На днях на сайте правительства РФ появилось распоряжение о разработке правил бюджетного финансирования регионов по программе «Жилье для российской семьи». Ранее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень на IX Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF 2015 рассказал, что новый пакет господдержки поможет регионам выполнить свои обязательства по строительству инфраструктуры в новых проектах.
Видимо, федеральные власти отчетливо поняли, что без их вмешательства не обойтись: программа строительства доступного жилья безнадежно забуксовала.
Почти по нулям
В декабре 2013 года глава государства Владимир Путин, выступая с посланием к Федеральному Собранию, предложил реализовать программу «Жилье для российской семьи». Уже весной 2014-го теоретическая часть проекта была готова, механизмы разработаны, и маховик закрутился. Согласно планам, к началу 2018 года должно быть построено 25 млн кв. м жилой недвижимости эконом-класса для 460 тысяч российских семей. Предполагалось, что первых «цыплят» можно будет подсчитывать в конце осени прошлого года.
Сверим планы с результатами – это не сложно сделать, заглянув на сайт федеральной государственной программы «Жилье для российской семьи» («ЖРС»). Строить предполагалось очень быстро: 5 млн кв. м должны были сдать в 2015 году, 6 млн – в 2016-м. А в последний, завершающий год действия программы возвести 14 млн кв. м домов эконом-класса. Это немало: в целом по стране в последнее время строили по 60-80 млн кв. м в год.
Смотрим графу «выполнение» и видим, что задуманное воплощено на… 1%. За весь прошлый год построено 69 тыс. кв. м жилья в девяти регионах. Кроме жилых домов, в прошлом году должны были сдать детские сады на 10 тыс. мест, школы на 18 тыс. учеников и учреждения здравоохранения на 3,5 тыс. пациентов. Против каждого показателя проставлены нули.
Результаты могли быть более позитивными: за полтора года действия проекта выданы разрешения на строительство 3,4 млн кв. м. Но застройщики на стройплощадки не торопятся.
Чуть лучше выглядит отчет о количестве вовлеченных в программу сограждан: целых 4% от запланированного на прошлый год, или 3,7 тыс. семей вместо предполагавшихся 92 тыс. При том, что подтвердили свое право на покупку жилья на особых условиях в десять раз больше россиян.
Программные дефекты
Объяснить пробуксовку «ЖРС» крайне просто: в спешке разработанный проект переполнен многочисленными просчетами. Например, изначально предполагались исключительно масштабные стройки: на каждом застраиваемом пятне должно было появиться не менее 25 тыс. кв. м социального жилья вместе с необходимой инфраструктурой. На оставшейся территории застройщик мог размещать жилье и коммерческие объекты для продажи по рыночным ценам, чтобы обеспечить прибыльность проекта.
Очень быстро выяснилось, что большие новостройки нужны далеко не во всех регионах – на такое количество жилья в провинции просто нет спроса. В прошлом году минимальный размер проекта был снижен до 10 тыс. «квадратов». Затем подумали еще и в декабре разрешили небольшим населенным пунктам дальневосточных регионов входить в программу с проектами-пятитысячниками.
Второй просчет касался объемов спроса. Исходя из оценки количества жителей страны, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предполагалось, что желающих купить жилье подешевле будет хоть отбавляй. На входе в программу был заявлен жесткий «фейсконтроль». Принимали только жителей аварийных домов, многодетные семьи, обладателей материнского капитала (при условии его использования при покупке жилья), а также граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Причем на помощь государства могли рассчитывать только семьи с невысоким достатком.
Но для данных категорий населения жилье с господдержкой все равно было не по карману. В прошлом году Минстрой РФ разрешил регионам самостоятельно расширять список потенциальных участников программы. Многие субъекты не преминули воспользоваться новым правом и пригласили в программу, к примеру, молодые семьи, молодых специалистов, родителей-одиночек, сотрудников градообразующих предприятий. То есть, группы населения, которые могли оказаться вполне платежеспособными. Если бы не наступил кризис.
Разразившийся экономический кризис поставил президентскую программу под угрозу. В правительстве, однако, придумали, как поддержать спрос и одновременно решить проблему с очередниками. Сейчас рассматривается пакет предложений Минстроя, в котором, в частности, продвигается идея направлять бюджетные средства на строительство домов по программе «ЖРС». По задумке, госорганы и муниципалитеты могут стать дольщиками и покупать у застройщиков квартиры по фиксированной цене за счет бюджетов. А затем использовать их для расселения аварийных домов и под соцнаем. Документы обещают принять уже в ближайшие месяцы.
Неразрешимое противоречие
Главным камнем преткновения была и остается фиксированная цена, по которой должно продаваться жилье для российской семьи. Изначально она не должна была превышать 80% от средней стоимости жилья эконом-класса в регионе по расчету Минстроя, но в любом случае не могла быть больше 30 тыс. руб. «Прайс» стал точкой отсечения для многих регионов: уже на старте программы заявленная цена была на шесть с лишним тысяч рублей ниже, чем средняя по России стоимость строительства квадратного метра жилья, подсчитанная Росстатом.
В прошлом году минимум повысили до 35 тыс. руб. и пообещали доплачивать из федерального бюджета по 4 тыс. руб. на каждый квадратный метр в качестве возмещения за создание инженерной инфраструктуры. «Механизм компенсации во многих регионах оказался неподъемным. В Новгородской области застройщик, участвующий в программе, отказался от этой помощи государства, так как не смог продраться через бюрократические препоны», – приводит пример ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО (Санкт-Петербург) Юрий Курикалов. (В пакете предложений, рассматриваемых правительством, есть касающиеся увеличения бюджетных вливаний в инфраструктуру проектов).
Для дорогих регионов, например, московской и петербургской агломераций, цена все равно остается намного ниже среднерыночной, а потому – малоинтересной для строителей. «Конечно, очень сложно найти застройщиков по таким расценкам, как 39 тыс. руб. за кв. м – это себестоимость строительства. Мы ведем постоянные переговоры с Министерством строительства о повышении стоимости квадратного метра, я знаю, что эта идея кажется им разумной», – говорит заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин.
Пока же дела идут неблестяще. Санкт-Петербург вовсе не участвует в «ЖРС». Правительство Ленинградской области прошлой осенью четырежды объявляло отбор земельных участков для желающих войти в программу застройщиков. Трижды – безрезультатно. Но с двумя компаниями удалось подписать договоры. «К настоящему времени у нас в высокой степени готовности проекты в Щеглово на 10 тыс. кв. м и Кировске на 15 тыс. кв. м. Там выделены участки, есть проекты планировок, можно строить. Мы также рассматриваем участки в Ополье и Агалатово», – рассказал Михаил Москвин.
Итак, на данный момент есть цена, по которой строительные компании в «богатых» регионах не готовы продавать, а население в «бедных» – покупать доступное жилье. Есть компенсация за «инженерку», которую сложно получить. Есть идея переложить и финансирование инфраструктуры, и выкуп жилья на бюджеты разных уровней.
Нет ответа на два вопроса. Найдутся ли у государства в период острого экономического кризиса средства на поддержку программы? И чем будет отличаться трансформированная «ЖРС» от советской системы строительства социального жилья?
