Переждать кризис, просто сократив расходы, не получится. Риэлторам придется адаптироваться к новым реалиям, считает вице-президент Российской Гильдии Риэлторов Константин Апрелев.
– Константин Николаевич, что сегодня происходит со спросом и ценами на рынке жилья. Они падают?
– Снижение, разумеется, идет. В Москве эта тенденция четко проявилась уже с апреля ушедшего года. Почему она сохраняется – понятно. Доходы населения продолжают сокращаться – в номинальном и реальном выражении, в рублях, и, тем более, – в валютных эквивалентах. Рабочие места люди продолжают терять, стоимость кредитов для населения не снизилась. Банки ужесточают требования, да и сами потенциальные заемщики перед угрозой финансовой нестабильности и снижения доходов теперь чаще отказываются от долгосрочных планов. Наконец, на днях стало известно, что российское правительство может не продлить программу субсидирования ипотечных ставок для приобретения жилья на первичном рынке. По всем этим причинам не затеплилась надежда в наступившем году на улучшения, а, следовательно, и не приходится ждать, что ситуация радикально изменится.
– Как себя на этом фоне чувствует столичный рынок жилья? Начнем с количества сделок…
– Итоговых данных Росреестра я пока не видел. Но количество ипотечных сделок, скорее всего, сократится на треть. Соответственно, если брать все сегменты рынка жилья и учесть, что прошлой весной все-таки наблюдалось оживление, по сравнению с 2014 годом, я ожидаю, что расчетная среднегодовая покупательская активность также снизится на 20-30%. Общие тенденции – переориентация значительной части спроса в сегменте эконом-класса на первичный рынок, а также перемещение активности покупателей из Москвы в Московскую область. Это не тенденции сегодняшнего дня, им уже лет пять. Но в последний год они усилились.
– Насколько цены упали за год?
– Статистика цен предложений показывает картину почти стабильную. То, о чем мы с вами говорили год назад, подтвердилось. Снижение цены «квадрата» на вторичном рынке за год составило около 4%. Если сравнивать не с позапрошлым декабрем, а с прошлогодним весенним пиком – то 6-8% (с апреля по декабрь). Сейчас я говорю о наших данных (АН «САВВА»). Но в московском регионе более двадцати аналитиков, которые ведут мониторинг цен на рынке жилья. Их оценки, конечно, расходятся в деталях, но несущественно. Другое дело, что все оперируют ценами предложений. В реальности недвижимость дешевеет. Во-первых, мы все-таки говорим о рублевых ценах, не учитывая при этом инфляционную составляющую (ее влияние, на мой взгляд, недооценено). Во-вторых, нарастает скрытое снижение цен – в виде скидок в ходе торгов. В некоторых локальных сегментах они весьма ощутимы.
– Вы сказали о нарастающих дисконтах при продаже вторичного жилья. На какие скидки от цен предложения сегодня могут рассчитывать покупатели?
– По моим ощущениям, в сегменте жилья эконом-класса снижение цены в ходе торгов составляет 5-8% от цен предложения. В элитном – диапазон уступок в пределах 30-35%. Хуже всего чувствует себя рынок загородной недвижимости – здесь возможно двукратное снижение и даже больше.
– В сухом остатке: покупательская способность населения падает, кредит получить трудно. Чем живут риэлторы? Встречными покупками?
– Альтернативных сделок (в Петербурге их называют встречными. – БН) на московском рынке всегда было много. Но в периоды относительного финансового благополучия и роста цен все-таки меньше 60%. В моменты стагнации спроса уже 80% выстраивались в цепочки. Такие сделки требуют хотя бы относительной ценовой стабильности, а сейчас именно такая ситуация. Если цены растут или падают больше, чем на 1-2% в месяц, альтернативных сделок становится меньше.
– Как себя чувствуют региональные рынки жилья?
– По-разному. Насколько мне известно, в большинстве российских городов снижение спроса и цен все-таки более выраженное, чем в Москве и Петербурге. Причем в регионах с диверсифицированной экономикой, в меньшей степени зависимых от макроэкономических коллизий, ситуация более благополучна. Аграрные территории чувствуют себя комфортнее сырьевых. Территории, специализирующиеся на металлургии, живут лучше тех, что специализируются на углеводородах. Эта картина отличается от кризисов 1998 и 2008 годов, когда цены и спрос резко «упали-отжались». Обвала (а в моем понимании это десятки процентов) как такового нигде нет. Рынок жилья – это не рынок акций, и поведение его участников куда более консервативно. Снижение есть и будет продолжаться – к этому надо готовиться.
– Ваши прогнозы на год. Что может поменять сегодняшний тренд?
– Два разнонаправленных и взаимоисключающих фактора – гиперинфляция либо реальное оживление экономики. В текущем году на подъем вряд ли можно рассчитывать. Но и гиперинфляционный сценарий, на мой взгляд, не столь вероятен. Разрыв между ценами предложения и ценами сделок растет. Поэтому я предполагаю, что их реальное снижение по итогам 2016 года составит 6-10%.
– Какие антикризисные рецепты вы бы дали продавцам и покупателям недвижимости?
– Общие для всех правила: замораживать средства нежелательно, а если и иметь недвижимость, то такую, которая может генерировать доход. В связи с этим сегодня я не рекомендовал бы покупать квартиры в новостройках на стадии котлована, какими бы привлекательными ни казались ценовые предложения застройщиков. В условиях падающего спроса вероятность выигрыша крайне низка. Получается, что мы просто беспроцентно кредитуем застройщика. Риск не получить ничего, здесь, конечно, не всегда велик (хотя сбрасывать его со счета нельзя – он присутствует). Вероятность затягивания стройки в наше время близка уже к ста процентам. Таким образом, на первичном рынке имеет смысл обращать внимание только на объекты в максимальной степени готовности.
– Какую тактику вы бы порекомендовали тем собственникам и потенциальным продавцам, которые собираются выходить на вторичный рынок жилья? Здесь все-таки можно заработать?
– Время относительно стабильных цен – это худой мир, который лучше доброй ссоры. То есть, лучшее время для альтернативных сделок – именно сейчас, а не в моменты, когда ежемесячные изменения в ту или другую сторону превышают 1-2%. Если вы владеете недвижимостью, а у вас нет необходимости любой ценой получить деньги, то торопиться продавать ее не нужно – благоприятный момент упущен. Если у вас несколько объектов недвижимости, например, не самые ликвидные наследственные квартиры, которые вы не используете, или готовы сдавать в аренду, имеет смысл произвести ревизию. Кризис – удачное время, чтобы избавиться от неэффективных активов в пользу перспективных. Но здесь придется поработать: к приобретению альтернатив нужно подходить разумно и ответственно, оценивая вероятность снижения или роста их ликвидности. Зоны перспективного спроса есть и в Москве, и в других регионах.
– Какие, например?
– В столице это, в первую очередь, квартиры в пешеходной доступности от станций метро, в получасе езды от центра (то есть, не больше, чем в трех-четырех остановках от Кольцевой линии метрополитена), или построенные в новых перспективных районах, к которым идет метро. То есть, такие объекты, которые сохраняют ликвидность на рынке аренды и при продаже. Но опять-таки здесь не может быть общих рецептов.
– Чем в новых реалиях предполагают кормиться риэлторы?
– Однозначного ответа на этот вопрос нет, его надо задавать руководителям и собственникам бизнеса – каждому в отдельности. Процессы здесь разнонаправленные. Некоторые даже открывают новые офисы. В прошлом году это были компании, специализирующиеся на продаже квартир от застройщиков. Правда, с осени падение продаж в этом сегменте привело к тому, что они уже чувствовали себя не столь уверенно. До этого потери несли те, кто делал ставку на вторичный рынок. Словом, вектор постоянно меняется и заставляет быть гибким.
К примеру, раньше для агента, специализирующегося на аренде, выход на большой квартирный рынок воспринимался ступенью профессионального развития. Сегодня я знаю профессионалов, которые наоборот уходят в аренду. В любом случае квалифицированные специалисты-продавцы расширяют сферу деятельности, осваивают новые сегменты: та же аренда, недвижимость ближайшего Подмосковья или продажа апартаментов. Главная проблема риэлторского бизнеса – его непрозрачность. В сложившихся условиях агенты будут принимать решения, которые, в первую очередь, способствуют их собственному выживанию и сохранению доходов. Но часто интересы компаний и агентов расходятся и, как это ни печально, новый виток недобросовестного отношения агентов к своим компаниям неизбежен. В свою очередь, компаниям сохранять тонус на протяженном отрезке времени, когда идет ухудшение ситуации, будет еще сложнее, чем в кризис 2008 года. Тогда его можно было его переждать, сократив расходы, но, не пересматривая глобально технологии ведения бизнеса.
– Подведем итог. Какими будут антикризисные рекомендации Константина Апрелева риэлторам – агентам и руководителям компаний?
– Руководителям компаний – провести ревизию бизнес-процессов, еще раз взглянуть на возможность сокращения объемов дублирующих друг друга операций, сократить зоны ответственности многих лиц до персональной (вы ведь знаете, что коллективной ответственности не бывает).
Второй рецепт – вовлекать в антикризисный менеджмент исполнителей всех уровней. То есть, озадачиться такой системой мотивации, чтобы все сотрудники думали об оптимизации и искали новые темы и направления вместе с руководителем и собственником. Третий – искать те ниши бизнеса, в которых нет пока конкуренции или в которых бизнес и ваши технологии позволят получить преимущества и максимальный экономический эффект. Агентам – больше общаться с потенциальными клиентами, чаще напоминать им о себе, осваивать социальные сети, быть готовыми с радостью отвечать на звонки с незнакомых номеров в любое время суток. Конечно, настоящие профессионалы именно так и работают. Тем не менее, и им придется, чтобы сохранить прежний уровень дохода, в несколько раз увеличить активность.
