Перечень нововведений губернатор 47-го региона Александр Дрозденко озвучил на очередном Съезде строителей Ленобласти. Для начала, отчитавшись о прошлогодних достижениях и, в частности, о рекордном показателе по вводу жилья – 2,3 млн кв. м, он тут же дал понять, что это властей совершенно не радует. И даже, наоборот. И рассказал о введении соответствующих ограничительных мер.
Принцип светофора
Напомним, с октября 2015 года в Ленобласти действует мораторий на перевод земель в категорию под жилую застройку, который буквально на днях продлили до конца апреля. После окончания его действия власти собираются ввести «зональный» подход к проектированию и реализации новых строительных проектов.
Всю территорию региона поделят на три части: в «зеленой» – это самые отдаленные районы вроде Лодейного поля и Подпорожья – никаких ограничений вводить не будут. В «желтой» – на территориях с внешней стороны трассы А-120 (более известной как «бетонка») – новые земли в состав поселений включать разрешат. Но возведение жилья там будет синхронизировано со строительством социальных объектов, объектов безопасности и внутриквартальных дорог.
Ну, а самые суровые времена ждут застройщиков, работающих в «красной» зоне. Она включает ближний пояс Ленобласти, то есть территории между Петербургом и бетонкой (здесь возводится более 90% всего жилья в 47-м регионе). Мало того, что перевод территорий под застройку здесь будет фактически исключен, так еще и построенные застройщиками социальные объекты власти будут выкупать не за полную их стоимость (как сейчас), а только за половину. А подъездные пути, медицинские учреждения, пожарные депо и отделения полиции девелоперы и вовсе будут вынуждены строить за свой счет.
Из-за выбранной цветовой гаммы новшество областных чиновников уже окрестили «принципом светофора». Отметим важную деталь: объектов, уже получивших разрешение на строительство, реформа не коснется. Все социальные объекты в уже реализуемых проектах муниципалитеты по-прежнему будут выкупать за полную стоимость.
Не хватает денег
Причины, побудившие власти во второй раз за три года менять правила игры на первичном рынке (напомним, в 2013 году заработала ныне действующая программа «Налоги в обмен на социальную инфраструктуру»), ёмко сформулировал вице-губернатор Михаил Москвин. Он заявил, что «с тех пор очень многое поменялось и в регионе, и в стране».
У Ленобласти попросту не хватит денег, чтобы выкупить у застройщиков все детсады и школы, которые они сейчас возводят – а их 60 штук. Ежегодно на это требуется около 2,5 млрд руб., а налогов застройщики по итогам 2015 года перечислят не более 2 миллиардов.
При этом дальше ситуация только усугублялась бы. По словам Михаила Москвина, в зоне интенсивной урбанизации (пять областных районов вокруг Петербурга) сейчас живут 650 тысяч человек. А к 2030 году эта цифра должна составить более 1,4 млн человек. В соответствии с утвержденными генпланами согласовано возведение около 26 млн кв. м жилья. Из них почти на 9 млн «квадратов» уже выданы разрешения на строительство.
Для того, чтобы обеспечить весь этот гигантский объем застройки сопутствующей инфраструктурой, области пришлось бы потратить 142 млрд рублей. То есть по 9,5 млрд рублей ежегодно – это почти в два раза больше, чем вся адресная инвестиционная программа на 2016 год. Понятно, что такие деньги – совершенно неподъемные для небогатой Ленобласти.
На грани рентабельности
Теперь львиную часть этих расходов чиновники решили переложить на девелоперов. Те, судя по всему, не слишком удивились, однако и рады явно не были.
«Экономика жилого строительства в Ленобласти – на грани рентабельности. И любое ужесточение может привести к тому, что строить здесь просто перестанут. Вряд ли это та цель, которой вы добиваетесь», – заявил, обращаясь к Александру Дрозденко, первый заместитель гендиректора «Группы ЛСР» Александр Вахмистров.
С коллегой предсказуемо солидарен и глава компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. «Сейчас и без того негативная экономическая ситуация. Такие нововведения могут поставить перед небольшими компаниями совершенно неразрешимые проблемы. Я не уверен, что так будет лучше для развития Ленобласти. Те же самые виадуки и дороги не будут строить не потому, что у девелоперов нет денег, а по той причине, что они будут попросту никому не нужны», – пояснил он.
Впрочем, недовольны (во всяком случае, на словах) были не все. Так, для гендиректора «ЦДС» Михаила Медведева, «самое главное, чтобы правила не менялись задним числом – а они и не меняются». По его мнению, к внешней неблагоприятной ситуации в экономике вынуждены приспосабливаться все, так что руководство Ленобласти можно понять.
Отметим, что чиновники заявляют, что готовы вносить поправки в новую стратегию, которая еще будет дорабатываться в течение как минимум трех месяцев. И не исключено, какие-то послабления для строителей еще будут сделаны.
