптимальный вариант – найти риэлтора-практика, готового работать в интересах покупателя».
И последнее. Если ваш выбор – не квартира, а дом, будьте готовы к тому, что сегодня, при ужесточившихся требованиях банков к заемщикам и объектам залога, вам будет очень непросто получить ипотечный кредит. Правда, как утверждают опытные риэлторы, каждый случай индивидуален: для тех, кто может «показать» стабильный доход, – нет ничего невозможного.
