В большинстве сегментов коммерческой недвижимости Петербурга отмечались кризисные тенденции. По прогнозам экспертов, в текущем году некоторые из них продолжат развиваться.
Напряженная стабильность
Офисный рынок в 2015 году ничем не удивил. Сбылись все прогнозы ведущих экспертов, которые, собственно, разнообразием и не отличались.
Общее состояние этого сегмента можно охарактеризовать как напряженно-стабильное: с очень медленным снижением арендных ставок и столь же неспешным ростом вакансий.
Три основных драйвера, удерживающих рынок от более заметного падения, – замораживание новых офисных проектов, экспансия Газпрома и ставшая приятным сюрпризом для многих арендаторов готовность собственников идти на компромиссы по условиям аренды.
По данным Colliers International, объемы ввода новых площадей в 2015 году составили 170 тыс. кв. м, что на 20% ниже результатов 2014 года. При этом объем поглощения снизился более чем на треть – до 140 тыс. кв. м. Главная причина этого, по мнению специалистов, в том, что структуры Газпрома постепенно начинают снижать активность в поиске новых площадей.
Характерно, что доля арендаторов, не относящихся к нефтегазовому сектору, увеличилась по итогам года на 15% – здесь наиболее активны компании из сферы IT, телекоммуникаций и проектирования, которые сформировали пятую часть всех сделок.
Как сообщают эксперты JLL, уровень вакансий к концу 2015 года превысил 12%. И если в классе А объем свободных офисов даже несколько сократился, то в классе В – вырос почти на треть, что косвенно свидетельствует об уходе с рынка значительного числа компаний малого бизнеса.
Уровень вакантных офисных площадей и чистое поглощение на рынке, тыс. кв. м
Некоторые специалисты считают, что есть и другая причина сложившейся ситуации. Так, по словам руководителя отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, вакансии в классе В выросли также из-за того, что на рынок вышло новое предложение и активизировалась арендная кампания в бизнес-центре «Мезон Плаза», введенном в эксплуатацию в третьем квартале. «Под влиянием большого количества свободных площадей в этом объекте вакантность в Выборгском районе существенно увеличилась и стала самой высокой в городе – 22,8%. В то же время в Московском и Центральном районах показатель впервые с 2013 года опустился ниже 15%», – отмечает эксперт.
Арендные ставки весь год вели себя предсказуемо – они снижались. Общее падение ставок за год составило, по сведениям разных экспертов, от 5,5 до 7%. Впрочем, эти цифры для арендаторов вряд ли должны служить ориентиром – обсуждение ставки уже превратилось в предмет камерных переговоров с арендодателем, и, по нашей информации, дисконт в размере 15% сегодня не редкость.
Как сообщает Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на сегодня основная масса предложения офисов сконцентрирована в Центральном районе (24,7%), а также в Василеостровском, Московском и Петроградском районах (11,3%, 10,8% и 11,1% соответственно).
В этих же районах и Адмиралтейском расположены самые дорогие офисы со средней арендной ставкой в 1 тыс. руб. за кв. м, а самые дешевые сдаются в Красногвардейском и Красносельском районах по ставке 550-580 руб.
Если не случится очередных экономических потрясений, то, похоже, 2016 год будет столь же предсказуемым, как и 2015-й.
Всего за год планируется ввести 173 тыс. кв. м офисных площадей – в основном это проекты, строительство которых замедлилось или приостановлено в прошлом году (БЦ «Лахта», «Мегапарк» и др.). Большинство экспертов полагают, что Газпром к концу года фактически исчерпает свой спрос, хотя и откусит заметную часть от нового офисного пирога. Темпы ухода арендаторов с рынка замедлятся, ставки если и будут снижаться, то менее динамично, чем в прошлом году, и преимущественно в не слишком удачных проектах.
Дефицит и built-to-suit
А вот в сегменте складской недвижимости, похоже, формируется новая тенденция дисбаланса спроса и предложения. Существенное смещение девелопмента в формат built-to-suit, по оценкам ряда экспертов, в скором времени может привести к дефициту спекулятивных объектов.
По данным специалистов, в прошлом году на рынок вышло около 170 тыс. кв. м складских помещений, что фактически в два раза меньше результатов 2014 года. При этом доля спекулятивных складов в объеме ввода составила рекордно низкие 20% (в 2014 году их было более 40%), остальные же объекты возводились по схеме built-to-suit либо под собственные нужды конечными пользователями.
Распределение сделок по профилю арендатора
Арендные ставки за истекший год снижались довольно активно, причем происходило это в большинстве складских комплексов. В рублевом выражении средние ставки снизились на 10%, до 450-500 руб. за кв. м, сообщают в JLL.
При этом известны случаи, когда собственники с целью повышения заполняемости за год снижали ставки на четверть и более.
Структура арендаторов практически не изменилась: около 65% спроса сформировано арендаторами из торговых и дистрибуторских компаний, чуть менее 20% складов занимает логистика, и замыкает тройку лидеров производственный сектор, за год заметно увеличивший свою долю – менее чем с 10% до 15%.
В текущем году, по предварительным оценкам, ввод в строй новых складских объектов заметно превысит показатели прошлого года. Пока еще не очень понятно, какие проекты будут завершены, поэтому цифры называются разные. Так, расчеты Knight Frank Saint Petersburg по умеренно консервативному сценарию позволяют ожидать, что к концу года на рынок будет выведено порядка 200 тыс. кв. м складов, а в JLL называют цифру 300 тыс. кв. м.
При этом уже очевидно, что доля объектов built-to-suit составит около 2/3 от всего нового ввода.
Экспертам Colliers International ситуация напоминает ту, которая сложилась в 2010-2012 годах, когда уровень вакансий практически упал до нуля, после чего вновь произошел всплеск нового строительства. «Новых спекулятивных складов на рынке не появляется, а это значит, что в перспективе ближайших двух лет мы увидим дефицит нового предложения», – прогнозирует старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Алексей Пятков.
Время фабрик и заводов?
Сегмент промышленной недвижимости в 2015 году продемонстрировал самое скромное снижение девелоперской активности.
По данным аналитиков компании STEP, в 2015 году в городе было построено и реконструировано 448,6 тыс. кв. м производственных площадей, что лишь на 3,6% меньше, чем годом ранее. Для сравнения: в 2012 и 2013 годах было введено в строй 334 тыс. кв. м и 318 тыс. кв. м соответственно.
Всего за 2015 год было построено 33 новых производственных объекта общей площадью около 200 тыс. кв. м и реконструировано 10 предприятий (более 252 тыс. кв. м). Основная доля реконструированных производственных «квадратов» пришлась на автогигант «Тойота Мотор» в Шушарах – площадь объекта превышает 136 тыс. кв. м.
Как говорят эксперты, основной объем ввода новых площадей сформировали мебельные и фармацевтические производства. Из наиболее заметных объектов можно назвать «Мебельный технопарк» (55 тыс. кв. м) и НПК «Новартис Нева» (около 28 тыс. кв. м).
Пока что специалисты не озвучивают точных прогнозов по вводу производственных площадей в 2016 году, но предварительно оценивают объемы ввода как достаточно высокие и вполне сравнимые с показателями прошлого года.
Развлекайтесь, господа!
Как обычно, самые динамичные изменения наблюдаются в сегменте торговой недвижимости. Несмотря на то что здесь отмечаются явные приметы стагнации, драматические прогнозы ряда экспертов, которые в начале минувшего года предсказывали катастрофический рост вакансий в крупных ТРК, не сбылись. Во многом за счет того, что девелоперы предельно снизили свою активность: по объему ввода ТРК 2015 год продемонстрировал худший результат за последние семь лет, фактически сравнявшись с провальным 2009-м.
Всего за минувший год, по данным JLL, в Санкт-Петербурге введены два качественных объекта торговой недвижимости – вторая очередь ТРК «Питер-Радуга» и первая очередь аутлет-центра Outlet Village Pulkovo. В сумме оба объекта дают менее 44 тыс. кв. м, что является наименьшим результатом с 2010 года.
Управляющий директор отдела торговых помещений CBRE в России Михаил Рогожин полагает: стоимость заемных средств делает реализацию новых подобных проектов экономически нецелесообразной. «Поэтому в ближайший год вероятность начала активной фазы девелопмента новых торговых центров очень низкая», – объясняет эксперт.
Более того, рост вакансий в течение года продолжался и в большинстве действующих ТРК. Это усугубило наметившуюся еще год назад тенденцию заполнять освобождающиеся площади объектами развлекательной направленности. Среди самых масштабных из открытых в прошлом году можно назвать «Батутный парк № 1» (в ТРК «Лето» и ТРЦ «Жемчужная Плаза»), детский парк Angry Birds в «Европолисе» и семейный парк активного отдыха в «Питерлэнде».
Самую высокую активность в сегменте торговой недвижимости продолжают демонстрировать продуктовые сетевые ритейлеры. Colliers International сообщает, что всего за истекший год в городе было открыто восемь гипермаркетов суммарной площадью 90 тыс. кв. м.
В стрит-ритейле весь год наблюдалась активная ротация арендаторов, структура которых заметно сместилась в пользу продуктовых магазинов и объектов общепита. В основном – за счет объектов фэшн-торговли.
На фоне роста вакансий и снижения покупательского спроса арендные ставки на торговые площади стабильно снижались весь год. По сведениям аналитиков БН, средняя арендная ставка на помещения торговли и сферы услуг уменьшилась на 16,5% и 13% соответственно. Чуть меньше (примерно на 12%) снизились арендные ставки на «помещения различного назначения».
Площадь торговых помещений, предлагаемых в аренду, как сообщают аналитики, в основной массе находится в диапазоне от 20 до 139 кв. м, что формирует около 60% от всего предложения в данном сегменте.
Торговые помещения, структура предложения по районам
По мнению экспертов, переформатирование сегмента торговой недвижимости еще далеко от завершения. Региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International в России Анна Никандрова считает, что Петербург продолжает привлекать новых игроков рынка и имеет потенциал для появления грамотно реализованных проектов. «С учетом роста повышенного интереса покупателей к скидкам и распродажам, есть потенциал для реализации дисконт-центров и, возможно, еще одного фэшн-аутлета», – отмечает эксперт.
Подводя итоги всему сказанному, можно отметить, что рынок коммерческой недвижимости в общем и целом оказался заметно устойчивее, чем многими прогнозировалось в 2014 году, когда кризисные тенденции начали активно набирать обороты.
Сегодня уже практически никто из операторов рынка не берется за прогнозы на недавно популярные темы о дне кризиса, календарных точках его цикла и т. д.
Большинство экспертов не ждет, что в 2016 году ситуация заметно улучшится, но при этом уходить с рынка никто не планирует. Работать в новой реальности, которая недавно так всех пугала, оказывается, все-таки можно.
