Всем известно, что монолитные дома бывают разными. В практике квартирного рынка их делят на две большие категории – монолитно-кирпичные и монолитно-панельные.
Конструктивные особенности
На деле все обстоит чуть сложнее: в качестве ограждающих конструкций при строительстве могли использоваться и стандартные железобетонные панели, и облегченные сэндвичи, и газобетонные блоки. Но о проблемных местах наружных стен скажем позже.
Второй важный момент – конструктивный тип каркаса здания. В самых демократичных домах внутренние стены и перегородки – из монолитного железобетона. Это самый сложный вариант: здесь и перепланировки невозможны, и звукоизоляция оставляет желать лучшего. Причем, как показывает практика, стены (особенно в постройках прошлого десятилетия) бывают сильно «горбатыми».
Здания комфорт-класса и выше, как правило, имеют монолитно-каркасную конструкцию – с опорными колоннами. Перегородки здесь могут быть, к примеру, из гипсокартона, газобетонных блоков, пазогребневых плит. Зачастую новоселы получали квартиры с неоштукатуренными стенами и без перегородок: вопросы отделки строители оставляли на откуп первичным приобретателям, которые старались, кто во что горазд. Поэтому дефекты и недоделки могут быть самыми разными.
Восстанавливаем геометрию
Самый распространенный дефект монолитстроя – кривые стены. Несмотря на то, что допустимые СНиП отклонения опалубок при монтаже исчисляются миллиметрами, в реальной жизни все бывает иначе. Порой отделочники, которых приглашают поработать в относительно свежие дома, видят пузыри на потолках, а также стены, отклонение которых от вертикали доходит до 6-8 см. В панельных домах прежних лет такое встречается редко, в монолитах, особенно ранних, – сплошь и рядом.
Разумеется, новосел, принимая квартиру от застройщика, должен требовать устранения таких недоделок. Но случается, что проглядели: долго ждали новоселья, оно откладывалось, а когда получили квартиру, на радостях стало не до того. Понятное дело, что за давностью лет привлечь строителей к ответу не получится.
Нужно ли восстанавливать геометрию помещения при ремонте? Отделочники, конечно, ответят на данный вопрос утвердительно: для них это фронт работ. На самом деле, здесь все зависит от ваших возможностей и требований. Поэтому действуйте избирательно, руководствуясь предполагаемой расстановкой мебели. В обязательном порядке придется выравнивать стены, на которых имеются дверные проемы, а также те, которые предполагается облицовывать плиткой.
Если стены гуляют
Еще одна проблема любых новых домов – осадка основания. Конечно, в отличие от старого панельного или кирпичного здания, которое может подсаживаться долгие годы, в монолитах она незначительна и равномерна. Но сбрасывать ее со счетов не следует.
Внутренние углы в современных домах особых проблем обычно не доставляют, но совсем другое дело – стыки и углы, примыкающие к наружным стенам. Как показывает практика, в некоторых домах, особенно в типовых панельках с монолитным каркасом (которые строили примерно до 2006 года), они могут гулять до бесконечности. Особенно – если они отягощены лоджиями и балконами. Углы здесь могут раскрываться постоянно.
Наружные стены монолитно-кирпичных домов, в особенности, если кладочные работы производились с нарушениями, также порой потрескивают годами. Чтобы навсегда исключить появление трещин в углах, примыкающих к наружным стенам, необходимо использовать пластичные шпаклевки и штукатурки.
Более радикальный вариант, если речь о гуляющей тонкостенной наружной панели в доме эконом-класса, – закрыть проблемную стену гипсокартонной обшивкой на каркасе с прослойкой утеплителя на основе базальтовой ваты. В этом случае можно будет поставить широкий подоконник и спрятать в нише радиатор отопления.
Освежить атмосферу
В отличие от продуваемых всеми ветрами хрущевок с дышащими межпанельными стыками и жарящими воздух батареями, все современные дома строились с соблюдением ужесточившихся в нашем веке норм энергосбережения. Наружное стеновое ограждение в них герметично: оно являет собой слоеный пирог с утепляющими прослойками из базальтовых ват или пенополистирола и герметично закрывающимися окнами.
Но зачастую жертвой энергосбережения становится комфортный воздухообмен в жилых помещениях. Нередко случается, что легкий аромат штукатурки, новой мебели и обойного клея, радующий новосела, через несколько лет эксплуатации сменяется стойким запахом сырости и плесени. Герметичная квартира, подогреваемая теплыми полами с непродуманной вентиляцией – идеальная среда для развития плесневых грибков.
Верный признак того, что с вентиляцией что-то не так – постоянное появление конденсата на оконных стеклах в кухне. Стало быть, во-первых, нам придется проверить, как работает вытяжка на кухне и в санузлах (если она неэффективна – требуем, чтобы представители обслуживающей организации прочистили вентканалы).
Во-вторых, если планируется замена оконных блоков на новые, заказывайте новые рамы со встроенным клапаном приточной вентиляции. Если окна менять не предполагается, имеет смысл подумать об установке клапана, встраиваемого в наружную стену.
Если из окон дует
Современные дома, как правило, укомплектованы стеклопакетами в металлопластиковых рамах – и это хорошо. Но устанавливают оконные блоки на той стадии строительных работ, когда дом подсыхает и гуляет. Следствие строительных авралов прежних лет – рамы, установленные с перекосами, а также щели и заклинивание створок из-за их деформации.
Если щели невелики, можно попробовать отрегулировать механизмы открывания-закрывания окон. Однако они позволяют компенсировать лишь незначительные перекосы (до 2-3 мм). Криво установленные или деформированные рамы не лечатся: скорее всего, их придется заменить.
Коммуникации: помните о технике безопасности
Трубы и электропроводку в относительно свежем доме менять, скорее всего, не придется. Но если изначально новая квартира по минимуму укомплектована электроустановочными изделиями, вы, вероятно, захотите перенести некоторые выключатели и установить дополнительные розетки – в соответствии с планируемой расстановкой мебели.
Впрочем, вопросы техники безопасности придется оставить за рамками публикации, и вот по какой причине. Крайне желательно, чтобы электромонтажные работы производились профессионалами и с применением профессионального оборудования. Потому что вероятность убить об монолитные стены перфоратор, предназначенный для бытовой эксплуатации, – значительно выше среднего.
Поправить планировку
В свое время монолитстрой открыл перед новоселами широкую свободу выбора планировочных решений на стадии строительства. Некоторые первичные покупатели ей воспользовались, сделав планировку под себя. Что делать, если в процессе ремонта вы намерены поправить конфигурацию помещений?
В первую очередь подчеркнем, что перепланировки требуют согласований. Поэтому помните о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке. Например, вам не разрешат сделать жилую комнату без окон, провести отопление в застекленную лоджию, демонтировать вентиляционные каналы, перенести стояки труб водопровода, канализации и газоснабжения, расположить кухню или санузел так, чтобы они заехали на жилые комнаты соседей снизу.
Если вы хотите только изменить границы между жилыми комнатами, перепланировку, скорее всего, узаконят без вопросов. Но здесь придется учитывать – из чего сделаны стены. Например, перегородки из пазогребневых блоков, расположенные с вашей точки зрения не на месте, разобрать можно без проблем. С несущими монолитными стенами – сложнее. Прямых законодательных запретов на переделку несущих конструкций нет, но такая модернизация потребует дополнительных экспертиз и согласований, причем как показывает практика – далеко не всегда с желаемым результатом.
