С 1 января, согласно ФЗ № 391, все сделки, при которых идет отчуждение долей в праве собственности недвижимого имущества, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это могут быть доли в квартире, коммерческой недвижимости или земельном участке.
Построй свою любовь
«Ужесточение правил оформления применяется в отношении сделок, совершенных после 29.12.2015 года. Обращаю внимание, что, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение этого требования влечет признание такой сделки недействительной», – предостерегает замруководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Сергей Никитин.
Исключением является только дарение доли, поскольку обязательно удостоверяется лишь возмездное отчуждение. То есть, продажа либо мена.
Внедряемый ФЗ № 391 новый порядок, по мнению представителей Федеральной нотариальной палаты (ФНП), бьет по квартирному рейдерству. «В результате наследования, разводов или иных событий образующаяся долевая собственность на жилье дробится на так называемые микродоли, которые невозможно выделить в натуральном виде, – говорится в комментариях ФНП к новому закону. – Отсутствием регулирования в обороте этих микродолей и пользовались квартирные рейдеры».
То есть рейдеры действуют по стандартной схеме. Выкупают долю, а потом выживают хозяев.
Теперь, по словам начальника законодательно-методического отдела ФНП Александра Сагина, при заключении сделки купли-продажи доли в квартире нотариус прежде всего проверит, предоставлялась ли возможность другим собственникам воспользоваться преимущественным правом покупки.
Третьим лицам доля будет продана, если остальные собственники от приобретения откажутся, и документы, подтверждающие это, будут предоставлены нотариусу. Нотариус удостоверится, что сделка совершается добровольно и полностью соответствует закону, а также разъяснит сторонам все ее подробности.
Кстати, если собственник продает долю кому-то из других собственников, уведомления остальных соседей не требуется.
Пусть говорят
Впрочем, и ранее продавцы жилья были обязаны уведомить всех сособственников объекта о предстоящей продаже. При этом сособственник также имел преимущественное право выкупа доли по той же цене и на тех же условиях, которые будут затем предложены посторонним лицам.
При этом непредупрежденные сособственники и ранее были вправе подать заявление в суд о переводе на них прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев с момента сделки. И суд традиционно принимал решение в их пользу.
«Важным моментом изменения законодательства является то, что за последствия заключенной сделки нотариус отвечает не только репутацией, но и деньгами. В случае, если по вине нотариуса будет допущена ошибка, в результате которой граждане понесут ущерб, нотариус возместит его», – добавляет Александр Сагин.
Правда, вопрос с компенсацией нотариусом ущерба не так прост, как кажется на первый взгляд.
Напомним, в минувшем году ФНП приступил к формированию Компенсационного фонда, объем которого составит 500 млн рублей. Но действовать он пока не начал. А значит – в настоящее время компенсация возможна в рамках страхования профессиональной ответственности или из собственных средств провинившегося нотариуса. И добровольно на такую выплату пойдет не каждый специалист. Судиться же с профессиональным юристом – дело непростое.
Поэтому ожидать, что обязательный нотариат гарантированно защитит всех россиян от рейдерства, не стоит. Это понимают и в ФНП и называют ФЗ № 391 лишь «первым шагом к решению проблем долевой собственности на недвижимость».
Большая разница
Как пояснил БН президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, юридическая практика в отношении долей отличается в разных регионах.
Так в Петербурге граждане являются собственниками именно долей в квартире, а не квадратных метров.
Впоследствии, отчуждая свою долю, они получают не конкретную комнату, а долю в праве. Хотя, конечно, при последующей сделке в документах уже можно указать, что отчуждается такая-то доля, а в пользование переходит такая-то комната. С уточнением площади и прочих других характеристик объекта.
Например, когда приватизировались коммунальные квартиры, вместе с долями в пользование передавались и конкретные комнаты. А места общего пользования оставались в совместном пользовании.
Между тем, в Москве и ряде других регионов объектом собственности является не доля, а сама комната. И когда идет отчуждение комнаты, обязанность нотариального удостоверения не возникает. «И, что более важно, не требуется отказ сособственников от права преимущественной покупки. Ведь они – владельцы самостоятельных объектов недвижимости. При этом местами общего пользования также пользуются совместно», – уточняет Петр Герасименко.
Слабое звено
Если сособственниками являются соседи, находящиеся в прохладных отношениях, одна сторона может пытаться не позволить другой провести продажу. Например, продать долю решил фактически проживающий по другому адресу гражданин. Вторую сторону, привыкшую самостоятельно пользоваться всей территорией квартиры, такое развитие событий вряд ли обрадует.
Поэтому продавцы часто сталкиваются с попытками сорвать сделку. Так, другие жильцы могут элементарно не подписывать отказ от покупки. Или вообще уехать в неизвестном направлении.
Здесь важно уточнить, что право преимущественной покупки доли в квартире де-юре не является разрешением на продажу. А предложение преимущественной покупки носит уведомительный характер.
«Если сособственник уклоняется от подписания отказа или скрывается, нотариус направляет заказное письмо по адресу, который известен продавцу. Или который присутствует среди предоставленных нотариусу документов, – поясняет Петр Герасименко. – Через месяц плюс несколько дней на работу почты, несмотря на молчание сособственника, сделку можно регистрировать».
Для нотариального удостоверения не будет иметь значения вариант, когда письмо возвращается нераспечатанным. Все равно считается, что сособственник «уведомлен надлежащим образом».
Добавим, что ранее регистрационный орган мог не принять документы по такой сделке, найдя нарушения утвержденного законом порядка продажи. «Теперь Росреестр принимать от нотариуса документы обязан, – говорит президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. – И не вправе проводить правовую и техническую экспертизу. На практике же могу отметить, что шероховатости в вопросе еще есть, но Росреестр к удостоверенным нотариусами сделкам стал относиться намного лояльней».
Битва экстрасенсов
Если кому-то принадлежит небольшая доля в квартире, теоретически ее в судебном порядке можно признать малозначительной. Тогда такую долю можно будет выкупить принудительно, если у ее собственника это не последнее жилье.
«Незначительная доля в квартире составляет менее 25% от общей площади квартиры, но не может быть выделена в изолированную комнату, доля в квартире должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты, – подсказывают юристы портала Kvartirnaya-dolya.ru. – К примеру, 1/4 доли в однокомнатной квартире – еще значительная. Но уже 1/5 доли, в той же однокомнатной квартире, является незначительной».
Правда, суды принимают подобные решения не часто. «Дела о принудительном выкупе незначительной доли считаются одними из самых трудных и непредсказуемых в юридической практике, – констатирует известный московский адвокат Олег Сухов. – Положение осложняется еще и тем, что по данному вопросу существует серьезное противоречие в позициях Верховного и Конституционного Судов России. В результате в нашей стране пока отсутствует единообразная судебная практика по принудительному выкупу доли».
В общем, сделки с долями являются достаточно проблемными. И сегодня на рынке недвижимости используются три обходных схемы оформления сделок с долями. Это договор дарения всей доли; договор дарения микродоли с последующим заключением договора купли-продажи остатка доли и залоговая схема (заключается договор займа, по которому продавец получает желаемую сумму, а взамен отдает долю в залог).
Впрочем, работа по обходным схемам приводит к новым рискам – суд может признать подобную сделку недействительной.
