В ходе выставки-семинара «Жилищный проект», организованной ГК «Бюллетень Недвижимости», Санкт-Петербургская палата недвижимости провела семинар «Основные ошибки продавцов и покупателей жилья в 2015 году, которые не следует повторять в нынешнем году». С докладами выступили руководители агентств недвижимости – членов профессионального объединения.
Уравнение с несколькими известными
Сегодняшний рынок отличается от докризисного. И многих ошибок покупатели и продавцы могут избежать, просто учитывая текущие тренды. Так, по оценкам председателя правления СРО НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости», президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, можно выделить несколько факторов, оказывающих серьезное влияние на рынок недвижимости в наступившем году.
Это продление программы субсидирования ставок по ипотеке. «Господдержка не дала рынку рухнуть и сохранила приемлемый спрос на квартиры в новостройках массового сегмента», – уточняет специалист.
Еще следует ожидать законодательных шагов по усилению защиты дольщиков. Но эти действия потребуют от застройщиков дополнительных затрат. И это бремя, в конечном счете, ляжет на покупателей. Также, возможно, ряд застройщиков попробует вернуться к «серым» схемам продаж.
Кроме того, определены окончательные сроки бесплатной приватизации. Между тем, неприватизированными остаются порядка 20% квартир в городе. И после окончания приватизации эти объекты могут выйти из рыночного оборота. Вторичный рынок сузится.
Цены будут корректироваться из-за роста предложения. Так, на одного россиянина в стране в 2011 году приходилось 0,85 кв. м вводимого жилья. В нынешнем году – 2 кв.м. Затоваривание рынка новостроек становится все очевидней.
Налоговое бремя
Генеральный директор АН «Агентства “Время недвижимости”» Наиля Берестовая отмечает, что приобретенная после 1 января этого года собственность впоследствии должна продаваться по новым правилам. Право на налоговую льготу при трехлетнем владении сохраняют лишь объекты, полученные по приватизации, подаренные близкими родственниками и приобретенные по договору ренты. В остальных случаях имущественный вычет возможен через пять лет.
«Если же вы приобрели собственность до 1 января, действуют старые правила, – уточняет эксперт. – Например, если вы прежде покупали жилье за конкретную сумму, вы его можете продать за те же деньги, не обращая внимания на кадастровую стоимость».
Впрочем, по ее словам, даже на такие объекты занижать рыночную стоимость объекта не следует. Налоговики могут проводить точечные проверки.
Ошибки инвесторов
По результатам опроса Национального агентства финансовых исследований, в 2009 году считали разумной инвестицией покупку недвижимости 40% россиян, а в декабре 2015 года – уже 69%. В то же время золото назвали выгодным вложением лишь 23% опрошенных. «Несмотря на кризис, граждане считают недвижимость самым надежным и выгодным инвестиционным инструментом», – констатирует Екатерина Романенко.
При этом финансовые аналитики не устают давать один и тот же совет: инвестировать всегда нужно на падении рынка. Но инвестирование в кризис имеет дополнительные риски.
По словам эксперта, среди инвесторов сегодня «популярны» два заблуждения.
Первое выглядит следующим образом. В кризис фондовый рынок обваливается моментально, цены же на недвижимость снижаются медленно, что в любом случае позволяет инвесторам не торопясь продать объекты и зафиксировать некоторую прибыль.
Второе – будто бы дефицит качественного жилья делает недвижимость высоколиквидным товаром. Поэтому продать квартиру и зафиксировать прибыль можно в любой момент.
Увы, эти надежды не сбываются. «Нужно понимать, что сегодняшнюю покупку с выигрышем вы может продать только лет через пять, – поясняет эксперт. – Быстро не заработаете».
В частности, не оправдала себя практика покупки небольших студий в «муравейниках» на окраинах города. Зачастую привлечь арендаторов или найти покупателей на такой объект не удается. Слишком велик объем аналогичного предложения.
Также ранее было популярно приобретение жилья на ранних стадиях строительства. Но сейчас разница в цене объекта на различных стадиях строительства резко сократилась, и вырос риск недостроя. Поэтому такая методика получения прибыли потеряла актуальность.
Реклама без ошибок
Как отмечает генеральный директор АН «Петербургский Квартал» Елена Крумгольц, граждане, решившие продавать квартиру без помощи специалиста, начинают совершать ошибки уже на стадии подачи рекламы.
Объявление о продаже будет одним из сотни ему подобных, поэтому нужно сделать так, чтобы оно выделялось на общем фоне. Так, отличительной особенностью объявления станет дополнительная информация, характеризующая квартиру с привлекательной стороны.
Если квартира находится на солнечной стороне, это нужно указать (солнечная квартира). Полезно сообщить, что в подъезде работает консьерж (служба охраны, видеонаблюдение). Внимания заслуживают тихий двор, просторная парковка возле дома, удобный подъезд к дому и расположенный рядом крупный торгово-развлекательный центр.
Руководитель агентства уточняет, что в объявление нужно включить фотографию. «Если есть возможность размещения нескольких фотографий, сделайте их как можно больше, – поясняет Елена Крумгольц. – Очень важно, чтобы в момент фотографирования в кадр не попали второстепенные, ненужные вещи. Кадр должен быть абсолютно чистым».
Кроме того, следует учитывать, что в интернет-ресурсах бесплатная реклама быстро сползает вниз, и ее перестают видеть. Поэтому профессионалы размещают объявления не реже двух раз в неделю в нескольких ресурсах сразу. Реже – неэффективно.
Также эксперт не рекомендует размещать баннер с сообщением о продаже на окне продаваемой квартиры: такое объявление может привлечь внимание злоумышленников. По словам Елены Крумгольц, благоразумней обратиться в агентство. Ведь агенты, продвигая и рекламируя объект, его конкретное местоположение раскрывают в последний момент.
Федорино горе
Кстати, частью рекламной кампании можно считать и показ квартиры. Но, по словам представителя АН «ФОРПОСТ-Недвижимость» Елены Ткачук, далеко не все продавцы готовят жилье к продаже.
Между тем предпродажная подготовка не требует серьезного ремонта или реализации дизайнерских решений. «Это создание универсального интерьера, отвечающего запросам большинства потенциальных покупателей», – отмечает эксперт.
Существует несколько золотых правил. Во-первых, нужно провести «дехламизацию» квартиры. Все лишнее необходимо вынести на помойку. «Чем свободнее будет квартира, тем она кажется просторней», – подчеркивает профессионал.
Во-вторых, квартира при просмотре должна быть идеально чистая, как говорят – намытая. А если это комната в коммуналке, нужно привести в порядок и места общего пользования. Кстати, чистоту не помешает навести и на лестничной площадке. Чтобы создать благоприятное впечатление о соседях, будет полезным даже закрасить надписи на стенах подъезда.
В-третьих, необходимо провести «деперсонизацию» квартиры. То есть, убрать с видных мест личные предметы хозяев. Например, настенные фото. Иначе покупатель подсознательно не будет воспринимать квартиру, как свободную.
В-четвертых, необходимо починить или спрятать все сломанные предметы. Если сломана, например, дверная ручка, правильнее будет вообще ее демонтировать. «Подчас покупателя может спугнуть перегоревшая лампочка», – предупреждает Елена Ткачук.
Также на настроение гостя существенно влияют присущие квартире запахи. Поэтому не будет лишней рекомендация сварить для гостя кофе или добавить лимонную эссенцию в воду для мытья пола.
Наконец, эксперт советует при показе включать всё возможное в квартире освещение.
Больная тема – безопасность расчетов
Как уточняет президент СРО НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский, недавнее громкое ограбление одного из банков лишний раз показало ненадежность популярной на рынке схемы расчетов через ячейку.
По мнению специалиста, расчеты через банковский аккредитив более безопасны. «На сегодняшний день это часто стоит дешевле, чем аренда ячейки», – подсказывает эксперт.
Правда, сохраняется риск банкротства банка. Ведь находящиеся на таком счете деньги не защищены Агентством по страхованию вкладов. «Впрочем, – отмечает специалист, – на рынке присутствуют банки с госкапиталом, и вероятность их банкротства близка к нулю».
Если же стороны все-таки выбрали расчеты через ячейку, им следует позаботиться о существовании доказательств факта расчетов. Например, суд может принять во внимание данные, фигурирующие в договоре купли-продажи, или акт с указанием в нем суммы сделки, составленный сторонами в простой письменной форме, при вложении денег в ячейку.
Конечно, отмечает президент СПН, еще возможны расчеты через депозит нотариуса. И, согласно законодательству, с 1 января даже при банкротстве банка, в котором размещался депозит, деньги возвращаются участникам сделки в первую очередь. Но пока реальных историй с такими банкротствами не было, поэтому остается риск, что новый закон не будет работать.
Впрочем, констатирует эксперт, обо всех возможных проблемах агенты предупреждают своих клиентов заранее.
