Что происходит со спросом, до каких пределов должен сжаться рынок новостроек и чем власти могут помочь строителям? На вопросы БН ответил генеральный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС», экс-глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
– Вячеслав Васильевич, вы открыли агентство больше года назад в разгар кризиса – на фоне валютных скачков и всплесков ажиотажного спроса на недвижимость. Какие ожидания оправдались, что не удалось?
– Разумеется, год назад у меня были более оптимистичные прогнозы, но, как профессионал, сразу отдавал себе отчет, что в целом это забег не на короткую дистанцию. Тем более что я всегда занимался строительством и работу агентств недвижимости наблюдал несколько со стороны.
По количеству сделок ожидания, конечно, не оправдались. Но компания состоялась – и это самое главное. Удалось создать коллектив, качеством работы которого доволен. Главное при стартапе – формирование дееспособного коллектива, который будет иметь потенциал развития при работе с основными сегментами. Первичный и вторичный рынок жилья – вот на сегодня наши приоритеты.
– Давайте тогда пойдем по сегментам. Первичный рынок жилья в минувшем году просел, по разным оценкам, на 30-40%, какие перспективы у него в 2016-м?
– Да, в среднем по рынку падение продаж было примерно на 30 %, а у тех застройщиков, которые меньше уделяли внимание репутации и маркетингу, сделки упали, наверное, еще в большей степени.
Но в целом перспективы у рынка есть – недвижимость на сегодня является единственным рынком инвестиций для населения. Все остальные инструменты сохранения и приумножения денежных средств дискредитированы. Фондовый рынок – упал, рублевые депозиты под 10% годовых – бессмысленны при таких колебаниях курса, валютные депозиты под 1,5-2% – тоже сегодня не дают ничего. Так что рынок жилья в этом смысле собирает все «сливки» сложившейся ситуации. Нестабильная экономика является провоцирующим фактором для покупок жилья. И люди воспринимают «стены» как надежные инвестиции.
– Но по всем прогнозам спрос и дальше будет уменьшаться, до каких пределов «сожмется» рынок?
– У нас рынок недвижимости бурно развивался на фоне роста экономики, высоких цен на нефть и большого количества денег, которое распределялось по экономике. А с началом кризиса он рос вопреки экономическому падению – как единственный рынок надежных инвестиций. Такова особенность нашей страны.
Что дальше? На сегодня есть несколько факторов.
Первый – сверхдоходов в экономике больше нет. Второй – свободные денежные средства не бесконечны: накопления, которые люди делали до кризиса, в целом уменьшаются. При этом на ипотечном рынке усиливается тенденция к тому, что качество заемщика будет неуклонно снижаться.
И третий фактор. Мы за последнее десятилетие построили более 30 млн кв. м жилья, при том что десять лет назад в Петербурге было 110 млн. То есть на треть увеличили жилой фонд за счет так называемой новой вторички. И во многом эти объекты были куплены не для собственных нужд, а для инвестиций. Сегодня эти объемы выходят на рынок и активно конкурируют с новостройками.
Все эти факторы говорят только об одном: спрос на первичном рынке будет сжиматься. До какого состояния? С моей точки зрения, рынок по объемам должен дойти до уровня нулевых годов – тогда в Петербурге и ближайшем поясе Ленобласти вводили в эксплуатацию от 2,7 до 3,5 млн кв. м в год. То есть примерно в полтора-два раза меньше, чем сейчас. Вот это и есть естественный уровень текущих городских потребностей.
– Но в те времена и доля инвесторов на рынке достигала 20-30 %, а сейчас их практически не осталось…
– Остались. Просто тогда инвестором был тот, кто ориентировался на доход, а сейчас это тот, кто рассчитывает на сохранение средств. Ну, или делает инвестиции в будущее – раньше многие не ставили себе задачу купить квартиру ребенку, которому исполнилось 10-12 лет. Теперь многие изо всех сил напрягаются и приобретают недвижимость.
Долю таких инвесторов я сегодня оценил бы в те же 20%.
– По оценкам наших аналитиков, в первой половине десятых годов примерно 30% из 20 тысяч квартир в домах, сданных на Парнасе, сразу выходили в продажу…
– Да, «Северная долина» в этом отношении хороший индикатор. Эта цифра примерно и соответствует количеству инвесторов, которые были тогда на первичке. И сегодня эти собственники если не могут сдать квартиры в аренду, выплескивают их в продажу и конкурируют с новостройками.
– В начале года все говорили об ипотечном буме, вызванном слухами о том, что госпрограмму льготной ипотеки вот-вот закроют. У вас был всплеск сделок?
– В январе-феврале было увеличение количества звонков, но всплеском я бы этого не назвал.
– Уже известно, что государство продлит программу субсидирования ипотечных ставок. По вашему мнению, эта программа – сейчас главный драйвер спроса?
– Безусловно, эта поддержка рынку необходима. Но 16 с лишним млрд руб., которые планируется выделить из федерального бюджета, в масштабах страны – смешные деньги. Тем более что в данной программе есть оговорка по Фрейду: выделенные деньги, в том числе, пойдут на обслуживание уже выданных кредитов.
Нужно еще учитывать, что и ипотечный спрос – тоже не безграничен. Самый главный индикатор – это банки, которые бьют тревогу по поводу ухудшения качества претендентов на кредиты: все большее число граждан, подающих заявки на ипотеку, относятся к категории проблемных заемщиков. Это не может продолжаться бесконечно: когда-нибудь Ахиллес догонит черепаху.
– Может быть, госпрограмму льготной ипотеки следует распространить и на вторичный рынок?
– Необходимо поддерживать строительную отрасль, а вторичный рынок жилья подогревать не нужно. Все эти перегревы очень плохо заканчиваются. Вспомним, например, финансовый кризис 1998 года. Хоть он зародился в Юго-Восточной Азии, но его главной причиной был перегрев рынка недвижимости. Или те же перегретые субфинансовые продукты 2008-2009 годов. То есть рынок недвижимости должен быть индикатором реального положения дел в экономике, а не провоцировать негативные явления.
– Но есть мнение, что как раз вторичка финансово подпитывает первичку: люди продают готовое жилье, а затем приобретают более дешевое – в новостройках…
– Я так не считаю. Сейчас покупатель, у которого есть альтернатива, может обнаружить очень интересную вещь – цены во многих ликвидных сегментах вторичного рынка уже ниже, чем на первичном. Зачем тогда брать квартиру в доме, который еще не построен, со всеми сопутствующими рисками?
Так что, если программу льготной ипотеки распространить на вторичный рынок, то выбор клиентов будет однозначно сделан в его пользу. Рынок готового жилья и так себя уверенно чувствует, потому что на нем, по сути, совершаются лишь обменные операции – с небольшой доплатой. Вторичка и так будет жить.
– Рынок новостроек пережил 2015 год, в том числе благодаря накопленному застройщиками запасу прочности. Насколько он высок?
– Я думаю, что сейчас никто не может с уверенностью сказать, что он четко просчитал все свои риски и знает, что будет с рынком недвижимости через год. С моей точки зрения, у всех застройщиков должна быть консервативная политика: нужно расчищать баланс, уменьшать количество кредитных обязательств, переводить ситуацию в такое русло, чтобы даже при падении продаж в два раза можно было продолжать выполнять свои обязательства и достраивать объекты.
При наихудшем сценарии развития событий рынок новостроек просто встанет. Это соответственно вызовет череду банкротств. Я считаю, что государство обязано контролировать эти процессы и регулировать оборот на рынке строительства. При этом нельзя вмешиваться в деятельность компаний и напрямую их субсидировать. Но надо любыми способами подпитывать спрос, подкидывать дров в топку.
– В вашу бытность главой Комитета по строительству в Смольном был подготовлен антикризисный пакет для стройкомплекса. Не пора и нынешней администрации вырабатывать аналогичные меры поддержки?
– Такие механизмы у властей обязательно должны быть в виде кейса рабочих инструментов, чтобы можно было их оперативно применять при необходимости. В такой отрасли, как строительство, банкротства – опасная штука. Если стройка встала, то впоследствии, чтобы вывести ситуацию в управляемое русло, восстановить проектную документацию, решить все правовые проблемы и т. д., может потребоваться несколько лет.
Главное, что требуется от властей в нынешней ситуации, – не допускать каких-то точек перегрева. Для этого необходим тщательный мониторинг финансовой устойчивости застройщиков, понимание у кого какие кредитные или балансовые обязательства и чем их будут закрывать после того, как растает запас прочности. У властей должна быть какая-то методика, позволяющая просчитать любые возможные негативные сценарии.
– В этом году в Петербурге наконец примут Региональные нормативы градостроительного проектирования, новые Правила землепользования и застройки, закон об охране культурного наследия и прочие важные законы. Меняются подходы к дальнейшему градостроительному развитию. Как вы относитесь к планам городских властей уменьшить плотность и высотность новой застройки?
– То, что наконец выходят эти документы – это прекрасно. Но, по моему мнению, никакого реального отношения к стратегии развития города они не имеют. Петербург уже спланирован в 70-100-метровом варианте, градпланы и разрешения на строительство уже выданы и напоследок «бить по хвостам» в виде ограничений высотности в 40 метров – смысла нет. Тот город, в котором мы живем, в целом уже застроен, все проекты КОТ спроектированы, и свободных участков под застройку практически не осталось. Дело сделано.
– Насколько вам интересен рынок коммерческой недвижимости? Есть ли сейчас сегменты, перспективные для вложений?
– Пока что первичный и вторичный рынки жилья – наши первоочередные задачи, но собираемся осваивать и коммерческий сегмент. Например, люди сейчас охотно инвестируют в стрит-ритейл – небольшие нежилые объекты площадью 60-80-120 кв. м на первых этажах в новостройках, пригодные для малого бизнеса.
Кроме того, можно заметить проблемы у старых форматов торговых центров, построенных в нулевые годы – их заполняемость ниже 50%. Сейчас банки получают много залоговых активов такого рода. В Петербург из одного из регионов скоро приезжает очень сильная команда, специализирующаяся на реконструкции ТЦ. Возможно, совместно с ними предложим рынку услуги по проведению реконцепции, перепроектированию, а также последующей пересдаче таких объектов в аренду.
– У вас богатый опыт работы в Смольном, не появлялась мысль вернуться обратно во власть?
– Я уже был сначала в бизнесе, затем во власти, потом снова ушел в бизнес. Пора уже сосредоточиться на чем-то одном. Тем более что работа во власти – слишком непредсказуемая вещь. Лучше я вернусь в строительство и еще что-нибудь построю.
