Как недавно сообщил глава Минстроя Михаил Мень, срок бесплатной приватизации жилья для россиян очередной раз будет продлен на год – до 1 марта 2017 года. Одновременно должен быть пролонгирован обратный процесс – деприватизации или возврата жилища государству.
Разберемся, в каких случаях отказ от недвижимости имеет смысл и как воплотить намерение в жизнь.
Надежды и фобии
Психологи и социологи уверяют, что граждане нашей страны, в отличие от жителей Западной Европы, относятся к собственной недвижимости как к сверхценности. Специалисты видят в этом механизм компенсации последствий советского прошлого, которое практически начисто лишило человека права на частную собственность. Свой дом или квартира ассоциируются в сознании современного россиянина с устойчивостью бытия. Потому трудно представить, что кто-то по доброй воле откажется от ощущения укорененности и захочет вернуть бесплатно доставшиеся «метры» назад государству. Тем не менее, такие случаи есть.
Самый распространенный пример – деприватизация квартир в аварийных или ветхих домах, особенно если город запускает масштабную программу по их сносу. Дело в том, что собственник в порядке компенсации получит новое жилье, равное по размеру снесенной квартире, либо – денежную компенсацию за нее. А квартиросъемщики, проживающие в доме по социальному найму, получают новую жилплощадь, исходя из норматива 18 кв. м на каждого проживающего, который прописан на этой площади. Если квартира маленькая, а семья большая, то появляется реальная возможность улучшить жилищные условия. Правда, переезжать придется туда, куда укажет собственник, в Петербурге – городская администрация. Как правило, дома для соцнайма расположены на выселках.
Еще одна часто упоминаемая причина расставания с приватизированной недвижимостью – фобии, как правило, присущие одиноким пожилым людям. К деприватизации их может подтолкнуть страх оказаться жертвой мошенников или «черных риэлторов». Либо опасение, что не хватит сил и денег на ремонт жилища, которое может прийти в негодное состояние (например, из-за пожара, затопления, да и просто ветхости). В квартирах, сдающихся в соцнаем, ремонт должен проводиться за счет собственника. Правда, придется подождать, когда у последнего будут деньги на выполнение своих обязательств.
Вернуть для экономии
Возвратить жилье государству можно также по соображениям экономического характера. Во-первых, «социальный» жилец не платит отчисления в фонд капитального ремонта. На данный момент это не запредельные суммы: в Петербурге максимальный тариф начисляется для обитателей домов дореволюционной постройки – 3 руб. с 1 кв. м в месяц. Но это не предел. По действующему законодательству, власти регионов сами устанавливают ставку. Потому в Ленобласти она составляет 5,55 руб. с «квадрата», а в Москве – 15 руб. Практически нет сомнений, что в ближайшие годы размер взносов будет расти как на федеральном, так и на региональном уровнях.
Во-вторых, наниматель платит за содержание и ремонт общего имущества дома по установленным муниципалитетом или регионом нормативам. Все, что сверх указанных платежей, должно покрываться за счет соответствующего бюджета. Как правило, сверхнормативные поборы случаются в домах в престижных районах города, управляемых активными ТСЖ, которые периодически предлагают собственникам квартир сброситься для облагораживания места проживания.
В-третьих, на горизонте замаячил призрак налога на недвижимость, который с этого года в Санкт-Петербурге будет начисляться по-новому – с кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости. Поэтапно, в течение четырех лет налоги возрастут до максимума. Особенно сильно новый порядок ударит по кошельку владельцев дорогого жилья, а также вполне обычных горожан, проживающих в центральных районах города. По нашим подсчетам, если в 2015 году владельцы квартир в домах старого фонда в районе «золотого треугольника» заплатили в среднем по 2,5 тыс. руб. налога на недвижимость, то в 2020 году усредненная сумма вырастет до 8 тысяч.
Таким образом, представить себе человека, решившего по доброй воле расстаться с собственными квадратными метрами, сложно, но можно. Это может быть одинокий, не имеющий наследников пенсионер, крепко привязанный к своему дому и двору. Или мало зарабатывающий бездетный человек, твердо намеренный прожить всю жизнь в одном месте. Либо, как говорилось выше, большая семья, рассчитывающая на помощь государства в решении квартирного вопроса.
Алгоритм действий
Решившись на деприватизацию, прежде всего, следует разобраться: удастся ли вернуть государству ваше жилье? Как выяснилось, далеко не от каждой квартиры получится отказаться.
Прежде всего, передаваемое на баланс муниципалитету или городу жилье должно быть единственным местом проживания собственников. Кроме того, оно обязано иметь соответствующую историю, а именно – перейти собственникам в прежние годы в процессе бесплатной приватизации. Ни купленные, ни подаренные, ни полученные по наследству или договору ренты квадратные метры деприватизировать не удастся.
Процесс возврата «квадратов» государству невозможно запустить, если собственники являются членами ЖСК. Не подлежит деприватизации также жилье, на котором есть обременение. Например, скопились долги по оплате ЖКХ, квартира находится под арестом, в залоге у кредитной организации.
Осложнит решение вопроса наличие лиц, зарегистрированных на жилплощади после приватизации, а также – несовершеннолетних детей и недееспособных граждан. В первом случае квартиру сначала придется юридически очистить от «посторонних», иначе говоря, снять их с регистрационного учета, обратившись в паспортный стол. Во втором – обратиться за разрешением на проведение операции с недвижимостью в органы опеки.
Если препятствий нет, то следует собрать необходимые документы (см. справку), после чего отнести бумаги в районные отделения «Горжилбмена» (для жителей Ленобласти – в администрацию муниципального образования).
Рассмотрение вопроса занимает 30 дней. После чего между гражданином – заявителем и уполномоченным органом подписывается договор о передаче объекта недвижимости в муниципальную или государственную собственность. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре, один из экземпляров документа остается у бывшего собственника квартиры.
Наконец, последний этап – заключение договора о соцнайме, который должен быть подписан в течение 15 дней между наймодателем (муниципалитетом или городом) и нанимателем (гражданином).
Важно помнить: деприватизация обратной силы не имеет. Отказавшийся от собственной площади гражданин навсегда теряет право на повторную бесплатную приватизацию. С этого момента он не может продавать, дарить, завещать квартиру, сдавать ее в аренду без разрешения собственника. Может только обменять на неприватизированное жилье.
