Не следует ждать падения цен на жилье по аналогии с прошлыми кризисами: сегодня рынок живет в рублевой зоне и стоимость «квадрата» будет расти вместе с инфляцией, считает председатель совета директоров ГК «Лидер Групп» Александр Рассудов.
– В 2015 году ваша компания вывела на рынок более 400 тыс. кв. м новостроек. Примерно в полтора раза больше, чем годом ранее. Это заявка на новую стратегию?
– У нас нет цели «выжимать» как можно больше «квадратов», наращивая обороты. В прошлом году, действительно, был резкий скачок показателей по выводу на рынок. Но он был незапланированным, так сложились обстоятельства. Повлияли несколько факторов. Прежде всего, смена команды в правительстве Санкт-Петербурга. Это привело к пересмотру порядка утверждения и получения градостроительной документации и замедлило цикл согласований. По сути, был разработан и утвержден новый ППТ по намывным территориям. То есть запуск каких-то наших проектов был отсрочен в прошлые годы. А в 2015-м они стартовали. Вот и весь «секрет».
– В этом году вы сколько будете строить?
– На первое полугодие планы сформированы. Что будет за пределами этого срока, никто не возьмется предсказать, поскольку здесь многое зависит от разных факторов, в том числе и макроэкономической ситуации. Предполагаем вывести на рынок около 200 тысяч квадратных метров жилых площадей. Это три объекта: два в городе, один в области.
– Где именно и какие?
– В области – это четвертая очередь жилого комплекса «Три кита» в Мурино. А в пределах городской черты собираемся запустить два новых проекта в Приморском районе. Один примерно на 50 тыс. кв. м жилой площади, второй – вдвое больше.
– То есть объемы будут не меньше, чем в прошлом году. Вы так оптимистично оцениваете перспективы спроса?
– Объемы спроса и поведение покупателей так же сложно прогнозируемы, как и макроэкономические события. Ведь все ожидали, что 2015 год будет хуже, чем оказался по факту. Да, у покупателей поменялись приоритеты, да, с рынка практически ушли инвесторы. Но базовый спрос-то сохранился. Люди продолжают создавать семьи, кому-то нужно разъехаться, кому-то съехаться, приезжают в Петербург учиться или переезжают из других регионов. И всем им нужно где-то жить. Соответственно, есть и спрос на новое жилье. Так, в 2015 году объем продаж нашей компании к 2014-му в сделках сократился на 30%. Однако в деньгах мы потеряли всего 15%. Поскольку покупатели перестали вкладываться в инвестиционные квартиры и вместо студий и небольших «однушек» начали приобретать более просторное жилье для постоянной жизни. То есть в штуках мы стали продавать меньше, а в деньгах – почти столько же, как в докризисные годы.
– Как вы оцениваете этот базовый спрос для нашего рынка?
– Ключевой вопрос: как считать? Пользуясь западными методиками? Но у них свои особенности рынка, другая экономика и отличный от нас покупатель. Лично я всегда скептически относился к попыткам перенести европейские или американские принципы оценки на нашу почву. А российской адекватной методики просто нет. Поскольку, в отличие от размеренного запада, мы живем в условиях постоянно меняющейся конъюнктуры. Засыпая сегодня, завтра ты можешь проснуться в иной экономической реальности. В этих условиях все западные методики разбиваются о непредсказуемость российского рынка. Поэтому оценка базового спроса для российского девелопера – это зачастую квинтэссенция опыта, интуиции, правильного понимания своей покупательской аудитории и, безусловно, удачного стечения обстоятельств.
– Если не продлят господдержку ипотеки, не обрушит ли это спрос? Сколько у вас ипотечных покупателей?
– На сегодня объем ипотечных сделок в структуре продаж у нас не превышает 50%. Это в полтора раза больше, чем в 2014 году. Многие покупатели взяли кредиты с субсидируемой ставкой. Конечно, отмена ипотеки с господдержкой оптимизма рынку не прибавит. Скорее, наоборот. Мы прогнозируем два сценария, которые зависят от уровня ключевой ставки ЦБ.
Первый – если она останется на сегодняшнем уровне в 11%. В этом случае банки смогут выдавать кредиты под 13-14%, что, конечно, выше, чем ставки по ипотеке с господдержкой, но не смертельно. Спрос снизится до 20%, однако полностью не исчезнет.
Второй – если ключевая ставка вырастет значительно больше, то взять ипотечный кредит по 15-17% захотят уже немногие. В этом случае спад будет гораздо серьезнее, и говорить о сохранении показателей 2015 года будет уже сложно. Застройщики с долей ипотечных сделок свыше 70-80% окажутся на грани выживания, им будет сложнее достраивать объекты. Те же, у кого она колеблется в пределах 50%, смогут удержаться на плаву. Застройщики будут вынуждены пересматривать программы рассрочки на более длительные сроки, искать другие способы стимулирования спроса.
– Вы как-то спрос стимулируете?
– Конечно. Во-первых, расширяем продуктовую линейку за счет географии, классности и наполнения. В прошлом году мы вывели пять проектов: три в сегменте масс-маркет в Мурино, четвертый объект бизнес-класса на севере города, на проспекта Тореза, пятый дом комфорт-класса – на юге, в Купчино, где, по нашим ощущениям, накопился достаточно большой отложенный спрос. Кстати, наши оценки оказались верными: мы вывели «Балканы» на рынок в декабре прошлого года, и продажи, несмотря на праздники, превзошли наши ожидания. Наши последние новые проекты разнородны по локациям, по классу жилья, по количеству квартир, внутренней начинке дома, отделке и архитектурным решениям.
Во-вторых, предоставляем более удобные схемы покупки жилья. Жилой комплекс Vitamin мы специально запускали в формате жилищно-строительного кооператива. Там взят большой срок на строительство объекта. Это такой шаг навстречу особой категории клиентов, для которых важна длительная рассрочка, так как они не могут взять ипотеку.
– Будете этот опыт мультиплицировать? Особенно если ипотеку с господдержкой отменят.
– Не исключено. Но не на городских проектах.
– Почему проект в Шушарах не анонсируете? Обещали ведь еще прошлой осенью.
– Рано. Мы плотно прорабатываем этот проект с городом. Это будет большой и долгосрочный проект: помимо жилья, с большим количеством социальных объектов. В ближайшее время договоримся с городом о том, какие обязательства по созданию дорожной инфраструктуры берем на себя. Там, собственно, не так много надо построить – новую дорогу в западной части участка. Плюс – реконструировать уже существующие выезды из Шушар.
– Какие перспективы по вводу ЖК «Капитан Немо» на василеостровском намыве? В какой стадии строительство инженерной инфраструктуры?
– История с инженерной инфраструктурой получила импульс еще при вице-губернаторе Марате Оганесяне. Главная проблема была с водоснабжением и водоотведением. «Водоканал» заключил коллективный договор с работающими на намыве строительными компаниями, уже строит первую очередь коллектора и тянет сети. Строительство инфраструктуры для электро- и теплоснабжения тоже ведется. Осталось дождаться, когда мощности будут готовы. Монополисты рапортуют, что это случится уже в первом квартале 2016 года.
– Вы на очереди на подключение, наверняка, номер первый – дом-то готов. Покупатели квартир к лету могут ждать ключей?
– Не все так просто, увы. По соглашению со стратегическим партнером улично-дорожная сеть и «социалка» – это обязательство города. Город честно говорит, что средств на это у него нет. Ввести дом в эксплуатацию, не построив дороги, невозможно. Решения пока нет. Мы заложники ситуации. Однако мы тесно взаимодействуем с городом и прорабатываем различные варианты.
– Наши читатели постоянно задаются вопросом на форуме БН: когда упадут рублевые цены на недвижимость, как это было в 1998 году и 2009-м?
– Народ путает: мы живем в рублевой зоне. Почему цены в рублях должны падать вслед за ростом курса доллара?
– Спрос падает.
– А затраты растут. Даже если в проектах эконом-класса невысокая валютная составляющая. Даже с учетом снижения цен на бетон. Дорожают другие стройматериалы, повышаются расходы на перевозку, стоимость кредитов. Если ты хочешь достроить объект, то не можешь себе позволить демпинговать. Есть некий предел разумности, ниже которого снижать цену застройщик не будет.
– По-вашему, в этом году цены снижаться не будут?
– Расти будут.
– На сколько?
– А вы ответите, какая у нас будет инфляция? Тогда спрогнозирую – на сколько.
