Под объектами сделок чаще всего подразумевается недвижимость на побережье Адриатического моря в районе Будванской Ривьеры – основного курорта с более или менее развитой инфраструктурой. В чуть меньшей степени рассматриваются объекты на побережье Бокакоторской бухты и Ульцинской Ривьеры. Впрочем, на фоне роста цен за последний год серьезное внимание покупателей было обращено и на недвижимость в центральной части страны – вдали от моря, но вблизи зимних центров отдыха.
Процедура приобретения недвижимого имущества юридически проста и доступна, что и привело к пику продаж летом 2006 года. Покупались новые квартиры, объекты вторичного рынка либо земля с зарегистрированным на ней домом, как правило – недостроенным либо разрушенным. Впрочем, по итогам проведенных сделок была выявлена парадоксальная ситуация. Суммарная площадь проданной недвижимости превысила тот же показатель официально зарегистрированных в кадастровом плане объектов.
Для того чтобы понять ситуацию, достаточно взглянуть, например, на самый привлекательный в смысле ликвидности недвижимости город Будву с высоты птичьего полета. По хаотично разбросанным в плане домам и тупиковым причудливо изломанным улицам можно сделать главный вывод: город застраивался методом самозахвата. С понятиями «пятно застройки», «привязка к городским сетям коммуникаций» разбирались по-соседски, то есть как минимум без привязки к генплану.
Захват Монтенегро
Справедливости ради нужно отметить, что генплан именно в Будве существует, чего не скажешь про так называемый детальный урбанистический план застройки города. Принятие этого документа ожидалось в сентябре 2006 года, но его перенесли еще более чем на год. Такое решение было принято из-за пробелов в существующем законодательстве, которые привели к юридическим противоречиям на местном рынке недвижимости. На тот момент власти колебались между признанием незаконным значительного количества оформленных сделок и легализацией проданных на тот момент объектов с внесением их в план постфактум.
Вопрос оставался нерешенным до весны 2007-го, когда в Будве провели масштабную ревизию всех объектов недвижимости. После чего в кадастр недвижимости внесли все объекты, с которыми были проведены сделки на тот момент, и это сняло напряжение на рынке. Во всяком случае до принятия новой конституции, которая должна создать правовую базу с учетом новых приоритетов.
В создавшейся ситуации основные потери понесли строители новых домов. Некоторые объекты им пришлось заморозить – до принятия нового закона о строительстве.
Рынок «по понятиям»
К особенностям местного рынка можно отнести и тот факт, что практически вся земля под объектами сделок является частной собственностью. Для российского покупателя достаточно необычно то, что муниципальный многоквартирный дом, в котором он приобрел квартиру, вполне может быть построен на земле, находящейся в собственности одного или нескольких человек.
Основным разочарованием для потенциальных покупателей первой волны стало совершенно разное понимание слова «вилла». Виллами в Черногории в большинстве случаев называют двухэтажные дома на пять квартир, предназначенные для сдачи в аренду на летний сезон. Поэтому идеалистические представления о маленьком домике в уединенном месте на берегу моря (а именно с такой мечтой о покупке прилетали в Черногорию наши соотечественники еще пару лет назад) чаще всего воплощались в городскую квартиру на первичном или вторичном рынке.
Не меньшей неожиданностью для собственников приобретенного жилья cтала и проблема с водоснабжением. Все многоквартирные дома подключены к централизованной водопроводной сети и зависят от сложных отношений нескольких муниципальных структур, которые до сих пор не могут организовать стабильную круглосуточную подачу воды. Эта проблема не касается только владельцев отдельных домов, которые не поленились пробить скважину и обеспечить себе автономное водоснабжение. Впрочем, нынешней осенью наконец принято решение о строительстве опреснительной станции. Деньги на данный проект, как и на реконструкцию основных автомаги-стралей, включая Трансадриатическое шоссе, выделил Евросоюз.
Вслед за спросом
Ситуацию с несовпадением запросов российских покупателей с фактическими предложениями местного рынка буквально за год успешно выровняли строительные компании, которые возвели комплекс «Русская деревня». Это уединенный кондоминиум из двух десятков вилл на берегу Тиватского залива, который полностью отвечает стандартным теперь уже требованиям к жилью, таким как автономность, безопасность, комфорт и – наконец – экологичность.
Неожиданный интерес русских туристов к черногорским горнолыжным курортам Калашин и Жабляк в прошлую зиму оживил рынок недвижимости в центральной и северной части страны. Там по-прежнему можно купить жилье за весьма условную сумму, но речь в данном случае идет о доме в горах или квартире в маленьком городке.
Обретение статуса
В сущности, покупка недвижимого имущества в Черногории за редким исключением носит импульсивный характер, продиктованный умело подо-греваемым интересом к этой теме. Об этом свидетельствует, например, и появившийся нынешней весной на дороге из Тиватского аэропорта в Будву рекламный щит с амбициозным слоганом «Эксклюзивная недвижимость – дорого…». Еще два года назад о такой концепции не мечтали, сделки заключались без посредников в местном нотариате в почти семейной обстановке.
Для жителей страны возможность получить серьезные (по местным меркам) деньги стала чем-то вроде золотой лихорадки. Из уст в уста передавались истории о совершенных сделках, в которых часто желаемое выдается за действительное. Хит годичной давности: сказание об официанте, заработавшем полмиллиона евро комиссионных за продажу виллы на материке недалеко от острова Святого Стефана. И любого сомневающегося в подлинности этой легенды ждет суровое осуждение адептов новой национальной идеи.
При этом за прошлую зиму открылся примерно десяток агентств по торговле недвижимостью, часть из которых являются уполномоченными российских компаний. Цены, безусловно, уже не такие привлекательные, как год назад, но тем не менее любое предложение живет не больше недели.
Каждое агентство претендует на исключительную базу данных и опыт работы не менее 10 лет в данном бизнесе. Хотя продажа недвижимости – всего лишь пункт в списке наравне с арендой автомобиля и множеством других услуг компании (за исключением разве что ритуальных). Кого-то из клиентов подобный подход воодушевляет, кого-то, наоборот, заставляет обращаться к частным лицам. Что не мешает в результате и тем и другим выходить на один и тот же объект после почти шпионских проверок на серьезность намерений потенциального покупателя.
Преображение Евросоюзом
Цель покупки недвижимости в Черногории у каждого своя. Кто-то удачно вложил деньги: с сентября 2006 года по май 2007-го рост цен составил 120%. Кто-то имеет отличную новую квартиру и возможность после трех часов полета на самолете оказаться в экологически чистой безвизовой стране – вместо того чтобы, скажем, столько же времени потратить в пятницу на дорогу до дачи. Более амбициозные открывают свое дело и постепенно перестают стремиться домой, находя пребывание в этой стране более комфортным. И, наконец, самые дальновидные за относительно небольшую сумму приобретают домик в горах и мирно становятся в недалеком будущем гражданами Евросоюза.
| Виллами в Черногории в большинстве случаев называют двухэтажные дома на пять квартир, предназначенные для сдачи в аренду на летний сезон. |
Тема недвижимости логично повторяет все страницы истории. Самый удачный момент для инвестиций – образование молодого государства со всеми прелестями переходного периода. Помните, недвижимость в Чехии, позже – Хорватия, теперь – Черногория? Кто следующий – Албания?
