Каковы шансы пережить кризис у новых коттеджных поселков? О раскладах на рынке загородной недвижимости мы беседуем с аналитиком Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Дмитрием Сперанским.
– Дмитрий, ты уже подвел итоги 2015 года? Как его пережили коттеджные поселки?
– Весь 2015 год был непростым для девелоперов, но под конец года негативные тенденции усилились. Спад выражался и в количестве сделок, и, что мне кажется важнее, в их качестве. Граждане приобретали все более дешевые участки, а готовых домов покупали все меньше. В общей сложности по сравнению с 2014 годом продажи домов и участков с подрядом упали очень существенно (см. справку. – БН).
– Итак, продажи падают. А новые проекты на рынок выходят?
– Надо заметить, немало: за прошлый год прибыло 83 проекта.
– Может быть, все не так печально?
– Вот что показательно: опытные девелоперы, что называется, со стажем, громких премьер не устраивали. Выведенные ими проекты можно по пальцам пересчитать. В основном мы имеем стартапы от новичков, до сих пор в загородном девелопменте не засвеченных. Сравнивая параметры, увидим, что четверть этих самых новых проектов уже сейчас можно назвать проблемными.
– Можно обозначить параметры сомнительного проекта?
– Как правило, этот проект выводится юридическим лицом или человеком, который по случаю приобрел за бесценок пять-десять гектаров земли, нарезал на участки, объявил себя девелопером, начал продавать. У него может быть компаньон, который клепает домики… Но дело здесь не в параметрах. В недавнем прошлом такой подход дал немало успешных проектов. Сейчас ситуация стала другой: мало хорошо или дешево строить, надо еще уметь эффективно продвигать и продавать. Нужна целая команда профессионалов, чтобы не потонуть. Суди сам: в течение прошлого года заявлено без малого пятьсот проектов, из них более или менее стабильно рекламировались в печатных и электронных СМИ только 90. Как потенциальные покупатели могут узнать об оставшихся проектах – большой вопрос. Если девелопер не вкладывает деньги в рекламу, значит, он сам не уверен, что на его продукт найдется желающий.
– Ты уже не первый год занимаешься мониторингом коттеджных поселков. Сколько их всего?
– В ходе мониторинга мы насчитали 474 коттеджных поселка, находящихся в фазе продажи (не считая 163, в которых продажи приостановлены), и за их судьбой следим по доступным источникам. А в обмене данными о сделках участвуют 115 поселков. Это только четверть большого рыночного сегмента, которая тем не менее позволяет делать выводы о целом.
– Насколько я понимаю, суть обмена сводится к тому, что компания, предоставившая данные о том, какие дома и участки проданы и по какой цене, получает взамен сводную статистику…
– Объясню упрощенно. У тебя имеется 50% информации, и у меня столько же. Мы обменялись данными. В результате каждый получил 100%. Все просто. Как это началось? Анализ предложения на городском и загородном рынке жилья ведут многие аналитики. Мы же, пригласив петербургских девелоперов-загородников участвовать в информационном обмене, исходили из того, что мониторинг предложения – это всегда анализ того, что не продано. В то же время данные о трех реализованных объектах имеют гораздо большую ценность, чем, к примеру, информация о пятидесяти, зависших в каталогах.
Идея, в принципе, не нова, но реализовать ее оказалось не так просто. Девелоперы поначалу боялись делиться закрытой информацией. И все же, поскольку у нас были хорошие отношения со многими компаниями, на наше счастье, удалось найти девять, которые отважились попробовать новую схему взаимодействия. И выяснилось, что говорить о сделках – это не страшно. Многие начали давать сведения о продажах в открытые источники.
– Как вы проверяете достоверность данных?
– С коттеджными поселками все проще, чем со вторичными продажами. Здесь темп продаж скрыть невозможно. Обманывать можно, но недолго. Предположим, проект стартовал в 2014 году. В нем предлагается 20 лотов. На сегодня 10 лотов осталось. Средний темп продаж понятен. Вопрос только в том, в мае пришли покупатели или в октябре. Приписать себе одну сделку – никакой выгоды. А если преувеличить в три раза, коллеги сразу поймут, что ты за год продал больше лотов, чем было в проекте, и все еще не закрыл продажи. К тому же высокие продажи привлекают внимание. Другие решат приехать на место, посмотреть, в чем секрет успеха. И здесь они уже своими глазами увидят темпы освоения территории.
Честный обмен позволяет заметить те или иные моменты на несколько месяцев раньше, чем при анализе по открытым источникам.
– Какие тенденции, начиная с 2009 года, кажутся тебе наиболее показательными?
– Когда мы начинали мониторинг, количество коттеджей и участков без подряда на рынке было примерно одинаковым. Потом доля незастроенных участков в общем объеме предложения стала бодро расти. В прошлом году на участки без подряда пришлось больше 81% сделок.
Есть еще один интересный сюжет. Осенью 2010 года средняя цена «квадрата» в таунхаусе составляла 92 тыс. руб. Сейчас, по последним данным, – 28 тыс. руб.
– Ничего себе – падение в три с лишним раза за пятилетку… О чем это говорит?
– Принципиально поменялось представление о том, что это за формат. Раньше всем казалось, что это респектабельное жилье в предместьях, сейчас оно воспринимается как малобюджетное и демократичное. В 2011 году продажи таунхаусов резко выросли, их рассматривали как альтернативу городским квартирам. Но прошло еще полтора года – и таунхаусы оказались вытеснены с рынка компактными квартирами традиционных планировок в загородной малоэтажке. Жить в них, как выяснилось, удобнее, чем в двухэтажной 30-метровой секции (а были и такие), где существенная часть площади съедена лестницей.
Вот еще одна важная, на мой взгляд, тенденция. Раньше землю часто покупали с инвестиционными либо спекулятивными мотивациями: купил – построил – продал либо купил – придержал – продал. Сейчас с такими целями совершаются единичные покупки.
– Кто сегодня среднестатистический покупатель участка в коттеджном поселке?
– Чаще всего землю приобретают, когда какую-то недвижимость купить нужно, но ни на что другое денег не набрать. Тогда как года два назад покупали – и сразу начинали строить! Сейчас землю приобретают, чтобы пристроить обесценивающиеся деньги, с тем чтобы через три-пять лет, когда финансовая ситуация позволит, начать освоение.
– Насколько я знаю, раньше для застройщиков такие покупатели были кошмарным сном: они не участвуют в развитии проекта, не платят за обслуживание, а их участки зарастают бурьяном…
– Все верно. Однако сегодня застройщики рады и таким клиентам.
– Но если мне действительно нужен участок, имеет смысл подождать? Ведь скоро землю можно будет купить дешевле?
– Ошибаешься. Цена земли в востребованных поселках не снижается. Только растет. Дешевеет то, что никому не нужно. А это как раз участки, которые ты вряд ли захочешь приобрести и через год. Снижение средней цены покупки означает не то, что хорошие участки застройщики теперь предлагают дешевле, а то, что люди могут позволить себе все менее качественные земли.
– На что обращать внимание, чтобы не купить неликвид?
– Обязательно консультируйся с юристами. По крайней мере, это снизит вероятность столкнуться с непорядочными контрагентами. Но это на поверхности. Есть не столь очевидная проблема – девелоперы, заблудившиеся в реалиях рынка. Здесь на первый план выходят скрытые риски, которые юристы оценить не могут. Вероятность получить не то, что обещано изначально, и за другие деньги, как ни печально, весьма высока. Ты всегда рискуешь, вкладывая деньги в проект на ранней стадии – когда в массиве нет ни электричества, ни дорог. Это понятно. Но и купив участок с «инженеркой», можно столкнуться с проблемами. Предположим, девелопер поселка на сто домов рассчитывает платежи за дороги, коммуникации и охрану, предполагая, что их оплатят все участники. А если из ста участков проданы лишь двадцать, а потом продажи остановились? Не потому, что участки нехорошие или девелопер плохой, а просто неподалеку продают такую же землю, только дешевле. Как быть? При таком количестве жильцов эксплуатационные расходы и инфраструктурные платежи увеличиваются в разы. Поэтому очень важный параметр для покупателя (разумеется, если юридическая сторона в порядке) – темпы продаж проекта.
– Есть сегодня в сегменте коттеджных поселков успешные проекты?
– Разумеется, они всегда будут. И обязательно будут девелоперы-новички, которые вырастут в большие серьезные компании. Вот только бы понять, кто именно...
К сожалению, я вижу, что и в среде опытных девелоперов сегодня царит уныние и усталость. Нет ярких проектов, интересных акций, громких заявлений. Все делается по накатанной, без энтузиазма. Сейчас время распродаж старых коллекций и ликвидации остатков. При этом некоторые подвисшие объекты в коттеджных поселках могут распродаваться и ниже себестоимости. Например, чтобы рассчитаться с кредиторами.
– Будут ли снижаться цены?
– Такого, чтобы все девелоперы строем начали снижать цены, – никогда не было и не будет. Законы рынка: дешевеет то, что никому не надо. Все, что покупателю интересно, дорожает. Если проект растет в цене, это сегодня весьма неплохой признак – значит, объекты разбирают, и они пока недооценены. Хотя, конечно, есть примеры, когда застройщики поднимают цену в отсутствие продаж…
– Вернемся к прогнозам. Как мы уже говорили, 2015 год был сложным…
– Вчерашние проблемы копятся, поэтому 2016 год простым точно не будет. Я предполагаю, что уже в первом полугодии нас ждет и заморозка нескольких крупных проектов, и банкротство компаний.
– Может быть, ты назовешь тех, кто на подходе?
– Могу. Но в частном разговоре. Ходить по судам желания нет. Просто скажу, что сегодня есть девелоперские структуры, которым не суждено пережить 2016 год.
– Могут ли обитатели «лежащего на боку» поселка взять инициативу в свои руки? Например, появится харизматичный председатель ДНП…
– На мой взгляд, такие сюжеты – скорее исключение, чем правило. Ты когда-нибудь собирал деньги, например, на домофон в подъезде? Это непросто: среди соседей всегда находится немало таких персонажей, кто по тем или иным причинам не готов участвовать. С дорогами, коммуникациями, организацией охраны массива все так же, только суммы несоизмеримо больше.
К тому же не забывай, что ситуации, когда «харизматики» начинают строить островки благополучия, притесняя менее успешных соседей, – это уже, как правило, серьезные конфликты.
