Чем опасны для рынка изменения в 214-ФЗ, могут ли иностранные застройщики уйти из России и почему в Петербурге бессмысленно покупать земельные участки, рассуждает генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
– Михаил Владимирович, поскольку вы по совместительству занимаете и пост президента Российской гильдии управляющих и девелоперов, то начать хотелось бы с общих для всего строительного рынка вопросов. В первую очередь поинтересуюсь вашим отношением к предложенным Минстроем поправкам в 214-ФЗ, которые Госдума наверняка одобрит еще до конца зимы. Оздоровят ли они рынок или, наоборот, принесут больше вреда?
– Отрицательных моментов я вижу больше, поскольку дополнительные требования к минимальному размеру капитала приведут к вымыванию из отрасли мелких и средних застройщиков. Не думаю, что это позитивный процесс, – для некоторых компаний это, по сути, будет означать прекращение деятельности. И я не уверен, что подобная мера позволит серьезным образом снизить риски дольщиков. Это можно проиллюстрировать ситуацией в банковской сфере: у ЦБ есть серьезные требования по размерам собственного капитала к коммерческим банкам, однако это не мешает ему отзывать в год по нескольку десятков лицензий. Думаю, оптимальным решением было бы введение некоего единого налога или страхового сбора (можно назвать как угодно), который контролировало бы государство.
Что касается плюсов, то действительно есть некоторые послабления, позволяющие относить строительство социальной инфраструктуры на себестоимость, но законопроект почему-то предлагает ввести эту норму только в 2017 году. Получается, что ужесточение законодательства происходит сразу же, а нововведения со знаком плюс – откладываются на потом.
– Еще одна горячая тема – программа субсидирования ипотечных ставок, которая, скорее всего, будет продлена, но окончательного решения пока не принято. Строителей, я так понимаю, это нервирует?
– Правительство у нас действительно шарахается из стороны в сторону, так что неопределенность имеется. Мне кажется, что проще было бы прямо сейчас четко заявить о поддержке ипотечного рынка. Тем более что это подразумевает не слишком большие расходы для бюджета, к тому же в прошлом году около трети всех кредитов были выданы именно с господдержкой, а значит, программа работает. И я считаю, что ее наоборот нужно расширять и на вторичный рынок, создавая полноценный и постоянно действующий механизм поддержки строительной отрасли. Она имеет большой уровень локализации, создает множество рабочих мест и является сильным мультипликатором – поддерживает целый ряд смежных отраслей, от банков до поставщиков мебели.
– Но мультипликатором является скорее строительство. Зачем тогда поддерживать вторичный рынок?
– Не совсем так. Абсолютное большинство денег от продажи готового жилья идет на первичный рынок. Собственно говоря, один из основных источников финансирования первички – это как раз и есть вторичный рынок.
– Теперь поговорим непосредственно о компании, которую вы возглавляете. Продажи в прошлом году уменьшились у всех застройщиков, «ЮИТ» не исключение. Прибыль в евро у российских «дочек» концерна, как следует из годового отчета, упала более чем на 60%. Как отреагировала на это штаб-квартира в Хельсинки?
– Конечно, у нас сократился объем продаж, как и у всех, но мы не считаем, что это большая трагедия. Если сравнивать с рынком автомобилей, который рухнул едва ли не в несколько раз, у нас спад гораздо ниже – и это отнюдь не смертельно.
Что касается валютных курсов, то мы давно живем в рублевой зоне, и деньги, которые приходят нам из материнской компании, они тоже в рублях, а риски заранее хеджируются. То есть, с одной стороны, доходность снижается, с другой стороны, инвестиций тоже требуется меньше, процент продаж в России (относительно других стран) автоматически опускается, так что и особых вопросов от акционеров в общем-то нет.
– То, что на Россию теперь приходится все меньше доходов YIT в целом, – неудивительно, ведь, к примеру, ваша компания в прошлом году новые проекты выводила на рынок нечасто.
– Это действительно так, и меня удивляют некоторые девелоперы, которые продолжали в течение всего 2015 года в том же темпе запускать новые проекты. Есть ощущение, что они несколько оторвались от реальной жизни. И хотя у меня нет доступа к их отчетности, в частности по количеству непроданных квартир, есть подозрения, что они попросту увеличили свои операционные и финансовые риски на 2016-2017 годы.
– В текущем году стратегия у вас будет столь же осторожной?
– У нас нет конкретных планов. Мы можем запустить два, три новых проекта. Но, вполне возможно, и один-единственный. Сейчас «видимость» того, что может происходить в экономике, на рынке, – три-пять месяцев, не больше. Поэтому говорить о каких-то планах на год (если они, конечно, не относятся к достраиванию уже имеющихся объектов) считаю легкомысленным. Ситуацию надо трактовать так, что она может измениться в любой момент с точки зрения спроса, предложения, макроэкономики вообще. И на это просто надо быть готовым немедленно реагировать.
– Всего один выведенный объект за год означает постепенное замораживание деятельности? То есть, если негативные тенденции в отечественной экономике продолжатся, иностранные компании отсюда рано или поздно уйдут?
– Я бы не делал здесь разницы между зарубежными и российскими компаниями. Есть застройщики, действующие рационально, а есть те, кто работает эмоционально и даже авантюрно. К первым в большей степени принято относить иностранных игроков, но это также и отечественные публичные компании, вынужденные оглядываться на биржи, курс акций и т. д. И везде – и в Скандинавии, и в Восточной Европе – при ухудшении макроэкономических показателей владельцы крупного бизнеса требуют от менеджмента сократить риски, инвестиции, издержки, по крайней мере временно. Но это не значит, что компания сворачивает деятельность.
– А земельный банк в прошлом году вы пополняли?
– В России YIT участки приобретал, но конкретно в Петербурге мы землю не покупали. И дело вовсе не в отсутствии средств – они как раз имеются, а в полной неопределенности. В первом полугодии должны быть приняты региональные нормативы градостроительного проектирования, новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и закон об охране культурного наследия, то есть целый ряд норм, которые меняют подход к высотности, озеленению, парковкам, соцкультбыту, то есть, по сути, ко всему. И сейчас ни одна компания не знает, сколько квадратных метров можно будет на купленном участке построить. Соответственно, и приобретать, и продавать землю в городе сейчас, на мой взгляд, просто бессмысленно. Тем более что у нас есть в собственности участки, позволяющие спокойно строить в течение пяти-семи лет.
– А вы свои предложения в новые ПЗЗ подавали?
– Да, Гильдия управляющих и девелоперов работала совместно с НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и Союзом архитекторов, и наша совместная ключевая поправка, которую удалось внести, касается того, что все ранее утвержденные проекты планировки продолжат свое действие до вступления в силу нового Генплана в 2019 году. Мне кажется, это очень серьезная корректировка, которая поможет застройщикам нормально и поступательно работать. Три-четыре года плавного перехода к новым правилам игры этому будут способствовать, хотя срок, особенно для проектов КОТ, не такой уж и большой.
– Кризис заставляет компании что-то поменять в стратегиях развития. Вы, например, в связи со снижением платежеспособного спроса будете предлагать потребителям больше малогабаритного жилья?
– На мой взгляд, нужны будут разные квартиры и менять что-то нецелесообразно. Мы работаем во всех сегментах, и я не могу сказать, что спрос полностью переместился, к примеру, в эконом-класс. Да, просадка спроса на те же студии гораздо меньше, чем на более просторное жилье. Но одновременно проекты в хороших локациях в комфорт- и бизнес-классе тоже продолжают продаваться, и мы не видим здесь сложностей.
– Импортозамещение – модная сейчас тема, но для финской компании, работающей в России, наверное, не такая актуальная?
– Этим мы занимались в большей степени в прошлом году. Строительная отрасль, в отличие от автомобильной, предельно локализована, мы всегда использовали в общестроительных работах местные материалы, например, цемент, арматуру. Процент импорта никогда не превышал 20%, как правило, был даже меньше – порядка 10%. Другое дело – отделочные работы: там действительно доля зарубежных материалов гораздо больше. Мы сделали для наших клиентов пакетные предложения: можно выбрать отделку из материалов, произведенных в России (в том числе от западных компаний, работающих здесь), но есть вариант заказа отделки импортной. Плюс некоторые инженерные решения мы пересмотрели. Но в целом, повторюсь, не вижу здесь большой проблемы для строителей.
– Насколько за прошлый год изменилась себестоимость и что будет с ценами на жилье для конечного потребителя в нынешнем году?
– Себестоимость растет из-за того, что растут затраты на подключение к сетям, транспортные издержки, курс рубля тоже имеет значение, конечно. Но этот процесс на сегодняшний день приостановился, и до конца года себестоимость, думаю, увеличится ненамного и вряд ли превысит размер инфляции.
Цены для клиентов будут оставаться на том же уровне, что и сейчас. Я не вижу предпосылок для их снижения, в рублях, разумеется. С точки зрения нагрузки на девелоперов никаких изменений не происходит – давление только растет. Это вообще самый важный момент: застройщиков обязали строить дополнительную инфраструктуру еще в тучные годы, но и сейчас эту задачу никто с них не снимает, а ведь справляться с дополнительным обременением все сложнее. Так что экономить девелоперам просто не на чем.
