Застройщики больше не хотят строить в чистом поле, «жесткий эконом» перестает быть самым популярным форматом жилья, крупные проекты откладываются, – такие тенденции выделяет руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН» Ольга Романова.
– Ольга, что подсказывает собираемая годами статистика? Петербургский первичный рынок как-то меняется под воздействием кризиса?
– Безусловно, меняется. Мы видим, что застройщики постепенно сокращают объемы строительства. Причем, чем дальше – тем заметнее, что строительный бизнес нажал на тормоза. Вот смотрите: в прошлом году, по нашим данным, на рынок было выведено 4,4 млн кв. м нового предложения. Это на 20% меньше, чем годом ранее (5,5 млн «квадратов»). Но спрос-то сократился более существенно! По разным оценкам, снижение по сравнению с прошлым годом составило от 27% до 35%.
Не удивительно, что в этом году тенденция к сокращению новых объектов сохраняется. Конечно, январь – месяц не показательный: из-за длительных праздников в начале года деловая активность всегда падает, не удивительно, что результат оказался более скромный, чем в декабре или ноябре. Но если сравнивать январь к январю, то количество выведенных на рынок Санкт-Петербурга и ближайшей Ленобласти квадратных метров жилья в этом году сократилось на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
– Помимо сокращения объема, видны какие-то качественные изменения в стратегиях строительного бизнеса?
– Даже несколько тенденций можно выделить, правда, во многом они взаимосвязаны. Первое, что бросается в глаза – при запуске новых проектов акцент смещается на территорию Петербурга. Если год назад из десятка выведенных на рынок в январе новых объектов восемь располагались в Ленобласти, преимущественно во Всеволожском районе, то сейчас картина диаметрально противоположная. Тренд к сокращению числа новых проектов в области наметился в конце осени 2015 года.
Отсюда логично вытекает вторая тенденция: на рынке практически не появляются новые проекты комплексного освоения территорий. Застройщики выводят либо отдельно стоящие дома, либо очереди уже строящихся комплексов. В цифрах это выглядит так: в 2013 году на долю новых проектов КОТ приходилось около трети выводимого на рынок жилья. В 2014-м – примерно 20%. А в прошлом году – только 10% стартапов относились к этой категории новостроек.
Собственно, единственная новая локация, которая появилась на карте петербургской агломерации в прошлом году – Новогорелово. Этого населенного пункта не было до того момента, как два застройщика, «ЛенРусСтрой» и «Газпромбанк-Инвест», вышли на стройплощадку и начали возводить свои ЖК «Новогорелово» и «Ветер перемен».
Хотя этот пример – не совсем из разряда проектов КОТ среди чистого поля. Новый район растет буквально рядом с поселком Горелово и почти завершенным ЖК «Дудергофская линия-3». А вот как раз старты обещанной масштабной застройки в чистом поле отложены на неопределенный срок. Имею ввиду город-спутник Южный, строительство которого по первоначальным планам уже должно начинаться. Не выстрелил пока также другой город-спутник, «Нева Сити» от компании «ЦДС». «Лидер Групп» отложила презентацию масштабной застройки в Шушарах.
Да и очереди строящихся проектов КОТ тоже выводятся в продажу очень осторожно, с большими интервалами. Например, в жилом комплексе «Приневский» компания «ЦДС» уже более года ведет строительство первого дома. Второй выводить не спешит. «Главстрой СПб» стал не так интенсивно выводить очереди в «Северной долине».
Интересный нюанс. Раньше компании старались под разными видами привлекать деньги будущих дольщиков еще до получения разрешения на строительство. Сейчас все наоборот: от получения разрешения до выхода на стройплощадку может пройти несколько месяцев. Либо начинают работы, но не продают квартиры. Выжидают благоприятной рыночной ситуации.
– Видимо, это связано с неуверенностью в стабильности спроса?
– Возможно, да. Это в 2013-2014 годах раскупали буквально все, и застройщики спешили выйти на участок и предложить массовому покупателю, который мог наскрести 1,5-2 млн руб. на приобретение студии на окраине, соответствующий продукт. Сейчас кризис отсек значительную часть покупателей. Оставшиеся стали тщательно выбирать, на что потратить деньги. Они, если хотите, капризничать стали.
Если смотреть на цифры, то это очень заметно. На сайтах некоторых застройщиков (к сожалению, не всех) выложены данные о количестве квартир, выставленных в объекте на продажу. Сравнив с данными из проектной декларации, сопоставив с датой вывода на рынок, можно получить довольно внятное представление о том, как идут продажи в конкретном проекте. Не буду называть ни жилой комплекс, ни застройщика, но знаю такой пример: дом начал строиться на юге города, в довольно хорошем месте, в апреле прошлого года. Сам по себе ЖК неплохой: невысокий, небольшой, на 216 квартир. Продано из них всего 42 квартиры. Потому что – поле вокруг и транспортная доступность нулевая.
Смотрим другой проект: уже достроенный объект, со всей инфраструктурой, расположен на территории Петербурга. Из 5 тысяч квартир не проданы почти 900. Причина – опять-таки в проблемах с выездом в центр города и общественным транспортом, точнее, с его отсутствием.
Зато в хорошо расположенных объектах, преимущественно недалеко от метро, в которых жилье продается по умеренным, не завышенным ценам, к моменту сдачи дома могут оставаться единицы квартир.
– С локациями понятно: «выселки» теряют привлекательность. Новая застройка постепенно смещается в границы Петербурга. А качество самого продукта меняется?
– В этом смысле у меня есть два наблюдения. Первое - оголтелого эконома становится все меньше. Особенно заметные изменения происходят в границах Петербурга. В позапрошлом году в сегменте эконом на рынок было выведено более 28 тыс. квартир, в прошлом – только 13,7 тыс. Соответственно, его доля резко сжалась – с 40% до 25%. Одновременно заметно увеличилась доля строящегося жилья комфорт-класса – с 50% до 65%, хотя количество выведенных на рынок квартир этого уровня осталось практически неизменным – на уровне 35 тыс. единиц за год. То есть, сокращение объемов строительства, по крайней мере, в неплохих локациях, происходит за счет жесткого эконома. На территории Ленобласти картина несколько иная. Но, как говорила выше, застройщики устремляются в Питер.
Второе наблюдение, несколько меня тревожащее. В прежние годы кварталы домов с мелкой нарезкой формировались в ближнем поясе Петербурга: Мурино, Кудрово, Янино. Но потихоньку такая квартирография стала переползать в город, причем, совсем не в худшие его районы. Вижу новые проекты прошлого года со средней площадью квартир 28-35 кв. м в Ломоносове, на Октябрьской набережной, Василеостровском намыве, в Калининском районе.
Впрочем, это больше характеризует не перечисленные локации, а стратегии компаний-застройщиков. Не хотелось бы, чтобы эта тенденция получила распространение, и в границах Петербурга выросли микрорайоны из домов, сплошь состоящие из студий и маленьких «однушек».
– Логику застройщиков понять можно: нарезать помельче – это способ предложить теряющему платежеспособность покупателю более дешевый продукт. Скорее всего, такое жилье в городских районах будет востребовано.
– Скорее всего, так и будет, к сожалению. Впрочем, на территории Ленобласти есть примеры еще более удручающих методов снижения стоимости. С прошлого года начали плодиться, как грибы после дождя, малоэтажные комплексы, в которых предлагают квартиры по каким-то невиданным ценам – 700-900 тыс. руб. Они строятся в формате ЖСК, а потому, пользуясь незнанием граждан, начинают привлекать деньги пайщиков до получения разрешения на строительство (хотя Верховный Суд РФ именно за это наказал сочинский ЖСК «Сан Вале»). Но особый драматизм ситуации в том, что многие из таких кооперативов никогда не получат разрешение на строительство. Зачастую дома собираются возводить на землях сельхозназначения, на землях ИЖС, на участках, неоформленных или некорректно оформленных в собственность.
Даже если намерения таких малоизвестных застройщиков чисты, и они все-таки построят на собранные средства обещанный дом, дальше владельцев ждут годы испытаний. Они не смогут оформить право собственности на свою недвижимость, зарегистрироваться по месту жительства. Возможно, постройка будет признана самостроем, и над ней нависнет угроза сноса.
Но это, повторю, в лучшем случае. В худшем – основатели компании, собрав денег под мутный проект, скроются в тумане. И мы увидим новую волну обманутых покупателей.
