На петербургской вторичке расчеты между сторонами в подавляющем большинстве случаев проводятся через сейфовую ячейку, около 20% сделок проходят через банковский аккредитив и немногим более одного процента – через депозит нотариуса. Рассмотрим плюсы и минусы альтернативных банковским ячейкам вариантов.
Банковский аккредитив
Стоимость услуги обычно находится в пределах 2-3 тыс. руб.
Перед сделкой стороны выбирают устраивающий их по всем условиям обслуживания банк, и продавец подает заявку на открытие аккредитива. А на своем счете в этом банке покупатель размещает необходимую для совершения сделки сумму.
Также возможен вариант, когда счет с деньгами покупателя находится в другом банке – но это неудобно и обычно не практикуется.
Покупатель дает банку поручение перечислить на аккредитив со своего счета оговоренные средства. Далее происходит регистрация договора и перехода прав собственности в Росреестре. И зарегистрированные документы предоставляются в банк.
На основании этих документов банк переводит деньги с аккредитива на счет продавца. «Банк осуществит перевод денежных средств только при выполнении всех перечисленных в заявлении условий», – уточняет заместитель председателя правления «Дельта Кредит» Ирина Асланова.
По словам специалистов, одним из плюсов услуги, независимо, какой банк ее предоставляет, является то, что все операции выполняет сама кредитная организация. «Участники сделки полностью освобождены от операций с наличными деньгами», – отмечает начальник Управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Ирина Простакова.
Также банк несет полную ответственность за доверенные ему деньги, и документы участников сделки тщательно проверяются.
Минусы аккредитива
За минувший год ЦБ лишил лицензий 93 банка. Отзывы лицензий у банков продолжаются и в наступившем году. Так, недавно была отозвана лицензия у «Внешпромбанка», а эта кредитная организация входила в топ-50 российских банков (40-е место).
Таким образом, в зоне риска оказывается подавляющее большинство кредитных организаций. При этом нужно помнить, что находящиеся на аккредитиве деньги не защищены по программе Агентства по страхованию вкладов (АСВ).
«В текущей экономической ситуации расчеты через ячейки оказываются более надежными, чем через аккредитив, – рассуждает генеральный директор компании «Арго-недвижимость» Наталия Магера. – Средства на аккредитиве не являются вкладом и не застрахованы АСВ. На моей памяти уже есть несколько печальных историй, когда банки банкротились, и гражданин остался без денег».
Вторым существенным недостатком аккредитивной формы расчетов является ее неудобство при встречных сделках.
«Пока банковские работники в массе не понимают специфику задач, которые стороны сделки с недвижимостью пытаются решить, – отмечает председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко, – Прежде всего, сотрудникам кредитных организаций непонятны нюансы проведения сделок с цепочками. Между тем в Петербурге сделки с цепочками составляют около 80% вторичного рынка».
По оценкам эксперта, аккредитив, согласно законодательству и банковским внутренним регламентам, не предусматривает расчета по цепочке. «Просто нет такой возможности. Допустим, есть первый участник сделки, вносящий деньги, есть еще участники, доплачивающие или снимающие часть суммы, и последний участник, который должен оставшиеся деньги получить, – уточняет Екатерина Романенко. – И банк это оформить не может в принципе».
Депозит нотариуса
Вступивший в силу с 1 января 2015 года ФЗ № 457 разрешил использовать депозит нотариуса для расчетов между сторонами сделки по приобретению недвижимости.
При нотариально удостоверяемой сделке тариф на эту услугу составляет 1,5 тыс. руб. При сделке в простой письменной форме тариф составит 0,5% от принятой суммы, но не менее 1 тыс. руб.
Если при сделке стороны заявляют нотариусу стоимость объекта выше кадастровой оценки, нотариус рассчитывает тарифы, исходя из заявленной цены. Если заявленная стоимость – ниже, то расчет тарифа будет производиться на основе кадастровой цены объекта.
«Покупатель вносит на счет нотариуса сумму в соответствии с договором. Стороны фиксируют порядок расчетов в договоре купли-продажи и заверяют его, – рассказывает нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров. – Затем нотариус выдает деньги со своего депозитного счета продавцу жилья».
При этом с 1 января 2016 года вступил в силу ФЗ № 391, избавивший депозиты от одного серьезного недостатка.
Раньше, если лишался лицензии банк, в котором находился депозит нотариуса, покупателю приходилось самому решать проблему с зависшими деньгами. А средства на депозитном счете попадали в третью очередь кредиторов.
Теперь, согласно новому закону, внесенные на депозит нотариуса средства выводятся из конкурсной массы. «После прихода в банк конкурсного управляющего деньги, находившиеся на депозитном счету нотариуса, будут сразу же переданы нотариусу, который, в свою очередь, передаст их собственнику этих средств», – поясняют юристы Федеральной нотариальной палаты.
Минусы депозита
Теоретически через депозит нотариуса расчеты по цепочке сделок возможны. «Но при этом все участвующие в сделке деньги аккумулируются на одном счете. И отдельно по каждой сделке депозит не открывается», – уточняет президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко. Кстати, оплата согласно тарифу все равно идет по каждой из сделок.
Впрочем, Наталия Магера констатирует, что при цепочках депозит также малоприменим, как и аккредитив. В том числе и по следующей причине. «Часто в ячейки закладываются сопутствующие сделке документы, например, расписки или справки. В других схемах расчетов это невозможно», – говорит эксперт.
Есть еще один острый момент – в случае смерти нотариуса деньги можно будет вернуть только через суд.
Наконец, при использовании депозита работает следующее ограничение: нотариусы не могут принимать деньги клиентов в иностранных валютах.
Между тем, как отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома, на фоне волатильности курса рубля постепенно набирают популярность расчеты в наличной валюте. При этом в документах указывается рублевая стоимость жилья.
«Все более распространенной становится практика конвертации оговоренной сторонами рублевой суммы в доллары и евро по курсу ЦБ на день сделки после подписания договора купли-продажи», – говорит эксперт.
Экзотические варианты
По словам Наталии Магеры еще на рынке встречается схема, когда живые деньги вообще никуда не закладываются. Но в договоре купли-продажи прописывается обременение на объект в пользу продавца. Снятие обременения проводится только по факту предоставления расписки о получении денег или в случаях, когда продавец в регистрационном органе лично подтвердит получение денег.
Но такой механизм расчетов не популярен из-за дополнительных рисков. «У покупателя еще до завершения сделки может измениться жизненная ситуация, и он потратит отложенные на сделку деньги, – поясняет руководитель «Арго-недвижимости». – В этом случае обременение придется снимать по суду».
Наконец, в единичных случаях при сделках на вторичном рынке недвижимости практикуется просто перевод денег со счета на счет. «При такой форме расчета оба счета указываются в договоре, – комментирует Наталия Магера. – Также в документе обязательно фиксируется срок, за который деньги должны быть переведены. И продавцу нужно убедиться, что деньги действительно поступили на счет покупателя».
Но, по словам эксперта, риски все равно высоки. Ведь покупатель в любой момент может передумать оплачивать сделку.
Проще говоря, полновесной альтернативы расчетам через ячейки на рынке не существует. Пока основная масса сделок проходит в рамках цепочек, петербуржцы будут вынуждены нести деньги в сейфовые хранилища.
